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樓市調(diào)控新政將滿120天，和7月份、6月份不同，8月份新盤價格出現(xiàn)了上漲勢頭。網(wǎng)易房產(chǎn)昨日對“新政滿四月——京城百盤價格動態(tài)調(diào)查”顯示，100個新盤中，有33個出現(xiàn)了價格上漲，最高漲幅為11%，僅有5個新盤價格漲幅在10%以上；與此同時，僅有11個盤現(xiàn)降價，但最高降幅為37%。業(yè)內(nèi)人士分析，普漲現(xiàn)象的背后，并非是交易量的攀升以及樓市交易的回暖，而是開發(fā)商投石問路，試探市場和購房者反應(yīng)，為下一步利于銷售的調(diào)價行為做鋪墊；同時也不排除，開發(fā)商集體漲價的可能性。無論哪一種情況，無疑是買賣雙方博弈加深的表現(xiàn)。

【百盤調(diào)查】新政120天 33個樓盤漲價、11個降價 漲幅不及降幅大

7月14日，新政即將滿90天時，百盤價格動態(tài)調(diào)查顯示，有31個樓盤繼續(xù)降價，25個降幅在1-10%，3個降幅在11-19%，2個降幅在20%以上；還有42%的樓盤維持6月份的價格沒有變化；另外，有21%樓盤繼續(xù)上漲中。

但情況就在一個月之間發(fā)生了“逆轉(zhuǎn)”。昨天，網(wǎng)易房產(chǎn)所做的新政滿120天百盤價格調(diào)查顯示，有33個新盤漲價，僅有11個盤降價，53個樓盤維持7月份價格不變，還有3個未開盤項目取消了之前的待售報價。

在33個漲價盤中，有5個漲幅在10%以上，其中位于朝陽公園附近的萬科公園5號，均價從7月份的45000元漲到了8月份的50000元，漲幅最高，為11.11%；其中漲幅在10%以上的樓盤中有3個都位于房山，分別是陽光邑上、綠城百合公寓、天恒樂活城。各區(qū)漲價盤的數(shù)量分別為朝陽12個（樣本盤20個），海淀4個（該區(qū)樣本盤11個），大興4個（該區(qū)樣本盤），房山3個（樣本盤10個），順義3個（樣本盤9個），宣武區(qū)2個（樣本盤3個），昌平2個（樣本盤5個），豐臺2個（樣本盤10個），通州1個（樣本盤9個）。同時還有西城、崇文、東城、海淀、宣武、大興等6個區(qū)未出現(xiàn)降價樓盤。

在11個降價盤中，3個降幅在10%以上，有3個位于通州區(qū)，為各區(qū)降價樓盤數(shù)量最多的區(qū)域。其中位于通州梨園的京洲世家，由于從本周六開始特價促銷，在原價22000元/平米的基礎(chǔ)上，15套特價房均價僅為16000元/平米，降幅為37%，因此位居降幅之最。而位于房山竇店鎮(zhèn)的世界名園均價從7月份的10600元降到了目前的9000元，降幅為17%；順義奧林匹克水上公園旁的東香庭從7月份的12000元降到了目前的10000元，降幅為16.67%。

【漲價】朝陽、海淀高端項目領(lǐng)漲 房山、昌平先前降價項目又漲價

從此次調(diào)查看，在所有漲價的新盤中，分為四類情況。

一、保值功能較好 高端項目領(lǐng)漲

在33個漲價樓盤中，有14個新盤為高端項目，占了42%以上，以朝陽、海淀、宣武最為集中。其中朝陽區(qū)數(shù)量最多，12個漲價盤中有9個高端項目，占該區(qū)樣本盤的45%。這說明高端項目保值、增值功能比較好，抗風(fēng)險能力較強，購房或投資人給予了較高的市場預(yù)期。

通過對5月、6月、7月京東百盤房價動態(tài)調(diào)查的觀察，不管市場如何變動，高端項目一直持續(xù)走高。因此，8月份這次調(diào)查依然符合這一規(guī)律，并且在數(shù)量和漲幅上沒有太大變動。海淀的億城西山公館、唐寧ONE、雅世合金公寓（資料、論壇)，宣武區(qū)的第三區(qū)、紅山世家，大興的北京198棟、豐臺的建邦華府、順義的龍湖香醍溪苑，朝陽區(qū)的紅璽臺、綠城北京誠園、萬科公園5號等14個漲價盤均為高端項目。

