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8月13日，上海房地產(chǎn)交易中心大廳，奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊出讓現(xiàn)場(chǎng)，稀稀落落的幾個(gè)開發(fā)商?！敖Y(jié)束了，又是底價(jià)，又是‘秒殺’！”在場(chǎng)媒體記者高呼。

今年以來(lái)，上海已有多幅地塊以底價(jià)成交，似又回到2008年年初時(shí)的情景。從2009年春節(jié)之后，土地市場(chǎng)回暖，到2009年年底漸入巔峰狀態(tài)，再到新政之后重歸沉寂，上海土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一次輪回。但這輪底價(jià)成交狀況持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、涉及地塊數(shù)量之多，業(yè)內(nèi)為之驚訝。

不得已的底價(jià)成交

上海地產(chǎn)商楊安（化名）做了十多年地產(chǎn)生意，他從未像現(xiàn)在這樣焦慮。他甚至不想在上海拿地，轉(zhuǎn)投江蘇二三線城市。

楊安看中的是新江灣城地塊，了解出讓“游戲規(guī)則”后，他們打了退堂鼓。這一地塊的附加條件極其苛刻，其中包括“競(jìng)得人須在3個(gè)月之內(nèi)將注冊(cè)地遷至楊浦區(qū)；節(jié)能環(huán)保高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)65%，環(huán)保節(jié)能方面的投資不能低于1000元/平方米……”

“最嚇人的是高達(dá)5.5億元的保證金?！睏畎舱f(shuō)，競(jìng)得地塊之后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，30天內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款，4個(gè)月內(nèi)開工，3年內(nèi)竣工。其中，人才公寓地下設(shè)施及其產(chǎn)權(quán)要無(wú)償移交區(qū)政府。該地塊出讓現(xiàn)場(chǎng)僅有兩家企業(yè)，最終被具有政府背景的上海城投以11.08億元的底價(jià)獲得。

這僅僅是上海今年土地出讓底價(jià)成交案例之一。樓市新政百日，上海土地市場(chǎng)似乎顯示降溫趨勢(shì)。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴中國(guó)證券報(bào)記者，政府現(xiàn)在要求在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)簽訂合同，對(duì)開發(fā)商資金要求特別高。而今年樓市銷量比去年同期下降六七成，開發(fā)商拿地首先要考慮資金是否充足。

今年7月，上海土地新規(guī)要求開發(fā)商在合同簽訂后30日內(nèi)付清地款，這意味著，開發(fā)商必須一個(gè)月內(nèi)全額支付動(dòng)輒數(shù)億乃至數(shù)十億元的土地款。有開發(fā)商甚至在拍地現(xiàn)場(chǎng)“抱怨”：“這么搞下去，我們都沒(méi)錢拿地了?！?/p>

即便是“有幸”拿到以底價(jià)成交地塊的開發(fā)商，也并不意味著撿到了便宜貨。一位不愿透露姓名的開發(fā)商說(shuō)，有的價(jià)格低，是因?yàn)橛行┯刑囟ǖ囊?，比?0%建90平方米住宅，有的要為政府免費(fèi)代建配套項(xiàng)目，比如幼兒園、公園等，預(yù)先設(shè)定門檻，很多開發(fā)商被擋在門外。

土地收入日進(jìn)2.56億

據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月至今上海共出讓17幅地塊，其中9幅是底價(jià)成交；上海中原地產(chǎn)研究咨詢部一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，地塊出讓的平均溢價(jià)率為90%，7月以來(lái)已經(jīng)降為30%，而去年動(dòng)輒150%-200%。由此看來(lái)，土地市場(chǎng)確實(shí)在降溫。

但一位開發(fā)商道出底價(jià)成交的秘密：很大一部分都是在出讓前，開發(fā)商已經(jīng)和政府談好，定什么價(jià)位，設(shè)定哪些要求，本來(lái)參與度很高的公開競(jìng)拍，成為小范圍的秀場(chǎng)，“有的樓板價(jià)8000元/平方米，但其實(shí)開發(fā)商只要支付6000元/平方米的價(jià)格，另外2000元/平方米作為配套費(fèi)返還給開發(fā)商。”所以不能被底價(jià)成交的現(xiàn)象誤導(dǎo)，認(rèn)為上海土地市場(chǎng)低迷。

今年第一季度，上海土地市場(chǎng)確實(shí)狂熱，“三高”（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)）地王頻繁誕生。但時(shí)隔3個(gè)月，被標(biāo)簽為“準(zhǔn)地王”的地塊出現(xiàn)高處不勝寒。盧灣濱江地塊、蘇河灣地塊、莘莊地塊上蓋地塊、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期的四大“準(zhǔn)地王”或被終止，或在調(diào)整。

