國(guó)務(wù)院遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策剛剛出臺(tái)，北京市就在昨天揮出重拳，出臺(tái)商品住宅用地出讓新規(guī)，將試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”土地競(jìng)買方式。更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式，將投標(biāo)價(jià)格因素所占分值由過去的50分降低到25分。此外，試點(diǎn)推出限價(jià)中小套型普通商品房，在京工作及居住一定時(shí)間的非京籍人群可以購買。
■新政·價(jià)格
大幅弱化價(jià)格因素防止高地價(jià)
今后的商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”，為防出現(xiàn)高地價(jià)，會(huì)弱化價(jià)格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。
所謂綜合評(píng)標(biāo)方式，就是首先擬將投標(biāo)價(jià)款、付款進(jìn)度、開發(fā)建設(shè)周期、政策房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設(shè)的政策房規(guī)模、近期拿地情況和對(duì)未來商品住房銷售價(jià)格的承諾等因素，作為評(píng)標(biāo)條件。
同時(shí)設(shè)定合理的價(jià)格區(qū)間，在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)專家論證，有關(guān)部門集體決策來確定?！耙簿褪且M(jìn)一步弱化投標(biāo)價(jià)格因素，將其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人?！笔袊?guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮說。
市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠介紹，為保證評(píng)標(biāo)公平公正，評(píng)標(biāo)專家將從專家?guī)熘杏呻娔X隨機(jī)抽取，且在評(píng)標(biāo)前10分鐘才能抽取。評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)屏蔽手機(jī)信號(hào)，全程錄像做證據(jù)，并邀公證及紀(jì)檢監(jiān)察人員監(jiān)督。
“市場(chǎng)版限價(jià)房”對(duì)非京籍開放
抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的措施包括試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”。企業(yè)在競(jìng)買時(shí)承諾的政策房配建面積、配建價(jià)格以及對(duì)未來商品住房的銷售均價(jià)，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行。
為平抑房?jī)r(jià)，滿足夾心層需求，北京將試點(diǎn)推出限價(jià)中小套型普通商品房。這種限價(jià)中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標(biāo)準(zhǔn)為90平米以下住宅占到70％以上，最大面積不能超過120平米。而不是限價(jià)房所要求的全部為90平米以下。限價(jià)房對(duì)銷售人群有嚴(yán)格要求，必須是北京戶籍，但限價(jià)中小套型普通商品房除了面對(duì)京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時(shí)間的非京籍人士?！捌鋵?shí)這種房型是擴(kuò)大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買到低于市場(chǎng)價(jià)的住房?！痹潣s說，具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，市政府近期會(huì)出臺(tái)購買資格和管理辦法。
首個(gè)項(xiàng)目銷售限價(jià)便宜近兩成
昨天入市的房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)6號(hào)居住用地首次采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的掛牌方式，首批明確定位為中小套型普通商品住房。
