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自4月中旬房產(chǎn)新政出臺(tái)，至今已逾一個(gè)月，其帶來(lái)的“骨牌”效應(yīng)已逐漸蔓延至司法領(lǐng)域。

北京市通州區(qū)是近年來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)的熱點(diǎn)地區(qū)。記者今天從通州區(qū)人民法院了解到，目前因房產(chǎn)政策調(diào)整造成買(mǎi)方違約的案子已有所增加，該院正抓緊對(duì)新政引發(fā)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛案件進(jìn)行調(diào)研。

有關(guān)人士預(yù)測(cè)，房產(chǎn)新政將會(huì)影響到目前約三分之一的貸款買(mǎi)受人，并造成買(mǎi)方違約的比例驟增，將有可能導(dǎo)致新一輪房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件大規(guī)模涌現(xiàn)。

新政可能引發(fā)三種糾紛

張先生一下子傻眼了。

購(gòu)房合同簽訂的第七天，國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即“新國(guó)十條”)，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。買(mǎi)房人張先生因無(wú)法取得貸款向賣(mài)房人周先生要求退房，被拒絕后他無(wú)奈將周先生訴至法院，要求全額退還購(gòu)房定金3萬(wàn)元。

據(jù)悉，該案是“新國(guó)十條”出臺(tái)后，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院受理的首例此類(lèi)案件。

秦兵房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)律師徐斌分析說(shuō)，新政策的出臺(tái)可能引發(fā)三種類(lèi)型的糾紛：因政策調(diào)整，買(mǎi)房者看到了房?jī)r(jià)下調(diào)的希望，感覺(jué)買(mǎi)貴了，想要退房；政策調(diào)整造成首付款比例提高，購(gòu)房人因?yàn)闇惒粔蚴赘犊疃笸朔?；銀行暫停發(fā)放第三套房貸款，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，或是因?yàn)闀和?duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放房貸。

“據(jù)悉，目前個(gè)貸機(jī)構(gòu)和銀行的房貸拒簽量激增了十幾倍，而因房貸被拒而引發(fā)的退房糾紛已開(kāi)始在京城不斷上演?！毙毂笳f(shuō)。

退房案件法院初見(jiàn)端倪

盡管目前因政策調(diào)整造成買(mǎi)方違約的案子已有所體現(xiàn)，但尚未達(dá)到井噴的狀態(tài)?！拔逡恢?，立案庭每天受理此類(lèi)案件數(shù)量不超過(guò)10件?！蓖ㄖ輩^(qū)法院民事審判庭法官陳漢東告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自4月18日至5月13日，通州法院關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)案件共收案96件，比上月略有增加，但是類(lèi)型有所變化。

新政出臺(tái)前多是出賣(mài)人違約，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；新政出臺(tái)后，特別是京政出臺(tái)后，通州區(qū)房?jī)r(jià)明顯回落，在3月至4月購(gòu)買(mǎi)的高價(jià)位住房，則呈現(xiàn)出買(mǎi)受人違約的情形?！霸谖以菏芾淼陌讣?，此類(lèi)案件占到64.58%。原本起訴要求繼續(xù)履行合同的買(mǎi)受人，也由于貸款、房?jī)r(jià)回落等原因紛紛撤訴，或變更訴訟請(qǐng)求，要求解除合同賠償損失?！标悵h東表示。

除了通州法院，記者發(fā)現(xiàn)，在北京的其他基層法院，此類(lèi)糾紛也有所體現(xiàn)。大興區(qū)人民法院紅星法庭目前受理了一起此類(lèi)案件，朝陽(yáng)區(qū)人民法院和崇文區(qū)人民法院也分別受理了一起。

“最近我們確實(shí)接到了不少這樣的咨詢(xún)，但是成案的并不多?！毙毂笳J(rèn)為，這樣的糾紛剛剛開(kāi)始產(chǎn)生，買(mǎi)賣(mài)雙方還會(huì)在履約不履約方面進(jìn)行一些談判，然后才會(huì)考慮提起訴訟。

政策性違約法律難題凸顯

由政策調(diào)整造成的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，無(wú)疑是個(gè)新課題。此種違約屬于哪種性質(zhì)，在法律界還未統(tǒng)一，司法裁判也沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。如是否屬于合同法規(guī)定的“不可抗力”或是“情勢(shì)變更”？買(mǎi)受人能否順利解除合同？是否可以免除買(mǎi)房人的違約責(zé)任？一系列的問(wèn)題都凸顯“政策性違約”的法律難題。

“如果將其認(rèn)定為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常風(fēng)險(xiǎn)，那么合同雙方應(yīng)本著合同約定或是法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任；如果認(rèn)定為不可抗力，雙方將按照公平責(zé)任承擔(dān)責(zé)任。”陳漢東說(shuō)，政策所帶來(lái)的市場(chǎng)房屋價(jià)格波動(dòng)，會(huì)給審判銜接帶來(lái)問(wèn)題，如一審時(shí)房屋價(jià)格下跌，二審階段又上漲，勢(shì)必導(dǎo)致當(dāng)事人的訴求和想法有所變化，給審判帶來(lái)一定難度。

“可以肯定的是，由于買(mǎi)房人不能按照雙方簽訂的合同繼續(xù)履行，則構(gòu)成違約，至于違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題，是此類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在?！贝笈d區(qū)法院民一庭法官崔光認(rèn)為，雙方達(dá)成合意后應(yīng)以最大誠(chéng)信履行合同。市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、國(guó)家調(diào)控手段對(duì)市場(chǎng)的影響均系正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，如果當(dāng)事人僅依房屋價(jià)格下跌為由違約，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的違約責(zé)任。

在此類(lèi)案件中，大部分買(mǎi)房人辯稱(chēng)理由為首付款比例提高，超出自己的購(gòu)買(mǎi)能力而不能繼續(xù)履行合同，崔光認(rèn)為：“對(duì)買(mǎi)房人支付能力的認(rèn)定則是一個(gè)難以查明的事實(shí)，如果要求賣(mài)房人提供證據(jù)證明對(duì)方有足夠的支付首付款的能力，在現(xiàn)實(shí)中也缺乏可操作性?！?

就是否屬于不可抗力問(wèn)題，崔光表示，在司法實(shí)踐中對(duì)不可抗力的適用比較嚴(yán)格，且近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，政府也頻頻出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)。因此他個(gè)人認(rèn)為國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控政策不屬于不可抗力。