根據(jù)上海上半年土地招拍掛出讓信息統(tǒng)計(jì)，2010年1月-6月上海共推出普通住宅用地127.84萬(wàn)平方米，配套商品房地塊173.50萬(wàn)平方米。而上海住宅用地和保障型住房用地分別計(jì)劃為330萬(wàn)平方米、770萬(wàn)平方米，今年上半年各僅完成38.74%、22.5%。

盡管如此，上海上半年土地出讓總金額卻高達(dá)466.67億元，較去年同期的83.78億元同比暴漲457%。這一驚人數(shù)字似乎又說(shuō)明，土地市場(chǎng)依然高燒未退?！捌骄聛?lái)，上海土地收入上半年日進(jìn)2.56億元?！睏畎舱f(shuō)?！氨澈箨P(guān)鍵因素還是地價(jià)整體居高不下，政府底價(jià)報(bào)得高，限制條件又多。市場(chǎng)還不好，現(xiàn)在拿地風(fēng)險(xiǎn)太大，還不如到二三線城市圈地?！睏畎舱f(shuō)。

宋會(huì)雍也認(rèn)為政府底價(jià)報(bào)得偏高，他以越洋地產(chǎn)8月在上海拿地為例，18.9億元獲得上海兩幅住宅地塊，其中一幅地塊的樓板價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米，而目前周邊在售商品房的價(jià)格只有1.9萬(wàn)元/平方米，“面粉賣出面包價(jià)”。

目前地方財(cái)政依賴土地收入，只要地方政府財(cái)政來(lái)源的體制不變，地方政府不愿意主動(dòng)降低土地出讓價(jià)格，寧愿推遲或終止出讓。今年5月以來(lái)，上海已經(jīng)有19幅地塊終止或推遲入市。

用腳投票待市場(chǎng)明朗

多次底價(jià)成交的消息讓“滬漂”族王新看到了希望。他工作五年，眼睜睜看著房?jī)r(jià)一天天漲起來(lái)。“蔬菜糧食漲價(jià)，與房?jī)r(jià)瘋漲相比，簡(jiǎn)直就是雞毛蒜皮?！蓖跣聡@息。

王新三年前看房，最初只看中環(huán)，現(xiàn)在快看到江蘇境內(nèi)。如果明年還看不到樓市下調(diào)趨勢(shì)，他打算回老家省會(huì)城市工作?！澳壳翱?，我很可能被上海拋棄。”王新提到房子就心灰意冷，女朋友因?yàn)槠錈o(wú)房，與他冷靜分手。他覺(jué)得自己就是《蝸居》里的小貝。

除了購(gòu)房者在關(guān)注土地市場(chǎng)的變化，開發(fā)商楊安也認(rèn)為“價(jià)高者得”是導(dǎo)致地價(jià)高的主要因素。于是上海開始試點(diǎn)以純招標(biāo)形式出讓土地，不過(guò)依然未能解決問(wèn)題。

“有的地塊早已內(nèi)定，我們無(wú)法參與?！睏畎脖г?，有的要求是實(shí)力大的開發(fā)企業(yè)，但總不給中小地產(chǎn)商機(jī)會(huì)，我們永遠(yuǎn)做不大；有的要求有商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但憑什么說(shuō)他的經(jīng)驗(yàn)就是好的?！案嗟氖侵饔^上的評(píng)分?！?/p>

如何抑制土地市場(chǎng)的瘋狂，楊安認(rèn)為，目前需要的是地價(jià)下調(diào)、增加供應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)成交。上海今年第三季度已經(jīng)開始加大住宅用地供應(yīng)，供應(yīng)量約為495公頃。僅第三季度計(jì)劃供應(yīng)量，就比上半年實(shí)際供應(yīng)總量還多175公頃。

如果將土地是否成交視作一場(chǎng)針對(duì)土地市場(chǎng)的投票，毫無(wú)疑問(wèn)，目前不少房企選擇“用腳投票”，離場(chǎng)觀望?；蛟S就像住宅成交量下滑最終帶動(dòng)價(jià)格的向下調(diào)整，土地市場(chǎng)也許會(huì)在下半年或明年重演這一幕，至少暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)樓市瘋漲局面。

“每一次出現(xiàn)調(diào)控松動(dòng)的傳聞，政府相關(guān)部門就會(huì)堅(jiān)決表態(tài)樓市調(diào)控不會(huì)放松?！蓖跣抡f(shuō)，似乎又看到希望。他在糾結(jié)中等待。

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