今后市民購房時購房合同中的物業(yè)費，也就是將來小區(qū)的初始物業(yè)費標準，將不再是開發(fā)商的“一口價”，而是由第三方評估監(jiān)理機構進行詳細測算得出。物業(yè)費標準將在售樓處公示，并寫入購房合同。昨日，《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》公布征求意見稿，面向社會征求意見和建議。
評估機構為中立第三方
市住建委相關負責人說，今年郭金龍市長在政府工作報告中提出，將推動物業(yè)管理納入社區(qū)建設，研究引入第三方監(jiān)管機制。此次推出的第三方評估監(jiān)理管理辦法，就是政府工作報告中內容的落實。而且北京市物業(yè)管理辦法也即將頒布，第三方評估監(jiān)理管理辦法也將成為其配套規(guī)定。
該負責人表示，物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機構，是一個中立的第三方，通過市場培育。但機構必須要在房管部門備案，政府部門也會加強對其監(jiān)管。同時，房屋主管部門還將建立物業(yè)服務評估監(jiān)理專家?guī)?，評估監(jiān)理機構從事評估監(jiān)理業(yè)務時，要從專家?guī)熘羞x擇專家，“總的來說，第三方評估監(jiān)理主要有三大塊內容，物業(yè)項目的交接驗收、物業(yè)服務費用的評估和物業(yè)服務質量的評估?！?
評估費“誰委托誰付費”
以往，市民在購房時，入住初期需要繳納的物業(yè)費，都由開發(fā)商“說了算”，開發(fā)商直接確定初始物業(yè)費的價格，并寫入購房合同。
征求意見稿提出，開發(fā)商在預售或銷售房屋前，應當委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，依據(jù)物業(yè)服務事項及標準評估物業(yè)服務費用，并應提供項目類型、建筑面積、共用設施設備情況、擬承諾的服務事項及標準等相關資料。
“評估監(jiān)理機構根據(jù)開發(fā)商提出的今后物業(yè)服務標準，會詳細測算出各項物業(yè)服務的收費標準，并測算出今后初始物業(yè)費的標準，形成一個評估報告。開發(fā)商應當將這個報告在售樓處公示，測算出的物業(yè)費要寫入房屋的買賣合同。這就改變了過去開發(fā)商‘一口價’的現(xiàn)象。讓物業(yè)費更能質價相符，讓業(yè)主認可。”這位負責人說。
這也意味著將來業(yè)主入住小區(qū)的前期物業(yè)階段，物業(yè)費標準都將按此執(zhí)行。
同時，征求意見稿中還確定，業(yè)主大會首次選聘及更換物業(yè)服務企業(yè)時，可以委托評估監(jiān)理機構進行物業(yè)服務費用評估。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)費用發(fā)生爭議時，也可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構評估。
“評估費用是按照‘誰委托、誰付費’的原則，初始物業(yè)費肯定是要由開發(fā)商委托第三方機構評估測算，因此費用也將由開發(fā)商承擔?！边@位負責人說。
- 焦點
1 服務不過關可要求降物業(yè)費
物業(yè)服務質量的評估也是第三方機構的一項重要職責。征求意見稿中規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關部門可以委托評估監(jiān)理機構，根據(jù)相關法律、法規(guī)、服務規(guī)范、行業(yè)標準及物業(yè)服務合同約定等因素，對物業(yè)服務質量進行評估。
物業(yè)服務的各方權益主體也可以委托第三方評估監(jiān)理機構在約定時間內，對物業(yè)服務跟蹤評估。
如果評估后發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務質量不過關，怎么辦？
市住建委相關負責人表示，北京推行的是物業(yè)服務“質價相符”的原則，如果物業(yè)服務質量不過關，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)改善不足的服務，也可以采取降低物業(yè)費的方式，或是更換、重新選聘物業(yè)企業(yè)。
2 交接驗收有助解決遺留問題
物業(yè)項目的交接驗收今后也將由第三方評估機構來負責。
征求意見稿中提出，開發(fā)商向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，可以共同委托評估監(jiān)理機構進行交接查驗。評估監(jiān)理機構依據(jù)查驗的技術標準及其他相關規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內的公共設施、共有部位以及配套的設施設備和相關場地、物業(yè)項目圖紙資料及設施設備運行維修記錄等查驗后，出具查驗報告。
全體業(yè)主在選聘新的物業(yè)企業(yè)或自行管理時，也可以共同委托評估監(jiān)理機構組織查驗。
市住建委相關負責人表示，以往開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)交接物業(yè)項目，由于物業(yè)企業(yè)要“接活”，對于一些開發(fā)商遺留的問題，只能自己“兜著”，造成了業(yè)主們遇到一些開發(fā)商遺留問題不好解決，氣卻撒在物業(yè)身上。而今后由中立的第三方進行驗收，就是要解決業(yè)主和物業(yè)的“婚前糾紛”，不但有助于解決開發(fā)商遺留問題，還可以讓業(yè)主和物業(yè)能有一個和諧的關系。交接的查驗報告，也將在小區(qū)內公示。
- 疑問
如何保證第三方機構公正性？
家住南三環(huán)某小區(qū)的徐先生認為，物業(yè)交接的查驗、物業(yè)費的測算等，都是開發(fā)商來委托第三方評估監(jiān)理機構來做，也就是說開發(fā)商付錢給第三方機構，如何能保證第三方機構的公正性？不被開發(fā)商或物業(yè)“收買”？
市住建委相關負責人表示，在此次的征求意見稿中明確，評估監(jiān)理機構不得出具有偏向性、虛假內容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。評估監(jiān)理人員也不得有收受財物、謀取不當利益、與委托人串通損害相對人利益等行為。同時，評估監(jiān)理機構及人員如果與委托人或評估監(jiān)理的事項有利害關系，可能影響公正評估的，應當回避。
該負責人說，如果評估監(jiān)理機構被發(fā)現(xiàn)有這樣的行為，房管部門將責令其限期改正并予以曝光公示。造成損失的，依法承擔賠償責任。評估監(jiān)理專家如果違反規(guī)定，將被約談告誡，情節(jié)嚴重的取消專家資格并予以公示。造成損失的，將依法承擔賠償責任。
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