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網(wǎng)易房產(chǎn)8月25日訊 近日，朝陽(yáng)區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布了朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)，其中提到住宅的施竣工規(guī)模均有所下滑，但是政策住房施工面積有明顯上漲.其中提到了社會(huì)關(guān)注較高的空置率問(wèn)題，截止到7月底，朝陽(yáng)區(qū)住宅空置面積133.0萬(wàn)平方米，空置比例偏高仍是目前別墅、高檔公寓面臨的問(wèn)題之一。

朝陽(yáng)區(qū)政府原文如下：

一、雙重影響導(dǎo)致投資市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力

受政策導(dǎo)致投資緊縮以及上年同期基數(shù)變動(dòng)的雙重影響，朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)自上月起逐漸呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。1-7月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資446.3億元，同比增長(zhǎng)17.0%，增幅較1-6月減少20個(gè)百分點(diǎn)。建安工程繼續(xù)走低，累計(jì)完成投資127.9億元，同比下降9.1%降幅較1-6月擴(kuò)大10個(gè)百分點(diǎn)

朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀

（一）住宅仍為市場(chǎng)主體

1. 住宅市場(chǎng)有所萎縮，但仍占主要份額

1-7月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資446.3億元，其中住宅投資206.4億元，占投資總量的46.2%；住宅施工面積1320.3萬(wàn)平方米，同比下降5.4%，占施工總面積的52.9%；竣工面積166.0萬(wàn)平方米，同比下降21.3%，占竣工總面積的59.7%。雖然施竣工規(guī)模均有所下滑，但住宅依然占據(jù)全區(qū)商品房規(guī)模的半數(shù)以上，保持著商品房市場(chǎng)主體地位。

2. 普通住房、小戶型比重增加

從房屋用途及戶型方面來(lái)看，“70/90”政策的延續(xù)及政策性住房的加速投入，使得今年的樓市更表現(xiàn)出偏重于投向普通住房，特別是小戶型住宅（90平方米及以下）；而別墅、高檔公寓及140平方米以上的大戶型規(guī)模則呈下降趨勢(shì)。

中原分析：

截止8月24日，朝陽(yáng)區(qū)商品房期房住宅存量為15505套，位居全市第一，存量占全市的24%。而單套的住宅平均面積為132.6平米，比全市平均的125平米要大7平米。中大戶型占比依然比較高。但是相比之前也有明顯的下調(diào)，大戶型占比有所下降。

3. 政策性住房發(fā)展迅猛后勁充足

今年以來(lái)，各類政策性住房的投資力度大大加強(qiáng)。1-7月，全區(qū)政策性住房在施項(xiàng)目有35個(gè)，累計(jì)完成投資32.8億元，施工面積547.8萬(wàn)平方米。其中住宅施工面積為427.6萬(wàn)平方米，占到全區(qū)住宅施工面積的32.4%，比重較去年同期提高了10個(gè)百分點(diǎn)。施工面積中，經(jīng)濟(jì)適用房315.6萬(wàn)平方米、限價(jià)房216.8萬(wàn)平方米、廉租房15.4萬(wàn)平方米，與上年同期相比增幅分別為4.3%、1.2倍和24.7倍。高速的增長(zhǎng)勢(shì)頭和顯著擴(kuò)大的規(guī)模使得未來(lái)住宅市場(chǎng)格局更加值得期待。

中原分析：政策住房施工面積有明顯上漲，總面積均有明顯上漲，證明宏觀調(diào)控新政中的增加政策房政策已經(jīng)明顯開始執(zhí)行，大量的低收入人群將更容易置業(yè)，也使得調(diào)控的力度很難放松，普通商品房降價(jià)求售將越來(lái)越明顯。

（三）投資分布呈外擴(kuò)態(tài)勢(shì)

朝陽(yáng)區(qū)可謂寸土寸金的寶地，隨著人口的急劇增長(zhǎng)、土地資源的日益稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸外擴(kuò)也成為發(fā)展的必然，這一點(diǎn)在住宅市場(chǎng)上尤為明顯。1-7月全區(qū)住宅竣工面積166.0萬(wàn)平方米，其中有近一半的面積屬于五環(huán)及以外的項(xiàng)目，共計(jì)81.1萬(wàn)平方米，比重顯著高于其他環(huán)路。從目前完成投資額看，與同期相比增長(zhǎng)幅度較高的也多是位于四環(huán)及以外的街鄉(xiāng)，如下表所示。

中原分析：今年來(lái)朝陽(yáng)區(qū)的住宅供應(yīng)大部分集中在5環(huán)外郊區(qū)，可見樓市最可能調(diào)整的區(qū)域也屬于5環(huán)外，因?yàn)?環(huán)內(nèi)土地資源的稀缺性，從目前來(lái)看樓上調(diào)整也將先郊區(qū)再城區(qū)，而郊區(qū)調(diào)整的幅度將明顯超過(guò)城區(qū)。

（二）寫字樓銷售繼續(xù)向好

與持續(xù)低迷的住宅市場(chǎng)相比，寫字樓銷售市場(chǎng)似乎未受波及，繼續(xù)保持增勢(shì)。1-7月寫字樓銷售面積52.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.8%，與上月相比增幅雖有回落，但整體仍保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中燕莎商圈（包括麥子店、左家莊、六里屯街道）作為商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)地塊，累計(jì)實(shí)現(xiàn)寫字樓銷售面積10.9萬(wàn)平方米，占全區(qū)寫字樓總銷量的20.6%。

中原分析：商業(yè)及寫字樓的銷售趨好，主要有兩個(gè)原因一是經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，朝陽(yáng)區(qū)作為北京經(jīng)濟(jì)最好的區(qū)域，最近的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭良好，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的需求明顯，另外一個(gè)原因是宏觀調(diào)控使得住宅貸款難度加大，而之前并未熱炒的商業(yè)地產(chǎn)成為了一定程度上的價(jià)值洼地，這使得商業(yè)地產(chǎn)在今年將取代住宅成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。

（三）空置房集中于別墅、高檔公寓

截止到7月底，全區(qū)住宅空置面積133.0萬(wàn)平方米，同比下降18.0%。其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬(wàn)平方米，同比下降18.5%，雖然存量有所消化，但仍占空置總量的39.2%，明顯高于普通住房18.0%的比重。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達(dá)54.9%。空置比例偏高仍是目前別墅、高檔公寓面臨的問(wèn)題之一。

中原分析：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示朝陽(yáng)區(qū)未簽約現(xiàn)房為7700套，合計(jì)為1169785平米。期房空置為2056350平米，本次政府首次公開已經(jīng)出售的住宅空置面積為133萬(wàn)平米主要應(yīng)該統(tǒng)計(jì)的為現(xiàn)房未銷售房源，大約1萬(wàn)套住宅，其中別墅及公寓比較多，這主要原因?yàn)檫@部分面積大部分為投資房產(chǎn)。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，主要原因是這部分房源的面積比較大，總價(jià)過(guò)高。本空置概念與市場(chǎng)一般認(rèn)為的已經(jīng)購(gòu)房而空置等待升值的空置概念不一致。

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