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上月國家樓市調(diào)控政策頻頻出爐,而博弈日益激烈的廣州樓市似乎并未產(chǎn)生大震蕩,體現(xiàn)為量跌價漲。廣州市國土房管局昨日發(fā)布的《廣州市十區(qū)房地產(chǎn)交易登記情況通報》顯示,4月廣州十區(qū)一手住宅交易面積為53.66萬平方米,同比減少35.5%,環(huán)比減少13.9%；均價則繼續(xù)上揚(yáng)達(dá)到11511元/平方米,同比上升44.3%,環(huán)比上升6.0%。十區(qū)中除天河、黃埔、花都、南沙四區(qū)外,其余各區(qū)成交均價均出現(xiàn)不同幅度上升,而海珠區(qū)濱江街、荔灣華林街等12條街道均價超過兩萬元。 

“每月均價波動不超過10%都是比較合理的?！睂＜艺J(rèn)為,4月的政策效果在樓市中還沒完全顯現(xiàn)出來,不過隨著成交量下降,房價肯定也會降；比較明顯的降價要等到6月底或7月,之后可能進(jìn)入“以價換量”的過程,從而孕育“小陽春”。

●成交中心六區(qū)環(huán)比減少11.9%

在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺壓力之下,廣州樓市成交出現(xiàn)回落。4月,廣州市十區(qū)房屋交易登記14592宗,同比減少17.7%,交易登記面積150.42萬平方米,同比減少15.7%,交易登記金額118.22億元,同比減少2.0%。

一手樓方面,成交面積同比環(huán)比均有不同幅度減少。全市十區(qū)成交面積為53.66萬平方米,同比減少35.5%,環(huán)比減少13.9%,3月的數(shù)據(jù)為62.35萬平方米；其中,越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔中心六區(qū)合計成交23.57萬平方米,同比減少51.0%；而今年以來,中心六區(qū)交易面積也持續(xù)減少,2月環(huán)比減少12.9%,3月環(huán)比減少13.7%,4月環(huán)比減少11.9%。

從區(qū)域上看,成交最多的是花都,共有15.69萬平方米。新四區(qū)一手住宅交易面積30.09萬平方米,成交量環(huán)比減少15.5%,成交面積占十區(qū)比重下降1個百分點(diǎn),其中番禺環(huán)比增長15.4%,漲幅最大,蘿崗環(huán)比減少75.7%,降幅最多。

●價格天河降幅最大仍是全市最貴

與成交回落唱反調(diào)的是,4月廣州十區(qū)均價仍高歌猛進(jìn),達(dá)到11511元/平方米,同比上升44.3%,環(huán)比上升6.0%。十區(qū)中除天河、黃埔、花都、南沙四區(qū)外,其余各區(qū)成交均價均出現(xiàn)不同幅度上升。值得一提的是,天河盡管降幅最大,達(dá)9.4%,但仍以19142元/平方米的均價繼續(xù)領(lǐng)跑全市,南沙一手均價最低,為3130元/平方米。

從區(qū)域成交對比情況來看,2010年4月中心六區(qū)一手住宅均價達(dá)15598元/平方米,環(huán)比繼續(xù)上升,但升幅收窄。新四區(qū)一手住宅均價為8310元/平方米,環(huán)比上升9.7%。

廣州市國土房管局分析,黃埔區(qū)上月由于個別樓盤集中交易登記,成交面積環(huán)比出現(xiàn)了大幅的增長,本月該區(qū)交易登記量恢復(fù)至1萬平方米以下。蘿崗區(qū)由于龍光峰景華庭限價房項(xiàng)目交易登記量由上月的185宗減少至本月的5宗,成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致該區(qū)域本月一手住宅交易均價出現(xiàn)較大升幅。

從成交價位區(qū)段情況來看,抽取網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計,10000元/平方米以下價位區(qū)段的樓盤成交占陽光家緣新建商品住宅備案的47.7%,該價位區(qū)段所占比重與3月相比下降5個百分點(diǎn)；而10000元/平方米以上價位區(qū)段的樓盤成交占比則上升5個百分點(diǎn),其中18000元/平方米以上價位區(qū)段的高端樓盤本月成交占比上升3.4%。

●抽樣12條街道均價破2萬

4月,陽光家緣中對74條街道一手樓簽約均價統(tǒng)計顯示,共有海珠區(qū)濱江街、琶洲街,荔灣華林街、多寶街、站前街、天河五山街、獵德街、冼村街,越秀白云街、黃花崗街、洪橋街和番禺南村鎮(zhèn)12條街鎮(zhèn)均價超過20000元/平方米。

其中,南村鎮(zhèn)是唯一不在中心六區(qū)的。對此,廣州市國土房管局解釋說,番禺南村鎮(zhèn)4月一手住宅網(wǎng)上簽約均價達(dá)20421元/平方米,是由于成交的一手住宅有92宗坐落于海怡半島花園、廣州雅居樂北苑等地,這些樓盤的成交價格均較高。此外,番禺區(qū)市橋街本月均價僅7047元/平方米,主要是由于成交5宗坐落于迎輝樓、橋華樓等地；天河區(qū)黃村街本月簽約均價僅3000元/平方米,主要在于本月成交僅一宗,位于華悅山莊；海珠區(qū)江海街本月均價僅5076元/平方米,其22宗成交分別位于銀業(yè)瑞昂公寓、敦和大廈、花季華庭,以上個案的成交價格較低。

另外,通報還抽取了今年4月和3月成交面積均大于3000平方米的21個典型樓盤的網(wǎng)上簽約情況,其中14個樓盤均價出現(xiàn)上升,恒大綠洲花園環(huán)比漲幅最大,為8.7%；其中最貴的樓盤是荔灣區(qū)逸翠灣,為23865元/平方米。

●專家6月底或現(xiàn)“以價換量”

國家4月來接連出臺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,廣州房價為何還逆勢上漲?

廣州市國土房管局表示,房屋交易登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計的是商品房交易雙方簽訂買賣合同后,到交易登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)告登記和交易備案的數(shù)據(jù),一般比簽約數(shù)據(jù)會延后一個月左右,未必能及時反映市場短期內(nèi)的變化,但一般在較長的統(tǒng)計時段內(nèi)較能準(zhǔn)確反應(yīng)市場發(fā)展趨勢。

“4月的成交量還是比較合理的?！痹谥性禺a(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來,市場需求有所萎縮,這兩個月成交穩(wěn)定在50萬平方米是正常的,畢竟4月底的政策效果還沒有完全顯現(xiàn)出來。

“每月均價波動不超過10%都是可以接受的。”黃韜說,“現(xiàn)在房價還沒真正開始降,開發(fā)商還能挺住,新樓盤可能會降一點(diǎn)價,但在售的不會輕易降。不過隨著成交量下降,降價是大勢所趨?！秉S韜認(rèn)為,5月廣州樓市均價環(huán)比不會上漲,等到6月底、7月會出現(xiàn)比較明顯的降價,之后可能進(jìn)入“以價換量”的過程。他說,2008年底到2009年初廣州就出現(xiàn)過這樣一段“小陽春”的過程,開發(fā)商通過降價換回成交上漲,最后反過來帶動價格上升。“不過,這次政策比較持續(xù),市場一旦反彈,還會有陸續(xù)政策,開發(fā)商‘以價換量’的過程要比較長,屆時價格會相對穩(wěn)定?！?/p>