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網(wǎng)易房產(chǎn)8月18日訊 日前，網(wǎng)易房產(chǎn)獨家披露全國1457宗閑置土地名單，其中廣州有54塊土地更進入“黑名單”，引起業(yè)界轟動。但在這份名單背后，到底還有多少“漏網(wǎng)之魚”，這不禁令人深思。

早前，網(wǎng)易房產(chǎn)獨家披露，越秀城建在天河北與海珠區(qū)囤地多年不開發(fā)，引起業(yè)界與網(wǎng)友的高度關(guān)注。作為廣州老牌國企，憑借著雄厚的政府背景，越秀城建地產(chǎn)近年來發(fā)展勢頭迅猛，公司高層更豪言要在2012年躋身“百億俱樂部”。

但在一連串靚麗的財務(wù)數(shù)字背后，越秀城建近年來卻不斷通過拿地王、囤地、改規(guī)劃以及哄抬房價等手段牟取暴利，在快速發(fā)展的背后，作為國企的越秀城建社會責(zé)任感備受質(zhì)疑。

搶地王、抬房價

2009年，是越秀城建最“忙”的一年。

就在2009年廣州土地市場開閘不久，6月10日，經(jīng)過50輪激戰(zhàn)，越秀城建以15324元/平方米的樓面地價奪得珠江新城D8-C3地塊，一舉成為珠江新城住宅地王，正式吹響越秀城建搶地“集結(jié)號”。

地王誕生的最直接作用，便是對周邊樓盤起到“面粉推高面包價格”的作用，一位當(dāng)時參與競拍的民營開發(fā)商人士表示，珠江新城地王誕生后，周邊樓價直接飆升，其中獲益最大的莫過于越秀城建本身，其重拳打造的星匯云錦總貨量達到800多套，售價從最低20000元/平米隨即拉升至最高27000元/平米，城建從中獲益甚大。

但與珠江新城D8-C3地王相比，越秀城建在大學(xué)城的圈地動作更是令人咋舌。

2009年7月16日與9月20日，越秀城建分別以6.25億與4.27億元奪得大學(xué)城四宗住宅用地，樓面地價一舉拉高至7671元/平方米，刷新番禺地王價格，但這還不算高潮，12月10日，越秀城建盡顯國企“財大氣粗”的本色，斥資19.5億元兵不血刃奪得大學(xué)城五地塊，40分鐘的競拍過程四度刷新番禺區(qū)地王記錄，番禺區(qū)地王價格更拔高至9503元/平方米。

據(jù)悉，2008年大學(xué)城最高地價僅為3072元/平方米，城建卻一舉將地價拉高至9503元/平米，漲幅超200%。得益于城建的慷慨“抬價”，大學(xué)城項目售價一飛沖天，樓面地價不到2500元/平米的方圓.大學(xué)時光售價達13000元/平方米，另一個豪宅項目大學(xué)馨園售價更超17000元/平方米。

隨著越秀城建獨攬大學(xué)城九宗地，學(xué)府之地逐漸變?yōu)楹勒瑓^(qū)，作為國企的越秀城建無疑是始作俑者。在今年廣東省兩會上，省政協(xié)委員、華南理工大學(xué)教授葛洪義便炮轟，大學(xué)城到底是誰才是主人？是大學(xué)城的師生、還是正四處搞房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商。
由此來看，把大學(xué)城變成富人后花園的正是這家國企開發(fā)商。

改規(guī)劃、忙囤地

在拉高周邊樓價獲利后，如何處理這些高價地王無疑極為重要，但對于越秀城建而言這并非難事。

今年3月，網(wǎng)易房產(chǎn)從廣州市規(guī)劃局發(fā)現(xiàn)，越秀城建申請將珠江新城地王D8-C3地塊的建筑高度由100米調(diào)整為156米，城建對此次規(guī)劃調(diào)整的解釋為：“讓項目在通風(fēng)、采光、空間等方面更利于人居健康，符合發(fā)展綠色建筑、低碳建筑的趨勢。”

對此，一位民營開發(fā)商老總向網(wǎng)易房產(chǎn)表示質(zhì)疑，他表示，越秀城建至所以申請將項目拔高，最重要目的是提高項目售價，以求在該地王上尋“解套”。

“將建筑高度拔高50%而不改變總建筑面積，開發(fā)商一方面可以大大增加單層樓底高度，借以改善通風(fēng)與采光，同時也可以減少每層戶數(shù)，那么越高層的單位由于觀景更佳，售價自然越高”，上述人士表示，項目拔高50%后，與周邊樓盤相比，其項目定位以及視覺效果均大大提高，其效果與“地標(biāo)建筑”的原理一樣，兩項結(jié)合，D8-C3地塊才有可能打造為超高端精品豪宅。
從3月份申請修改規(guī)劃至今，令人疑惑的是珠江新城地王規(guī)劃批后公示久久尚未露面，該民營開發(fā)商老總直言，以越秀城建的背景，此次規(guī)劃調(diào)整一定能夠通過，現(xiàn)在只是在拖時間，一方面目前市場狀況不好，另一方面也可以讓這事件淡出公眾視線，減輕輿論壓力。

背景硬 有恃無恐

與珠江新城地王相比，越秀城建在天河北中信廣場旁的亞太廣場項目更是閑置多年不動工卻“安然無恙”。 一位不愿意透露姓名的市建委內(nèi)部人士向網(wǎng)易房產(chǎn)透露，越秀城建擁有明顯的地方政府背景，因此在許多事情上都可以得到´照顧´，這也是為什么那么多地王被回收，城建的地塊卻絲毫無損的主要原因。

社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海更直言，國企開發(fā)商之所以敢于大手筆搶地、哄抬房價，正是基于“拿地王--房價上漲--股價上漲—再融資拿地”的循環(huán)模式，一旦未來市場向好，開發(fā)商自然皆大歡喜，即使市場轉(zhuǎn)壞，開發(fā)商也可以將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，甚至通過“企業(yè)關(guān)系”拖延開發(fā)進度以回避市場風(fēng)險。

本文由筱佑整理