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因國(guó)家政策調(diào)整導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得貸款而引發(fā)了一起房屋買賣合同糾紛案。賣方按照合同約定條款，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，但買方認(rèn)為不能履行購(gòu)房協(xié)議是由于政策的改變，非自己本意，因此要求賣方返回定金。日前，天津市河?xùn)|區(qū)人民法院成功調(diào)解了這一棘手的案件，同時(shí)化解了購(gòu)房人對(duì)國(guó)家政策調(diào)控的負(fù)面情緒。

事件回放

交了定金簽完協(xié)議

政策調(diào)整貸款無(wú)望

今年4月10日，吳女士在一家房地產(chǎn)中介公司看中了賣主李先生名下的一套私有住房，于是三方簽署了《房屋居間買賣協(xié)議》，約定買方以按揭貸款方式支付房款，中介公司負(fù)責(zé)辦理貸款等相關(guān)事項(xiàng)。

同時(shí)還約定，如買方不辦理貸款，買方應(yīng)按照一次性付款的方式補(bǔ)齊全部房款。

當(dāng)天，吳女士向李先生支付了15000元定金，又向中介公司支付了中介費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、貸款代辦費(fèi)等費(fèi)用10000余元。4月19日，買賣雙方又在區(qū)房管局簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。

然而，在中介公司為吳女士辦理銀行貸款的時(shí)候，得知國(guó)務(wù)院于今年4月17日出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，對(duì)房屋貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，并對(duì)二手房進(jìn)行了嚴(yán)格調(diào)控。由于吳女士名下已有的三套住房都為貸款，按照通知的相關(guān)規(guī)定，已無(wú)法再次取得銀行貸款。

無(wú)法貸款并非本意

買方要求返還定金

買方無(wú)法取得貸款，又無(wú)力按照《房屋居間買賣協(xié)議》中的約定補(bǔ)齊房款，賣方李先生認(rèn)為，繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議已不可能，于是在買賣雙方多次協(xié)商未果后，李先生將吳女士和中介公司一同告上法庭，要求解除《房屋居間買賣合同》和《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并由吳女士承擔(dān)違約責(zé)任。

按照合同約定，吳女士作為違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金、中介費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，共計(jì)25000余元。但吳女士認(rèn)為，自己是按照本人的支付能力有計(jì)劃地購(gòu)買房屋，不能履行購(gòu)房協(xié)議并非自己本意，而是因?yàn)閲?guó)家政策的改變。政策調(diào)整不但使自己的購(gòu)房計(jì)劃受到?jīng)_擊，還要因此承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)此吳女士十分不滿。

庭審過(guò)程中，她言辭激烈，情緒沖動(dòng)，對(duì)國(guó)家政策的調(diào)整產(chǎn)生了極大的偏見(jiàn)。她表示，同意解除購(gòu)房合同，但由于自己不存在過(guò)錯(cuò)，要求賣方返回全部定金。

法官調(diào)解雙方情緒

互相體諒共同擔(dān)責(zé)

為了避免雙方矛盾升級(jí)，進(jìn)一步引發(fā)被告方吳女士對(duì)國(guó)家政策實(shí)施的偏見(jiàn)和不滿，承辦法官考慮雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，做了大量耐心細(xì)致地調(diào)解工作，以化解雙方因合同無(wú)法履行產(chǎn)生的怨氣，緩和雙方的對(duì)立情緒。最終促使原告體諒被告困境，同意在解除房屋買賣合同的基礎(chǔ)上，返還定金10000元，以減少被告方的經(jīng)濟(jì)損失。

調(diào)解結(jié)案后，承辦法官又督促原告盡快履行調(diào)解協(xié)議。目前，被告吳女士拿到了原告李先生退回的10000元定金，并對(duì)國(guó)家政策的調(diào)整表示理解。

法官說(shuō)法

與中介簽合同

注意免責(zé)條款

這起案件執(zhí)結(jié)之后，記者采訪了審理此案的法官劉辰。劉辰說(shuō)，今年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，對(duì)房屋貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，使得一部分買房人由于無(wú)法貸款而無(wú)力繼續(xù)履行購(gòu)房合同。本案中，買方正是由于受政策限制才不能獲得房屋貸款，而無(wú)法繼續(xù)履行合同。

本來(lái)，按照《合同法》若干問(wèn)題的解釋的相關(guān)規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同。但買賣雙方在簽訂《房屋居間買賣協(xié)議》時(shí)曾約定：“如因買方不辦理貸款，買方應(yīng)按照一次性付款的方式補(bǔ)齊全部房款。”因此，即使買方因政策原因不能貸款，如果不能補(bǔ)齊房款仍屬違約。違約了，自然就需承擔(dān)相應(yīng)的損失。但本案中，買方實(shí)際支付了雙方的居間服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，并向賣方支付了定金，足以表明買方購(gòu)買房屋的誠(chéng)意。只是因?yàn)槭車?guó)家政策限制才不能獲得房屋貸款，而無(wú)法繼續(xù)履行合同。在查明案件事實(shí)的前提下，考慮雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況，以調(diào)解方式結(jié)案，雙方共擔(dān)損失應(yīng)當(dāng)是最佳的辦案效果。

劉辰表示，案件雖然以調(diào)解方式審結(jié)，但買方仍然支付了雙方的中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等，房子不但沒(méi)有買成，還造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失。本案中買房人的主要損失是中介服務(wù)費(fèi)用的支出，雖然中介為雙方提供了服務(wù)，居間合同已履行，但因政策性原因?qū)е沦I賣合同無(wú)法履行的，中介方仍不退還中介服務(wù)費(fèi)。因此，建議買房人在簽訂合同時(shí)要詳細(xì)審查中介方提供的格式合同，對(duì)中介的免責(zé)條款要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以保護(hù)自己的合法權(quán)益，減少不必要的損失。

本文由筱佑整理