該項(xiàng)目銷售限價(jià)為1.25萬元，而周邊同質(zhì)商品房為1.5萬元，低了17%。限價(jià)1.25萬元是如何測(cè)算得出的，有沒有一個(gè)硬性降幅標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)此，曾贊榮表示，這個(gè)價(jià)格是請(qǐng)專家和中介機(jī)構(gòu)評(píng)估了周邊商品房平均價(jià)格后設(shè)定的一個(gè)合理價(jià)格，但目前沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)要求售價(jià)必須低于周邊商品房?jī)r(jià)格的比例，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況測(cè)算設(shè)定，不會(huì)一刀切。
曾贊榮說，銷售限價(jià)是保證商品房售價(jià)不會(huì)進(jìn)一步上漲所設(shè)定的最高價(jià)。如果周邊房?jī)r(jià)跌破限價(jià)，那開發(fā)商也將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，再自行調(diào)節(jié)實(shí)際的銷售價(jià)格，總之是可調(diào)低，不可調(diào)高。
■新政·供地
限制企業(yè)拿地規(guī)模防囤地
北京將縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模，防止開發(fā)企業(yè)囤地。原則上單宗商品住宅用地土地出讓面積控制在10公頃左右，商品房建筑面積控制在20萬平方米以下。單個(gè)企業(yè)在6個(gè)月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模也會(huì)受限，房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)原則上不超過40萬建筑平米，其他企業(yè)原則上不超過20萬平米。
國(guó)土部門將針對(duì)企業(yè)拿地情況建立相關(guān)檔案，企業(yè)拿地規(guī)模達(dá)到限制條件時(shí)，將被告知其在6個(gè)月剩余時(shí)間內(nèi)不再具備參與其他商品住宅用地競(jìng)買的資格。
“40萬建筑平米足夠企業(yè)一年的建設(shè)，銷售。這種限制也僅針對(duì)商品住宅，企業(yè)還可以繼續(xù)申請(qǐng)商業(yè)或保障房等其他項(xiàng)目?！痹潣s說，40萬平米是所有母公司、子公司在內(nèi)的總和，注冊(cè)無數(shù)子公司瘋狂拿地的情況將被杜絕。
國(guó)土部門將在網(wǎng)上公示每宗出讓土地的合同簽訂、地價(jià)款繳納、項(xiàng)目開竣工時(shí)間等信息，接受社會(huì)監(jiān)督。逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價(jià)款、未按期開工或土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力的，禁止或限制該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與土地競(jìng)買，并定期公布企業(yè)名單。
本市已有的廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等政策性住房均有相應(yīng)的準(zhǔn)入門檻。其共同特點(diǎn)是必須擁有北京戶籍。其中廉租房住戶必須是低保戶，今后不符合條件，還要退租。經(jīng)適房和限價(jià)房與此次推出的限價(jià)中小套型普通商品房相比，申請(qǐng)人必須滿足年齡、家庭財(cái)產(chǎn)、家庭人均面積等條件，且出讓時(shí)還必須按一定比例交納土地收益等價(jià)款。同時(shí)，目前在政策房的土地出讓中，開發(fā)企業(yè)享有部分優(yōu)惠政策。例如：建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)、免收建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)等。
■業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
房?jī)r(jià)或?qū)⑾陆祪沙勺笥?/strong>
我愛我家副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”類似于一種新的招標(biāo)方式，目的就是要通過平抑地價(jià)，從而平抑房?jī)r(jià)。這個(gè)政策是繼國(guó)務(wù)院出臺(tái)的二套房首付五成之后又一重拳。他說，雖然這是北京的地方政策，但在全國(guó)也有示范效應(yīng)，估計(jì)其他城市很快就會(huì)推出類似政策。他還預(yù)測(cè)，這輪組合拳還會(huì)針對(duì)包括稅收、捂盤囤地等打出第三拳、第四拳、第五拳。