二、長陽半島低開快走“壯膽”西南樓市 房山樓盤紛紛漲價

漲幅10%以上的5個樣本盤中，有2個位于房山。其中陽光邑上和綠城百合公寓均價均由7月份的13500元上漲到目前的15000元，漲幅為10%，兩個項目也都位于房山良鄉(xiāng)。 而京石高速沿線的天恒樂活城則由7月份的15000元上漲到目前的16000元，漲幅6.25%。位于竇店鎮(zhèn)的世界名園是此次房山唯一的降價樓盤。

經(jīng)過仔細比對和分析，此次作為遠郊的房山區(qū)樓盤紛紛漲價，依賴于萬科中糧·長陽半島“低開快走”的銷售行情。7月24日，長陽半島開盤，起價13500元/平米，推出的房源很快售罄。這一熱銷行情，顯然給目前交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套暫時不完善的西南區(qū)域樓市“壯了膽”。因此，房山區(qū)10個樣本盤中，僅有世界名園降價，7月均價為10600元/平，當(dāng)前報價為9000元，由于房價起點較低，因此降幅明顯，為17%。

三、昌平、順義遠郊區(qū)縣部分樓盤紛紛漲價

除了房山，此次昌平、順義、大興等遠郊近郊區(qū)縣的被調(diào)查樓盤也紛紛漲價，如昌平小湯山的金科帕提歐Ⅱ美遇，均價由7月份18000元/平米，上漲到目前的20000元/平米，漲幅10%；還有順義的龍湖·香醍溪苑、大興的鴻坤理想城等。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次郊區(qū)部分上調(diào)價格的新盤均為此前樓市新政實施后銷售狀況較好的項目。

四、先前降價、如今漲價 漲幅未及之前降幅

在此次33個漲價項目中，有不少是7月、6月或5月分降價幅度較大的項目，但此次漲價并未回到降價之前的價格。如房山區(qū)的天恒樂活城，6月均價為18600元/平米，7月下降到15000元/平米，目前價格為16000元/平米；清河小營區(qū)域的專家國際公館，6月價格為23000元/平米，7月份則為18200元/平米，目前價格為18500元/平米。

【降價】通州依然領(lǐng)跌 區(qū)域超三成項目繼續(xù)降價

繼6月、7月之后，8月依然是通州區(qū)域領(lǐng)跌新盤市場，降價項目數(shù)量為各區(qū)之最。在通州9個樣本盤中，有3個降價，占了33%，分別為K2·海棠灣、珠江拉維小鎮(zhèn)、京洲世家；僅有京貿(mào)國際城1個項目小幅漲價。其中K2·海棠灣曾經(jīng)是通州區(qū)域的領(lǐng)漲項目，正是這個位于梨園鎮(zhèn)云景大街的樓盤，率先漲價，拉開京東樓市瘋狂跳漲的序幕，成為通州房價迅速由“萬元時代”到“2萬元時代”再到“3萬元時代”的最重要推手。

【冷眼觀察】開發(fā)商“漲價”問路 博弈加深中誰能堅持到最后

此次百盤調(diào)查，雖然有33個項目漲價、僅有11個項目降價，漲幅和降幅對比之后，依然是降幅大于漲幅。因此，除去對普通購房者（尤其是首次置業(yè)者）影響不大的高端項目，無論是長陽半島低開快走利好房山樓價還是遠郊近郊部分樓盤順勢上漲，都不難看出買賣雙方的博弈在進一步加深，開發(fā)商難脫“投石問路”試探消費者的嫌疑。而此輪樓市普漲現(xiàn)象本身，也有悖于中央和北京地方政府下半年要“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”、“遏制、打擊房價過快上漲”的決心和公開表態(tài)。因此，此次漲價，到底是市場基于供求狀況的“真漲價”，樓市觀望中的“煙霧彈”，還是開發(fā)商一方投石問路的“業(yè)務(wù)動作”，恐怕還需2-3個月的驗證，時間會還原房價的本來面目。

但在買賣雙方博弈進一步加深的過程中，誰能堅持到最后，卻很難預(yù)測。畢竟，在最近5年北京房價的三輪上漲中，購房群體的傾囊相助和鼎力配合功不可沒。作為“散戶”力量存在的購房者，在每一次上漲中，既是受苦受難的弱勢群體，又是可憐可恨的“幫兇”。始于2009年下半年至今年上半年的此輪房價上漲，盡管投資客是主要推動力量，但普通購房者卻因此陷入更加窘迫的境地。因此，面對財大氣粗的強勢開發(fā)商，以打擊炒房投機行為、遏制房價過快上漲的樓市調(diào)控新政，能否給予普通購房群體真正的“強勢”力量，普通購房者能否仗“勢”與開發(fā)商抗衡，這場繼續(xù)加深的博弈的結(jié)點將于何時出現(xiàn)，也許都將在下半年見分曉。

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