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“新國十條”的威力尚未盡顯，新一輪更為嚴厲的地產(chǎn)新政似乎已經(jīng)破繭待出。

據(jù)《上海證券報》13日報道，上海日前召開有各區(qū)政府和相關(guān)主管部門領(lǐng)導參加的通氣會，緊鑼密鼓地討論上海樓市調(diào)控細則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法，擬征0.8%的房產(chǎn)稅。

然而耐人尋味的是，就在房地產(chǎn)市場風聲鶴唳草木皆兵、堪稱“史上最嚴厲”房地產(chǎn)調(diào)控政策火熱推行的當口，海口等地房價卻逆市領(lǐng)漲。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的4月樓市數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%，其中海口、三亞新建房屋住宅銷售價格分別以 64.3%、58.2%的漲幅領(lǐng)跑全國。這是今年以來，海南這兩個城市連續(xù)4個月占據(jù)全國房價漲幅排名的第一和第二位。

“地產(chǎn)調(diào)控沒有切中要害，消費者被政策了。”一位地產(chǎn)政策專家對中國商報記者如是分析。

消費者“被政策”

“房地產(chǎn)市場的政策一輪緊過一輪，但我們看到效果顯然遠沒有達到政策制定者的期待?！比涨?，國家行政學院一位知名教授在接受中國商報記者采訪時認為，目前一輪緊過一輪的政策無一不是針對購房者，通過設(shè)置種種門檻來限制購房。

這位要求記者不具名的專家舉例說：“北京的‘新十二條’政策旨在通過限制消費者的購買，人不去買房，從而讓房價回落。政策的出發(fā)點毋庸贅言，但這種期待卻很天真?！痹搶＜曳治?，“老百姓并不是高房價的背后推手，而地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻針對處在買方市場的老百姓，這顯然并沒有切中市場的真正要害，調(diào)控的力度自然有限?！?/p>

該專家的分析并非空穴來風，前述國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的4月樓市數(shù)據(jù)已經(jīng)證實了分析。在政府頻頻出招遏制房價的同時，全國70個大中城市房屋銷售價格卻同比上漲12.8%，已經(jīng)給地產(chǎn)政策寫下了一個耐人尋味的注腳。

為什么在樓市嚴密調(diào)控下，樓市價格并未因此走軟？“買房子的人并不是樓市的推手，調(diào)控樓市的政策卻是針對這些買房子的人，沒有切中要害?！眹倚姓W院專家批評說，“這種頭痛醫(yī)腳的做法，就導致了開發(fā)商力撐上漲，撐到政策調(diào)控效力喪失和房價恢復(fù)穩(wěn)定上漲的時候。所以政策被消融，房價并沒有應(yīng)聲而落，調(diào)控效果不明顯?！?/p>

中國社科院土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國也認為，中國房地產(chǎn)市場秩序仍較為混亂，房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害，“在高房價下，部分真實需求已經(jīng)被逐漸擠出市場，而為規(guī)避通貨膨脹的投資需求以及為獲得炒房利潤的投機性需求逐漸增多。對投機者而言，房地產(chǎn)市場已成為一種暴富的手段和一些人攫取財富的捷徑，特別是在全國幾大熱點城市，房地產(chǎn)更成為富人投資的天堂。投資與投機需求增多造成市場供求緊張，推動房價不斷上漲，相當部分自住需求被擠出市場?！崩罹皣f。

事實上，中國商報記者此前采訪溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文的時候，他坦言溫州人看好樓市的潛力和未來，“當前政策只是暫時性的，不會影響到樓市的長遠發(fā)展。投資房產(chǎn)溫州人不會拋出手中的房子。”

以炒房團聞名的溫州人發(fā)出這樣的聲音，有兩大核心原因：“地產(chǎn)經(jīng)濟支撐著國家整體經(jīng)濟的發(fā)展，聯(lián)動了所有的行業(yè)，房地產(chǎn)市場巨大震蕩也容易引發(fā)一個國家金融危機與經(jīng)濟危機，因此國家不會讓地產(chǎn)萎靡下去，樓市的未來和前景是光明的。另一方面，早在地產(chǎn)開始調(diào)控之前，溫州人早已完成了對樓市的投資?！敝艿挛倪@樣解釋。