“兩記重拳之后，北京的房?jī)r(jià)肯定會(huì)往下走?！焙皶煷竽戭A(yù)測(cè)，此輪調(diào)整，房?jī)r(jià)將回到春節(jié)前后的水平，即下降20%左右，并且這個(gè)周末應(yīng)該就能有所反應(yīng)。之前房源緊俏的區(qū)域就會(huì)有不少新房源推出，不少投資、投機(jī)者會(huì)停止瘋狂炒作的行為，市場(chǎng)房源緊張的假象就能得到緩解?？只判再彿康男睦韽亩謴?fù)平靜和理性。
胡景暉分析，此前，北京已經(jīng)陷入二手房跟著地價(jià)漲、一手房跟著二手房漲、地價(jià)跟著一手房漲的惡性循環(huán)?，F(xiàn)在，從土地這個(gè)根源上進(jìn)行限制，市場(chǎng)才能徹底地恢復(fù)健康。而對(duì)于是否會(huì)出現(xiàn)“買漲不買跌”的另一種極端情況，他認(rèn)為2008年的房市已經(jīng)給予印證，北京房?jī)r(jià)不可能回歸到2004年和2005年的水平。
這一點(diǎn)每個(gè)人心里都有數(shù)。相反，溫和的市場(chǎng)環(huán)境才能更繁榮。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2007年一手房與二手房的價(jià)差浮動(dòng)平均在15%-20%之間，到2009年價(jià)差擴(kuò)大到30%以上。新政策的出臺(tái)目的在于抑制一手房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，由于一手房與二手房?jī)r(jià)格之間緊密的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，對(duì)二手房?jī)r(jià)的平抑也會(huì)有很大的作用，最終對(duì)于北京整體房?jī)r(jià)的調(diào)控會(huì)有很大的幫助。但是鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部認(rèn)為若只是長(zhǎng)期少量試點(diǎn)，影響效果甚微。
■各方反應(yīng)開發(fā)商
新政違背市場(chǎng)規(guī)律
“這招不符合市場(chǎng)規(guī)律?！北本┮患曳科蟮呢?fù)責(zé)人直言不諱地說，“這個(gè)政策和價(jià)格管制有何區(qū)別？根本不符合市場(chǎng)規(guī)律。因此，這個(gè)政策的生命力不會(huì)太長(zhǎng)?！?/p>
這位負(fù)責(zé)人說，他在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)十多年了，從未見過這樣的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱確實(shí)存在不利因素，但不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳?！跋薹?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”就是要讓開發(fā)商考慮反向利潤(rùn)，從節(jié)約成本上下工夫，因此這種地肯定不會(huì)拿來開發(fā)高級(jí)住宅，只能達(dá)到把房子建好能住就行，能賣就行的標(biāo)準(zhǔn)。
針對(duì)房?jī)r(jià)，他反而期待趕緊往下走，再來一次輪回，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)本身就應(yīng)該螺旋式發(fā)展。對(duì)于“市場(chǎng)版限價(jià)房”，他認(rèn)為，政府應(yīng)該思考，保障性住房到底應(yīng)該給誰住，不應(yīng)該讓所有人都通過商品房解決住房問題。對(duì)于低收入人群，應(yīng)該加快真正的保障房建設(shè)，商品房資產(chǎn)性的屬性不應(yīng)該被削弱。
夾心層
歡迎取消戶口門檻
在律師事務(wù)所工作的張小姐沒有北京戶籍，但她在北京打工已經(jīng)有5年之久?！胺?jī)r(jià)好像坐了火箭，越來越遙不可及?！睆埿〗阏f，她本打算多攢幾年錢再買一套屬于自己的房子，可銀行存款增幅被房?jī)r(jià)的漲幅甩得越來越遠(yuǎn)。
“北京也陸續(xù)推出了不少優(yōu)惠的購房政策，但由于戶籍的限制，我一直搭不上車，只能干著急。這次出臺(tái)的這種限價(jià)房我非常關(guān)注?！睆埿〗阏f，限價(jià)中小套型商品房雖然不如限價(jià)房?jī)r(jià)格優(yōu)惠，但每平米低于商品房2500元的價(jià)格還是相當(dāng)有誘惑力，而且不用再被一個(gè)戶口擋在優(yōu)惠政策的門外。
“我現(xiàn)在就希望這樣的房源多一些，戶型小一些，價(jià)格再低一些，申請(qǐng)條件能夠放寬一點(diǎn)，讓我們這些月收入5000元左右的夾心層能早點(diǎn)擁有自己的房子?！睆埿〗闫谕唧w的購買準(zhǔn)入條件能早點(diǎn)出臺(tái)，并希望限制條件不要太多。
