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在如今的沈城，越來越多的商業(yè)樓盤開始將自己沿街的一、二層建設(shè)為商業(yè)網(wǎng)點，有些業(yè)主在買下這些網(wǎng)點后，或自己經(jīng)營或出租給別人，這些網(wǎng)點都紅紅火火地做起了生意。最近有些業(yè)主向本報咨詢這些網(wǎng)點由于臨街，又是面向園區(qū)外，它們的安全是否在物業(yè)安保服務(wù)的范圍之內(nèi)，如果發(fā)生盜竊，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任呢？

遼寧同格律師所范書領(lǐng)律師介紹了不久之前發(fā)生在甘肅省白銀市的一起商業(yè)網(wǎng)點盜竊案，范律師認為，此案的審理過程與最終判決都很有代表性，值得沈陽地區(qū)的廣大網(wǎng)點業(yè)主參考。

案件回放

2009年10月，魏強將其購買的商鋪出租給張順，張順承租該商鋪后一直從事電纜銷售業(yè)務(wù)。今年4月20日，張順發(fā)現(xiàn)自己的商鋪卷閘門被人撬壞，鋪子里價值89849.92元的電纜被盜，遂向公安機關(guān)報案，此案目前正在偵查過程中。

同時，張順認為物業(yè)公司沒有履行安保義務(wù)，是導(dǎo)致案件發(fā)生的主要原因，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自己的全部損失，遂將物業(yè)公司告上法庭。

法院最終判決，物業(yè)公司賠償張順財產(chǎn)損失26954.97元，對其承擔(dān)的賠償額，物業(yè)公司享有向財產(chǎn)加害人優(yōu)先追償?shù)臋?quán)利。

律師點評第一：承租人不是業(yè)主，是否可以直接起訴物業(yè)公司？

遼寧同格律師所范書領(lǐng)律師認為，本案涉及三個焦點問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

張順出示的《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》中均約定：本合約對實際使用人繼續(xù)有效。張順承租魏強的商鋪，系該商鋪的實際使用人，依照上述司法解釋的規(guī)定及合同的約定，該兩項合約對實際使用人張順繼續(xù)有效。即物業(yè)公司對張順的商鋪負有安保義務(wù)，張順雖不是業(yè)主，但有權(quán)依法對物業(yè)公司提起訴訟。

第二：物業(yè)公司是否盡到了安保義務(wù)？

該小區(qū)《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定：物業(yè)公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供保安服務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)做好治安防范工作。此外，物業(yè)公司在其保安崗位職責(zé)中承諾：主出、入口24小時必須有人值守；次出、入口封閉，門衛(wèi)必須要有交接班記錄，每天不少于8小時站崗，設(shè)立巡崗制度，每30分鐘巡邏一次?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當(dāng)認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

可見，物業(yè)公司的保安崗位職責(zé)應(yīng)視為物業(yè)合同的內(nèi)容，物業(yè)公司違反約定，未做到按時巡崗及認真盤問清查，另外，在攝像頭出現(xiàn)故障的情況下，沒有及時修復(fù)，均系管理疏漏，防范不嚴，沒有盡到安保義務(wù)，應(yīng)負相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第三：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任？

在盜竊案件尚未偵破的情況下，鑒于財產(chǎn)被盜的實際情況和張順的財產(chǎn)損失，法院酌情判決物業(yè)公司承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，同時闡明了物業(yè)公司的優(yōu)先追償權(quán)，體現(xiàn)了公平原則。物業(yè)公司雖然存在管理上的過錯，但這畢竟不是導(dǎo)致本案發(fā)生的直接原因，是財產(chǎn)加害人的盜竊行為致使張順的財產(chǎn)受到了損失，因此，待案件偵破后，物業(yè)公司得以依據(jù)判決書向財產(chǎn)加害人優(yōu)先追償其已經(jīng)向張順支付的賠償款。 (見習(xí)記者 王瑩)

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