這意味著，主要針對房地產(chǎn)投機的政策調(diào)整，板子最終打到了真正需要購房居住的人的身上，“被政策”的最終只有消費者。

不過，著名地產(chǎn)專家易憲容表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控才剛剛開始，千萬不要低估調(diào)控的市場影響，也不要錯誤估計政策的力度，以為新“國十條”還會像以前那樣無功而返，導致房地產(chǎn)調(diào)控變成又一次“空調(diào)”。因為，從這次嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容來看，調(diào)控目標是相當明確的，就是要從根本上遏制住房地產(chǎn)投機炒作，就是要堅決遏制高房價。

5月5日，住建部政策研究中心副主任王玨林在2010年中國房地產(chǎn)高峰論壇上表態(tài)，“如果這次調(diào)控效果出不來，我覺得政府肯定不會放松。”

稅制改革呼之欲出

與坊間對頻出的地產(chǎn)新政的討論如火如荼相呼應(yīng)的是，新一輪更為嚴厲的地產(chǎn)新政——房產(chǎn)稅似乎已經(jīng)呼之欲出。

據(jù)透露，被討論多年的房產(chǎn)稅或在房地產(chǎn)市場當前面臨的非常時機借機破繭——上海最快將在5月公布房產(chǎn)稅細則，稅率0.8%。

分析人士認為，此房產(chǎn)稅正是此前備受爭議的物業(yè)稅的一個翻版，上海醞釀的此套政策組合拳，目的同樣是加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，遏制投機需求。

但如同此前4月30日北京版“新十二條”出臺引發(fā)大討論一樣，上海擬征房產(chǎn)稅再次掀起軒然大波，上海亦被立馬推向輿論的風口浪尖。

在《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條免繳房產(chǎn)稅房產(chǎn)中，“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”被明確寫入，這意味著房產(chǎn)稅征收對象僅限于經(jīng)營性物業(yè)，對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為。這相當于擴大了房產(chǎn)稅的征收范圍，將目前免繳房產(chǎn)稅的普通居民，納入了征收的范圍。

據(jù)此，財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為，“國務(wù)院頒布的條例已規(guī)定，對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。上海有權(quán)對普通住宅開征房產(chǎn)稅嗎？”他一直主張，樓市調(diào)控慎用房產(chǎn)稅。

不過，前述國家行政學院教授認為，房產(chǎn)稅如果出臺，被政策的還是購房人?！皹鞘懈邇r，政府責無旁貸?！?/p>

“各地方政府成立土地交易中心，把土地交易中心作為惟一的土地市場和土地交易的專門機構(gòu)，從而形成土地一級市場的政府壟斷和區(qū)域土地集中統(tǒng)一管理的格局，”上述國家行政學院專家指出，政府是高房價的推手，地產(chǎn)調(diào)整政策應(yīng)該針對這一源頭而立，而不是買房的消費者。

中央黨校教授周天勇指出，土地供應(yīng)量不足、壟斷性供應(yīng)土地、政府房地產(chǎn)財政和對房產(chǎn)投機及其多套房持有不征稅等造成了時下的高房價格局。

周列出的解決方案就是實行土地改革?！澳壳芭c地方政府有關(guān)的這種拍賣出讓方式，應(yīng)當徹底改革了。所有的土地，無論集體還是國有，無論政府收購后儲備的還是破產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)要進行出讓的，在轉(zhuǎn)讓時，可以直接由自然人和法人提交交易所經(jīng)常性掛牌，用地商可以到交易所隨時找地選地，交易可以隨時進行?！?/p>

在周天勇看來，消除了政府賣地的壟斷性供地格局，房價才能回到市場理性。

吳 偉 本報記者 汪 挺