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【案情】

2010年3月，甲、乙雙方預(yù)約簽訂上海市二手房地產(chǎn)買賣合同。該房屋內(nèi)沒有設(shè)定抵押、沒有租賃、沒戶口。簽約當(dāng)日，甲方提出自擬違約責(zé)任細(xì)則，乙方表示同意。本合同中僅列舉了四項具體的違約責(zé)任承擔(dān)，分別是：一、甲方（出賣人）逾期交房責(zé)任；二、乙方（買受人）逾期付款責(zé)任；三、因雙方原因不能辦理或者不能按期辦理過戶手續(xù)的責(zé)任；四、乙方（買受人）貸款不成的責(zé)任。而對于其他條款沒有約定具體的違約責(zé)任事項，雙方當(dāng)時認(rèn)為其他條款一般也不會造成違約。由于乙方為外地人士急于入住，雙方約定于簽訂合同后三個工作日內(nèi)交房。簽訂三日后，乙方搬入該房屋內(nèi)。合同條款約定“在交房后三個工作日甲乙雙方共赴有關(guān)部門辦理水、電、煤、電話、有線電視等設(shè)備?！奔追揭驗槌鰢k事，交房后一個月，遲遲不出現(xiàn)，進(jìn)行辦理更名手續(xù)。于此同時約定兩個月內(nèi)過戶，甲方因外出原因不能前往過戶，同時由于甲方朋友為其找到了出價高出此次房地產(chǎn)交易的價格的購買者，于2010年5月初單方提出解約。

【案情分析】

在簽訂買賣合同中，一般雙方都比較重視具體的條款而對于違約責(zé)任并不是十分重視。本案中，雙方高度重視了違約責(zé)任，但是對于幾個可能出現(xiàn)的違約情況作出了具體的違約責(zé)任承擔(dān)方式。然而對于其他條款的違約責(zé)任沒有作出約定。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人間對違約責(zé)任有約定的從約定，沒有約定的則按法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。因沒有約定而按法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任時，我國《民法》以及《合同法》規(guī)定，違約方只賠償對方因違約所造成的實際損失，對該實際損失當(dāng)事人還必須提供相應(yīng)證據(jù)加以證明。在一些實際案例當(dāng)中，因當(dāng)事人不能提供充分證據(jù)來證明違約方帶來的損失，而在訴訟中難以勝訴。

本案中，出現(xiàn)了兩點違約：

1.未如期辦理更名手續(xù)的違約。

2.出現(xiàn)了未約定買賣雙方中單方提出解約的違約責(zé)任。

該兩種違約情況，對于乙方（買受方）不能提供充分證據(jù)來證明違約方帶來具體損失，雖然甲方明顯違約，但是乙方的權(quán)益得不到很好的保障，因為違約金沒有具體的計算方法或具體的數(shù)額。

【專家支招】

一、二手房買賣合同中應(yīng)該特別注意以下違約責(zé)任的約定：

1.二手房權(quán)利人（出賣方）逾期交房的責(zé)任。

2.買受人逾期付款的責(zé)任。

3.非因不可抗力的原因，不能辦理或者按時辦理過戶手續(xù)的責(zé)任。

4.買方或賣方單方解除合同的責(zé)任。

5.房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。

二、對違約責(zé)任約定的方式

1.甲乙雙方違約責(zé)任需對等，不可顯失公平。

2.違約責(zé)任需覆蓋各個條款。

3.違約責(zé)任一定要明確。最簡單的方式就是約定違約金。

4.違約金一定需有明確的計算方式或約定具體金額。