瑞銀證券研究報(bào)告認(rèn)為,2010年下半年國(guó)內(nèi)樓市將迎來(lái)“供過于求”
網(wǎng)易房產(chǎn)訊 盡管進(jìn)入8月以來(lái),京滬穗等一線城市的樓市成交回暖明顯,部分地區(qū)更出現(xiàn)久違的日光盤,但這或許只是市場(chǎng)假象。
瑞銀證券最新的研究報(bào)告顯示,由于2009年下半年以來(lái)開發(fā)商開工量大增,今年9-11月將迎來(lái)近年來(lái)最大規(guī)模的推貨潮,樓市供應(yīng)短缺的狀況將在今后數(shù)月內(nèi)完全扭轉(zhuǎn)。除此之外,由于大多數(shù)上市房企在過往一年擴(kuò)張速度過快,加上貸款環(huán)境惡化,開發(fā)商將面臨更嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)狀況。
下半年樓市面臨"供過于求"
2007年國(guó)內(nèi)火爆的行情曾經(jīng)讓樓市出現(xiàn)供不應(yīng)求,但隨后在一連串嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓下,2008年樓市出現(xiàn)供過于求。如今,相同的命運(yùn)似乎要在2010年再度演繹。
根據(jù)瑞銀證券研究報(bào)告顯示,隨著國(guó)內(nèi)樓市在2009年復(fù)蘇,下半年開發(fā)商紛紛提高開工量, 建設(shè)活動(dòng)大幅增加,2010下半年供應(yīng)量(即上市銷售的項(xiàng)目)將明顯增加。
“國(guó)內(nèi)一家領(lǐng)先的開發(fā)商估計(jì)2010上半年與下半年供應(yīng)比大概為3:7,這意味著70%的供應(yīng)量在下半年上市”,瑞銀證券分析師章海云表示,該開發(fā)商進(jìn)一步預(yù)估,今年9-11月的上市銷售面積可能會(huì)超過同年1-8月銷售面積總和。
高華證券的研究報(bào)告也顯示,根據(jù)其追蹤的包括京滬穗在內(nèi)的國(guó)內(nèi)十個(gè)重點(diǎn)城市,平均需要8.3個(gè)月消化目前庫(kù)存,庫(kù)存量保持上升的走勢(shì)。
國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市庫(kù)存量持續(xù)上漲
以廣州為例,根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),今年1-7月全市新增供應(yīng)為30749套,月均新增供應(yīng)僅為4393套,但網(wǎng)易房產(chǎn)從經(jīng)緯物業(yè)提供的一份數(shù)據(jù)獲悉,今年8-11月廣州全市預(yù)計(jì)新增供應(yīng)為27118套,月均新增供應(yīng)達(dá)到6780套,與今年1-7月的月均新增供應(yīng)相比增幅達(dá)54%。
但與此同時(shí),在新政出臺(tái)后,根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),今年5、6、7月一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅為4416、3970以及4278套,這意味著市場(chǎng)如果無(wú)法出現(xiàn)快速回暖,今年下半年廣州或?qū)⒂瓉?lái)“供過于求”的局面。
房企負(fù)債率大幅飆升
除了市場(chǎng)供求關(guān)系面臨逆轉(zhuǎn),由于去年與今年在土地市場(chǎng)的過度擴(kuò)張,向來(lái)以“不差錢”自詡的開發(fā)商資金壓力日益顯現(xiàn)。
根據(jù)瑞銀證券研究報(bào)告顯示,截止至8月17日,包括招商、保利、金地、中國(guó)海外等6家已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的內(nèi)地上市房企,凈負(fù)債率均出現(xiàn)大幅增加,這其中金地的凈負(fù)債率達(dá)到75%,向來(lái)以“激進(jìn)”著稱的保利地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)到驚人的133%。
上市房企凈負(fù)債率大幅飆升
瑞銀證券認(rèn)為,這些上市房企凈負(fù)債率大幅飆升,主要由于支付土地成本,以保利地產(chǎn)為例,公司今年需要支付的地價(jià)款接近270億元人民幣,達(dá)到公司去年全年銷售額的62.4%,這正是其凈負(fù)債率達(dá)到133%的主要原因。
除此之外,章海云表示,通過與開發(fā)商以及銀行的探討,發(fā)現(xiàn)銀行向開發(fā)商放貸也變得越來(lái)越困難,即便是開發(fā)貸款也難獲得。正因如此,大多數(shù)開發(fā)商尋求在資本市場(chǎng)再融資,包括碧桂園、世茂以及合景泰富近期都通過增發(fā)股份或發(fā)行債券來(lái)募資。
市場(chǎng)回暖只是假象?
7月以來(lái),京滬穗等一線城市的樓市成交回暖明顯。以廣州為例,根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),8月上半月廣州一手住宅成交面積為32.5萬(wàn)平方米,達(dá)7月全月的70%,部分新開盤項(xiàng)目更出現(xiàn)久違的“日光盤”現(xiàn)象,在新政出臺(tái)四個(gè)月后,樓市首次出現(xiàn)回暖的跡象。
但瑞銀證券研究報(bào)告認(rèn)為,從國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)八天內(nèi)兩度提及堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作,到《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章重申政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不動(dòng)搖,這表明市場(chǎng)預(yù)期的政策“松動(dòng)”并不存在,短期內(nèi)調(diào)控放松的可能性并不大。
“如果在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間,房?jī)r(jià)不再上漲,那么開發(fā)商的利潤(rùn)率、銷售周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)收益率都可能會(huì)下滑”,章海云認(rèn)為,由于銀行堅(jiān)持收緊房貸政策,住宅銷售尤其是高檔項(xiàng)目或大戶型的銷售將依舊疲軟,市場(chǎng)將迎來(lái)“供給過?!钡木置妫由祥_發(fā)商日益嚴(yán)重的資金壓力,更大規(guī)模的降價(jià)潮即將開始。
“但降價(jià)到底能否提振需求?我們對(duì)此感到擔(dān)憂”,章海云表示。
本文由筱佑整理
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