本市今年住宅用地增六成
市國(guó)土局昨天通報(bào)，今年北京市將供應(yīng)住宅用地2500公頃，比去年實(shí)際增加968公頃，增加了63%，其中1250公頃用于建設(shè)政策性住房。
廉租房及公租房為50公頃，經(jīng)適房200公頃，限價(jià)房及定向安置房用地為1000公頃，其他商品房用地占1250公頃。
目前，本市已完成住宅土地供應(yīng)840公頃，其中政策房土地供應(yīng)571公頃，占全市已供住宅用地的68％。此外，一季度本市土地交易市場(chǎng)已推出經(jīng)營(yíng)性土地37宗，539公頃，相當(dāng)于去年的518%。
為加快改善舊城區(qū)居民居住條件，保護(hù)舊城區(qū)歷史文化風(fēng)貌，科學(xué)利用舊城區(qū)土地及文化資源，本市去年啟動(dòng)了東城、西城、崇文、宣武等4個(gè)舊城區(qū)人口疏解及舊城區(qū)保護(hù)修繕工作，已經(jīng)建設(shè)安置房80萬平方米。今年還將在朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山、大興、通州、順義、昌平、房山等9個(gè)區(qū)靠近軌道交通周邊安排約600萬平方米安置用房。
目前，第一批安置用房地塊已經(jīng)確定，可提供安置房約200萬平方米，正在辦理相關(guān)建設(shè)前期手續(xù)，今年5月將陸續(xù)開工建設(shè)。第二批安置用房地塊也已基本選定，可提供約400萬平方米安置用房，將在二季度陸續(xù)供應(yīng)各城區(qū)。
此外，9塊地在昨天入市，其中8塊為住宅土地，一塊為公建為主、混合住宅土地。在住宅土地中，一地塊將建限價(jià)中小套型普通商品住房，還有一塊配建限價(jià)中小套型普通商品住房。這9塊地中有5塊采取了綜合評(píng)標(biāo)的招標(biāo)方式，兩塊采取不設(shè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的招標(biāo)方式。
■相關(guān)新聞
順義首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目搖號(hào)
本報(bào)訊昨天，順義區(qū)首批限價(jià)房搖號(hào)配售，2617戶申請(qǐng)家庭參與搖號(hào)，中簽家庭將于4月20日開始現(xiàn)場(chǎng)選房，房源預(yù)售均價(jià)為5500元/平米。
順義首批限價(jià)房項(xiàng)目為“永欣嘉園”，位于順義區(qū)站前西街怡馨家園北側(cè)，配套設(shè)施完善，距順義商務(wù)中心區(qū)僅800米，超市、銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)療、教育、文體等設(shè)施齊全，居民出行十分便捷。該項(xiàng)目共有房源1230套，其中三居室（75—90平米）158套，二居室（65—75平米）650套，一居室（60—70平米）422套，預(yù)計(jì)2011年12月31日前交付使用。目前順義區(qū)正在籌建的限價(jià)房房源共7個(gè)項(xiàng)目，有房源3620套，均價(jià)為4300元/平米—5500元/平米。
“住房政策”成居民關(guān)注新熱點(diǎn)
本報(bào)訊 市發(fā)改委昨天倡導(dǎo)成立的第三方調(diào)查公司發(fā)布了今年一季度居民關(guān)注熱點(diǎn)調(diào)查報(bào)告?！胺?jī)r(jià)”仍居首位，但關(guān)注度比去年四季度提高了13個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到54.34%，“醫(yī)療費(fèi)用”穩(wěn)坐第二?！白》空摺背蔀槭忻耜P(guān)注的新熱點(diǎn)話題。
“住房政策”的關(guān)注度迅速從上一季度的第46位上升至第14位，調(diào)查負(fù)責(zé)人說，“這個(gè)變化說明老百姓希望通過增加保障性住房等政策來抑制房?jī)r(jià)的愿望越來越強(qiáng)烈”。
教育和醫(yī)療方面，“資源分布不均”的關(guān)注度排位也都上升明顯。
“二套房”準(zhǔn)客戶趕搭末班車
本報(bào)訊 國(guó)務(wù)院遏制房?jī)r(jià)快速上漲的新政出臺(tái)后，市場(chǎng)立即做出反應(yīng)，大量“二套房”準(zhǔn)客戶昨天開始趕搭末班車，簽約量大幅上漲。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，昨天部分典型區(qū)域門店簽約上漲30%左右，這些新增成交基本都為第二套房購買者。而這部分人急于成交的主要目的在于本身的支付能力有限，借首付50%新政未真正實(shí)施的空當(dāng)成交，再進(jìn)行加急貸款，以期能夠趕搭最后的寬松房貸末班車。
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