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10月大限:2815宗閑置土地處置攻堅(jiān)戰(zhàn)
樓市快遞 2010年08月20日 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 我要評論 掃描到手機(jī)

8月19日上午,國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示,截至2010年7月份,全國上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地達(dá)3070宗,其中2815宗為閑置用地,面積高達(dá)16.95萬畝,分別占違法用地宗數(shù)和違法用地面積的91.69%和90%。而此前公布的1547宗閑置土地,僅僅是截至2009年9月份的統(tǒng)計(jì)名單。

國土資源部給這些房地產(chǎn)閑置用地設(shè)定了一個(gè)清理期限:10月底前全部清理完畢。

而知名土地專家、國土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云向本報(bào)記者表示,房地產(chǎn)違法違規(guī)用地整治行動(dòng)是“國十條”調(diào)控中重要措施,加大房地產(chǎn)閑置用地處置力度,也預(yù)示著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入攻堅(jiān)階段。

可蓋3.36億平方米住房

這3070宗房地產(chǎn)違法違規(guī)用地,總面積約18.84萬畝。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中,閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題,即便是根據(jù)地方上報(bào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),閑置土地規(guī)模也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前市場傳出的1457宗閑置土地名單,而是高達(dá)2815宗,折合土地面積16.95萬畝(1.12億平方米)。按照容積率3來計(jì)算,可以形成3.36億平方米的樓面面積。而全國商品房每年銷售面積一般為7億平方米左右,這些閑置土地所能形成的商品房供應(yīng)面積相當(dāng)于全國年銷售量的一半。

怎樣處理這些閑置用地,卻是一道難題。

廖永林表示,各地上報(bào)的2815宗閑置土地中,因“毛地”出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等原因造成閑置的約占六成以上。從閑置土地分布來看,東部地區(qū)數(shù)量較多,分別占上報(bào)總宗數(shù)和面積的62.24%和62.46%;從閑置時(shí)間上看,閑置5年以下的共1354宗,占總數(shù)的48%;5年以上的共875宗,占31%;閑置時(shí)間較長但合同中未約定具體開工時(shí)間的586宗,占21%。

當(dāng)前,最讓國土資源部門感到頭疼的是,約60%的閑置土地都戴著“政府原因”的帽子。一部分具備開發(fā)條件,但因政府規(guī)劃調(diào)整原因而造成了閑置,一部分是政府早些年將土地以“毛地”形式給開發(fā)商,但開發(fā)商在后續(xù)拆遷整治過程中因拆遷等原因而造成土地閑置。

對于這兩類原因,都有一個(gè)共同的問題,一是地方政府要加快調(diào)整規(guī)劃,盡快督促項(xiàng)目開工,減輕閑置土地的壓力;而對于閑置“毛地”,地方政府要積極和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商處理解決實(shí)際矛盾,才能使問題早日得到妥善解決。廖永林表示,目前主要采取各級國土部門加大力度查處和輿論監(jiān)督的力量來進(jìn)行,但基層國土資源部門執(zhí)法手段也有限,閑置土地不比一般性財(cái)產(chǎn),讓土地開發(fā)利用起來才是最終目的。

清理閑置先還舊賬

“閑置5年以上的土地占31%,其中很多是因?yàn)榈胤秸脑颍斐闪艘?guī)劃、拆遷等難點(diǎn)原因積累,若要讓這些土地迅速盤活,需要政府‘還舊賬’。”廖永林說。

廖永林表示,閑置土地中政府原因造成的比例過高,以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地案件結(jié)案率比較低,也和一些地方政府認(rèn)識不到位,摸底不清楚存在關(guān)系。

政府部門能否履行自己的責(zé)任,采取賠償、收回等方式迅速解決清楚政府與開發(fā)商之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,是這些閑置土地能否得到解決的關(guān)鍵。2007年,吉林君正房地產(chǎn)開發(fā)公司以掛牌出讓方式取得位于吉林市龍?zhí)秴^(qū)土城子街道的1宗國有建設(shè)用地使用權(quán),宗地面積為7699.21平方米,出讓價(jià)款1056萬元已全部繳清,土地用途為商業(yè)用地,合同約定開工日期為2008年1月27日。但這塊土地至今仍未開工,閑置已滿2年,原因便是龍?zhí)秴^(qū)政府和吉林市化學(xué)工業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)要求用地單位調(diào)整該宗土地規(guī)劃用途,導(dǎo)致開發(fā)商無法按照原定規(guī)劃用途開工建設(shè)。2010年5月21日,吉林市國土資源局與君正公司簽訂協(xié)議,以1231萬元的價(jià)格有償收回了該宗閑置土地,政府退還土地出讓金收回土地,并重新進(jìn)行掛牌出讓。

而在上述閑置土地當(dāng)中,還有586宗土地是沒有在合同中規(guī)定開竣工時(shí)間的,約占閑置土地總數(shù)的21%。例如,此前所披露的1547宗土地當(dāng)中,北京新世界房地產(chǎn)公司的崇文區(qū)地塊。

