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伎倆4

外資身份做掩護 手續(xù)難辦囤地有理

除了主動修改規(guī)劃外，開發(fā)商自己的一些特殊“身份”也經(jīng)常成為其囤地的理由。

以屢屢登上“囤地黑名單”的華潤門頭溝地王為例，2007年12月，經(jīng)過長達(dá)285輪的競價之后，門頭溝新城馮村地區(qū)一期居住項目最終被華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司拿下。15億元的成交價比44332.17萬元的掛牌出讓起始價高出兩倍多，而樓面地價達(dá)到了5245元/平方米左右。就是這樣一個2007年北京眾多“地王”中的“地王”，從去年至今，一再被國土部、北京市國土局以“閑置土地”為由點名批評。而華潤置地當(dāng)時給媒體的公開回應(yīng)便是，該塊土地之所以沒能及時開工，全因自己有外資背景，投資項目需發(fā)改委審批，兩年來，國家發(fā)改委的審批手續(xù)遲遲都沒下來。

對此，國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，除了2004年“8·31”大限前的地塊為毛地，可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛等問題外，近幾年各地供應(yīng)的土地多以熟地為主，國土部門供地前也肯定測算了相關(guān)開發(fā)商審批手續(xù)所需要的時間，不可能給一塊鐵定無法按期開工的土地。

而負(fù)責(zé)審批外資開發(fā)商拿地手續(xù)的國家發(fā)改委則表示，根據(jù)他們的工作流程，申報審批手續(xù)，內(nèi)資企業(yè)最快8個工作日便可完成，外資由于要走國務(wù)院，時間要稍長一點，但審批手續(xù)最長不超過3個月。

說到審批手續(xù)難辦，就不能不提及開發(fā)商在申報審批時所要遞交的材料，一位長期從事外資企業(yè)拿地審批的政府人士向記者透露，在實際工作中，他們就碰到過個別開發(fā)商在上報審批材料時，亂報一氣，故意造成規(guī)劃上的缺陷，使規(guī)劃建設(shè)許可批準(zhǔn)時間被拖延的情況。

伎倆5

大地塊分批開發(fā) 延期蓋房“順理成章”

在預(yù)期未來房價看漲的情況下，開發(fā)商拍得一塊土地后，原本分兩期就能開發(fā)完畢，卻故意將土地分割成若干小塊多批次開發(fā)，這樣變相囤地的招數(shù)在業(yè)內(nèi)不勝枚舉，甚至成為了開發(fā)商拿地后的明規(guī)則。

西南三環(huán)的某200萬平方米大盤便是一個極好的例子，該項目究竟是哪一年拿的地，已經(jīng)無從考證，不過自2004年以4200元/平方米第一次開盤后到最新一期預(yù)計3萬元/平方米，價格上漲超過6倍。焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的歷史數(shù)據(jù)顯示，6年的時間，該項目共調(diào)整了41次價格。而其具體開盤了多少次，連項目經(jīng)理都數(shù)不清楚。

“開發(fā)期數(shù)由一兩期變成三四期，甚至是七八期，這樣一般兩年內(nèi)就可以蓋好全部上市的房子，最終可以陸續(xù)賣上三四年。隨著后期房價上漲，同一地段的房價比兩年前上漲四五成，甚至是一兩倍，開發(fā)商自然賺得‘盆滿缽滿’，利潤比正規(guī)開發(fā)要高出好幾倍?！痹谝晃徊辉腹_姓名的開發(fā)商眼中，多批次開發(fā)時常會演變?yōu)椤白兿喽诘亍薄?/p>

伎倆6

倒手買賣 不開工別怪我

如果說上述開發(fā)商的囤地招數(shù)尚且有所顧忌，那么部分開發(fā)商所采取的拿地后囤地幾年不開工，在升值之后倒手一賣，在凈賺利潤的同時，也將囤地的罪名歸結(jié)給下一任接盤者的“伎倆”可謂是“露骨”了許多。

在今年4月國土部通報掛牌督辦的18宗閑置土地中，工體北路4號地便是通過上述方式，將開工日期整整拖延了約四年之久。

2006年，李澤楷旗下盈大地產(chǎn)全資子公司——北京市啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.1億元的代價獲得工體北路4號地塊，按照土地出讓合同的約定，工體北路4號地的開工日期為2006年9月20日，為趕在奧運會前完工，項目約定的竣工日期為2008年3月31日。然而這個土地出讓合同的約定最終變成了一紙空文，一直未能開工建設(shè)。直到去年8月21日，香港上市公司瑞安建業(yè)公告，向盈大地產(chǎn)作價約1.18億美元折合人民幣9.2億元的價格購入工體北路4號地項目，借此李澤楷凈賺4.1億元利潤。

盡管在隨后的國土部以及北京市國土局的處罰中，北京市啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被罰款510萬元，但與囤地三年多帶來的4.1億元利潤相比，罰金就顯得微不足道。

本文由筱佑整理