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“九個(gè)蓋子蓋十個(gè)瓶子”被稱為中國房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)游戲規(guī)則，保證游戲持續(xù)不斷的關(guān)鍵條件就是項(xiàng)目的預(yù)售款。預(yù)售款是開發(fā)商用來蓋瓶子的蓋子，是開發(fā)商同時(shí)在多個(gè)項(xiàng)目間游走的關(guān)鍵。此次《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》的出臺，意味著這個(gè)蓋子將被政府沒收，開發(fā)商用購房者的錢去炒地囤房的“好日子”已不太可能存在了。牽一發(fā)而動全身，在開發(fā)商回籠資金的最后節(jié)點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款，短期而言，房企可能在政策執(zhí)行前搶推項(xiàng)目，在年底前備糧過冬以靜觀其變，同時(shí)可能對房價(jià)造成一定影響。長遠(yuǎn)來看，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序、保證購房者的利益、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)將發(fā)揮積極作用。

挪用預(yù)售款已成潛規(guī)則

預(yù)售款被挪用在地產(chǎn)界是一個(gè)人人皆知的潛規(guī)則。

“如果說一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款全被挪用有點(diǎn)夸張的話，那么就整個(gè)行業(yè)來看，70%左右的預(yù)售款都會被挪做他用。有的是用來拿地，有的是用來還銀行貸款，基本上只留下很少一部分款項(xiàng)用來建設(shè)項(xiàng)目，”潤豐地產(chǎn)銷售公司總經(jīng)理鄭德強(qiáng)向記者表示。

以一個(gè)項(xiàng)目而言，按照目前的操作規(guī)則，開發(fā)商拿下土地，前期只需提供驗(yàn)資證明，土地出讓金則可分期繳納。然后就可以向銀行申請開發(fā)貸，用于項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目的建設(shè)資金投入到達(dá)建設(shè)總投資額25%的時(shí)候，就可以辦理預(yù)售手續(xù)，回籠資金。

在到達(dá)預(yù)售階段時(shí)，開發(fā)商對于項(xiàng)目的投資就基本完成，而預(yù)收上來的購房者款項(xiàng)就可以任憑開發(fā)商支配，項(xiàng)目的后期建設(shè)憑借著開發(fā)貸和承建方的“墊資”就可以保證完成，只需預(yù)留一部分資金預(yù)防不測。

鄭德強(qiáng)表示，對于一個(gè)小項(xiàng)目而言，靠這樣的方式回籠資金速度是非?？斓?，幾個(gè)月內(nèi)就可以完成，而且不耽誤公司的發(fā)展。