北京新世界房地產(chǎn)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,當(dāng)年新世界公司和北京崇文區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,新世界負(fù)責(zé)崇文區(qū)舊城改造工作,由于在2004年8月31日之前,沒有實(shí)行統(tǒng)一“招拍掛”制度,這些土地因?yàn)椴疬w原因,加之也沒有土地出讓合同,而陷入閑置。

廖永林表示,此前國土資源部已經(jīng)跟各地政府就房地產(chǎn)違法違規(guī)用地清理整頓問題進(jìn)行了溝通,各地要加大對這些閑置土地的處理力度,凡是進(jìn)入名單的,原則上要在10月底以前完成處理。

記者了解到,國土資源部批準(zhǔn)地方政府年度用地計(jì)劃指標(biāo)是根據(jù)多項(xiàng)評分核定的,而閑置用地處理情況是集約節(jié)約用地評審的重要指標(biāo)。換而言之,如果地方政府不能對這些房地產(chǎn)閑置用地進(jìn)行有力處理,自己年度用地指標(biāo)也要受影響。

而據(jù)記者觀察,各地政府大規(guī)模清理房地產(chǎn)閑置土地的行動(dòng)已經(jīng)開展。例如福州專門提出了閑置土地的界定標(biāo)準(zhǔn),一些開發(fā)商為了應(yīng)付檢查,僅僅是挖坑或者建設(shè)工地圍擋來說明開工的,已經(jīng)不算數(shù)。

宏觀調(diào)控攻堅(jiān)戰(zhàn)

雖然難度比較大,但是查處房地產(chǎn)閑置用地仍然取得了很大的成績。

目前,全國已開展查處的各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計(jì)2208宗,總面積約13.25萬畝。其中,閑置土地2044宗面積12.35萬畝;別墅用地74宗,面積7836畝;保障性住房用地改變性質(zhì)83宗,面積943畝;違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓7宗,面積290.04畝。查處宗數(shù)和面積分別占已清理總數(shù)的72%、70%。并已結(jié)案826宗面積4萬畝,收回土地使用權(quán)面積1.2萬畝,收取罰款或閑置費(fèi)總計(jì)4.8億元。

在布置下一步閑置用地查處時(shí),廖永林透露,將采用一系列方法來給地方的查處房地產(chǎn)閑置土地力度加碼,并希望地方政府把查處閑置用地的工作,放到房地產(chǎn)調(diào)控大局背景下去看。國土資源部已將閑置土地名單提供給國家發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住建部和商務(wù)部等多個(gè)部委,這些部門在審批相關(guān)事項(xiàng)時(shí),將會(huì)依據(jù)名單作出參考。

“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控正是關(guān)鍵時(shí)刻,市場形勢不斷向好,但是不穩(wěn)定、不確定因素依然很多。”廖永林說,希望地方政府部門提高認(rèn)識,多部門聯(lián)動(dòng),建立閑置土地處理的長效機(jī)制,以促進(jìn)健康穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序的建立。

記者了解到,此前國土資源部布置落實(shí)違法違規(guī)用地整治行動(dòng)時(shí),給出了明確時(shí)間表,要求地方先行自查上報(bào),國土資源部再進(jìn)行督察。

除了國土資源部再次加碼房地產(chǎn)閑置土地清理工作外,銀監(jiān)會(huì)還展開了對開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)貸款的監(jiān)管。與此同時(shí),銀監(jiān)會(huì)還對個(gè)人住房貸款抵押進(jìn)行了新的布局,將依據(jù)個(gè)人資產(chǎn)情況進(jìn)行貸款額度審批,而不僅僅依據(jù)房屋抵押價(jià)值。

鄒曉云表示,加大力度清理閑置土地的目的,就是逼迫開發(fā)商動(dòng)工,將供應(yīng)出來的土地盡快形成房屋供應(yīng)量,以平抑房價(jià)。除此以外,通過對閑置土地的清理,可以杜絕開發(fā)商走“囤地生財(cái)”的發(fā)展模式,有利于建立房地產(chǎn)企業(yè)健康的開發(fā)秩序。

住建部部長姜偉新親自帶隊(duì)前去深圳視察了保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作情況,住建部其他副部長也紛紛帶隊(duì)去不同的省份視察,房地產(chǎn)市場秩序整頓工作將進(jìn)入住建部督察階段。

發(fā)改委日前發(fā)布的7月份35個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)稱,大部分城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn),二三線城市房價(jià)上漲勢頭比較快,希望地方政府密切關(guān)注,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

一時(shí)間,穩(wěn)定房價(jià)仍有不確定性,成了中央部門決定再次對房地產(chǎn)調(diào)控加碼的出發(fā)點(diǎn)。

“當(dāng)前土地調(diào)控和房地產(chǎn)市場調(diào)控都進(jìn)入了一個(gè)攻堅(jiān)階段,當(dāng)前市場出現(xiàn)了一些向好的變化,但是要盡快使房價(jià)有一定的下降,還需要調(diào)控部門聯(lián)合起來開展一場攻堅(jiān)戰(zhàn)?!编u曉云說。

[責(zé)任編輯:小左]
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