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　　嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)[2010]10號文件關(guān)于首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，金融機(jī)構(gòu)可以通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。

　　商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　【解讀】

　　外地房產(chǎn)計入房屋套數(shù)

　　二套房計算以存量房為準(zhǔn)，不計貸款次數(shù)

　　按照“國十條”的要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，此次政策出臺后，還是會支持自住性購房的需求，90平米以下的首套房還將會執(zhí)行優(yōu)惠的貸款政策。

　　“國十條”中要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。陳志表示，對于第三套房貸，北京直接把口給封住了，明確是暫停發(fā)放。

　　對于二套房、三套房的界定，陳志說，依據(jù)的將是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，差別化的住房信貸政策是對于存量而言的。簡單地說，就是如果一個家庭目前擁有一套住房，再購房就是第二套。擁有兩套，再購房就是第三套。而不是以使用過多少次貸款來計算。如果自己的房屋已經(jīng)出售，目前家庭名下無房，可以按照首套房的政策執(zhí)行。同時，如果北京居民在外地有住房，如果被核查到，也將按第二套或第三套政策執(zhí)行。

　　對于非京籍人士購房，陳志表示，將嚴(yán)格限定在有1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的范圍。如果沒有證明，外地人購房一律不能獲得貸款。這將充分限制外地人來京炒房，而在北京長期工作、為北京納稅的外地人，則可享受到京籍居民相同的待遇。

　　■ 案例

　　打工者買房貸款遇阻

　　哈爾濱的孟先生來京已有6年，目前在朝陽一家美發(fā)店當(dāng)理發(fā)師，由于店老板是個體戶，他并未辦理社會保險，也從未繳納過個人所得稅。

　　最近，他想在中弘·北京像素小區(qū)買房，賣掉了老家的房子，東拼西湊了43萬元首付款。本以為馬上就能在北京擁有自己的家了，可4月17日出臺的“新國十條”規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。孟先生在建行的房貸申請被拒絕了。

　　據(jù)了解，僅中弘·北京像素一個樓盤，和孟先生類似的購房者有近20人。昨日，記者咨詢建行等多家銀行，都已開始執(zhí)行新國十條。

　　昨日，北京市地稅局表示可以補(bǔ)繳上一年度稅款，而社保部門則表示，社會保險無法補(bǔ)繳。對此，建行信貸部門表示，目前政策細(xì)則還未出臺，補(bǔ)繳個稅者能否申請房貸還不清楚。

　　“我們又不是炒房客，為什么也不讓買房？”孟先生說，實在不行將從現(xiàn)在起繳稅、交社保，等一年之后再買房，“可自己好不容易看到一處滿意的房子，一年之后就不知道什么情況了?！?/p>

　　【關(guān)鍵詞·限購】

　　采取臨時性措施限定新購房套數(shù)。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　【解讀】

　　成年子女可單獨新購住房

　　限購不計已有住房，不完全禁止改善性需求

　　陳志表示，這次政策出臺后，每個家庭只能再買一套商品住房。過去有多少套住房，因為政策中并未表述，因此不計入內(nèi)。限購一套新房，既包括一手房，也包括二手房。

　　我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，北京樓市細(xì)則強(qiáng)調(diào)從新政發(fā)布之日起開始，每戶家庭只準(zhǔn)許買一套房。在新政發(fā)布之前，不管你持有一套房，還是多套房，都既往不咎。不再翻歷史舊賬的北京細(xì)則，在實施起來顯然要更加簡單有效。

　　對于“同一家庭”如何認(rèn)定？陳志表示，原則上“同一家庭”是指一對夫妻帶著一個未成年的孩子。同時，對于改善性需求也并沒有完全禁止。如果孩子已經(jīng)成年將就業(yè)結(jié)婚，就可以分戶出去，不再屬于同一家庭，孩子自己也可以再購買一套商品住房。

　　他認(rèn)為，對于對“同一家庭”的認(rèn)定，將來可能會需要買房人提供相關(guān)證明，如戶口本等。戶口本上標(biāo)注了出生年月日，是否屬于成年人就可以看出。

　　陳志表示，對于外地人，如果在京購房，也將執(zhí)行該規(guī)定。

　　他提醒買房者，一定要認(rèn)識到政策嚴(yán)厲程度，在購房前自己要清楚是不是第二套或第三套，不能冒險?！耙驗橘彿亢贤唾J款合同是分開的，開發(fā)商在購房合同中一般會注明，多長時間不能辦下貸款，就要把全款付清。否則就是違約。如果現(xiàn)在還去買多套房，到時候辦不下貸款，所有損失都需要由消費者自己承擔(dān)。即便網(wǎng)簽過了，還要不斷復(fù)核，一旦查出，最終是無法辦理房產(chǎn)證的?！?/p>

　　【關(guān)鍵詞·征稅】

　　首次明確提出，個人售房在計征稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關(guān)憑證和其他完整準(zhǔn)確稅費憑證的，稅務(wù)部門可通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門查詢相關(guān)信息資料，或者按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定確定征收方式和應(yīng)征稅款。

　　【解讀】

　　全款購舊房難做陰陽合同

　　可查信息計征稅款，避免二手房交易逃稅

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，目前二手房交易中，全款購房的客戶幾乎均采用最低計稅價格來申報繳稅，以達(dá)到減少稅費的目的，即“陰陽合同”，實際成交價和報稅價不一樣。這種情況占到二手房成交比例的32%左右。

　　陳志表示，這一舉措就是為了打擊二手房市場中的“陰陽合同”，如果納稅人不提供原來的購房價款憑證，稅務(wù)部門就可以從住建部門查到相關(guān)的信息，了解到原購房價格，使其不能避稅。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認(rèn)為，由于原購房憑證中的價格，不可能低于最低計稅價格。而按照政府相關(guān)信息資料查詢繳納，最后征稅額度很有可能遠(yuǎn)比目前高得多，該政策幾乎讓全款購房避稅沒有余地。

　　本版采寫/本報記者 馬力 張寧 張學(xué)冬 楊娟娟 張曉蕊 張家齊 李媚玲