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正當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控“失敗論”彌漫市場(chǎng)之時(shí),幾劑醞釀多時(shí)的“猛藥”正蓄勢(shì)待發(fā)。

在土地出讓環(huán)節(jié),一場(chǎng)針對(duì)現(xiàn)行土地招拍掛制度的革新正在研究當(dāng)中?！澳壳皣?guó)土部聯(lián)合了國(guó)家發(fā)改委、住建部等,已經(jīng)形成了初步的草案?！眹?guó)土資源部參與這一政策研究的一位官員4月8日告訴本報(bào)記者,“革新政策預(yù)計(jì)將在7月份推出,相信會(huì)給一線(xiàn)城市的地王熱潮降點(diǎn)溫?！?

由于該項(xiàng)政策尚處于研究階段,這位官員沒(méi)有透露改革方案的細(xì)節(jié),但不排除一種可能——今后土地出讓不再是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得。

這位知情人士透露,國(guó)土部目前已經(jīng)在推動(dòng)地方對(duì)招拍掛制度進(jìn)行改革,試點(diǎn)城市都選定在容易產(chǎn)生“地王”的一二線(xiàn)城市。

與此高層的動(dòng)作相呼應(yīng),上海近日發(fā)布18號(hào)土地出讓公告,以招標(biāo)形式出讓莘莊地鐵站大型綜合性地塊。引人注目的是,此次招標(biāo)將以評(píng)標(biāo)結(jié)果決定中標(biāo)人,而報(bào)價(jià)因素僅占最后評(píng)標(biāo)結(jié)果的30%。

“除了上海、北京等城市在試驗(yàn)招拍掛的一些新做法以外,武漢做得也不錯(cuò),海南城市的情況國(guó)土部現(xiàn)在也非常關(guān)注?！鄙鲜鲋楣賳T介紹說(shuō)。

而在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié),市場(chǎng)也于4月8日盛傳上海即將開(kāi)征針對(duì)投機(jī)炒家的“房產(chǎn)保有稅”。上海住房保障和房屋管理局當(dāng)天晚間在給本報(bào)的回復(fù)函中表示:“在房產(chǎn)保有階段征稅,要經(jīng)國(guó)家層面定,地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好。如果有關(guān)部門(mén)正在做一些研究也是完全正常的?！?

莘莊招標(biāo)試驗(yàn):

價(jià)格30分技術(shù)50分

全國(guó)兩會(huì)剛結(jié)束,北京就在3月15日一天之內(nèi)連出三個(gè)“地王”,在上海, 3月一手住宅單價(jià)4萬(wàn)—5萬(wàn)豪宅成交量大漲450%。

公然挑戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。這促使了第二波調(diào)控政策的加快醞釀。此前的2月份,國(guó)務(wù)院總理溫家寶曾公開(kāi)表態(tài)說(shuō),有決心在本屆政府任期內(nèi)“使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位”。

在此形勢(shì)下,上海在清明假期前公告出讓的莘莊地鐵上蓋地塊格外引人注目。該地塊為市政、公共服務(wù)、商業(yè)、辦公、居住綜合開(kāi)發(fā)用地,出讓面積11.78萬(wàn)平方米,地上建筑面積40.5萬(wàn)平方米。

這是上海繼黃浦區(qū)兩幅土地之后再一次采用招標(biāo)形式出讓土地,但與前二者的“先招后拍”模式不同,莘莊地塊的招標(biāo)將直接以評(píng)標(biāo)結(jié)果決定土地中標(biāo)人。在這種模式下,報(bào)價(jià)因素僅占最后評(píng)標(biāo)結(jié)果的30%。

本報(bào)記者獲得的一份該地塊的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓須知》顯示,關(guān)于評(píng)標(biāo)辦法原則擬定為,由評(píng)標(biāo)小組按綜合評(píng)分表,而這個(gè)評(píng)標(biāo)小組成員數(shù)由5人及以上的單數(shù)組成。

其評(píng)分辦法為,招標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo),總分為100分,其中商務(wù)標(biāo)50分中,投標(biāo)金額只占30分,公司的經(jīng)營(yíng)狀況占20分。技術(shù)標(biāo)50分中,針對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)20分,建筑設(shè)計(jì)15分,施工組織15分。

此份須知同時(shí)要求,如果投標(biāo)人串通或評(píng)標(biāo)小組認(rèn)定有串通投標(biāo)嫌疑,損害國(guó)家利益、社會(huì)利益或他人合法權(quán)益的;招標(biāo)工作人員、評(píng)標(biāo)小組成員私下接觸投標(biāo)人,足以影響招標(biāo)公正性等,市土地交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng),并通知投標(biāo)人。

新政草案醞釀 領(lǐng)漲城市試點(diǎn)

上海的試驗(yàn)并非孤例。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇3月22日在全國(guó)國(guó)土系統(tǒng)會(huì)議上透露,將在一線(xiàn)城市和部分二、三線(xiàn)城市開(kāi)展試點(diǎn),探索堅(jiān)持和完善招拍掛制度、有效控制房?jī)r(jià)地價(jià)的政策和措施。

一周后的3月29日,國(guó)土資源部又召集了一次市場(chǎng)人士座談會(huì),討論2007年頒布的國(guó)土部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施后的效果評(píng)估。部分與會(huì)人士認(rèn)為,與當(dāng)前作為市場(chǎng)主流的拍賣(mài)和掛牌相比,招標(biāo)的出價(jià)高低并不是決定能否拿地的唯一要素,監(jiān)管部門(mén)還需充分考慮投標(biāo)者的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等綜合素質(zhì),這樣可防止現(xiàn)場(chǎng)的不理性飆價(jià)。

隨著土地出讓政策革新的信號(hào)彈升起,一線(xiàn)城市的改革試點(diǎn)布局隱隱呈現(xiàn)。北京市3月下旬宣布將改進(jìn)土地交易方式,設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間,增加配建保障性住房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求作為土地競(jìng)買(mǎi)條件,不只是“價(jià)高者得”。廣州市政府也在3月25日公布的“穗七條”中,表示將“探索創(chuàng)新土地公開(kāi)出讓方式”。

不過(guò),中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松認(rèn)為,以上一切并不代表國(guó)土部要在現(xiàn)行的招拍掛政策之外造出一個(gè)新東西。

“目前有的地方試點(diǎn)的綜合招標(biāo),其實(shí)也是招拍掛政策中的一種土地出讓方式,只是由于綜合招標(biāo)中含有一定的評(píng)標(biāo)者的審評(píng)因素,所以之前各地按'價(jià)高者得’的做法相對(duì)普遍。”趙松說(shuō)。

他認(rèn)為,事實(shí)上之前全國(guó)各地通過(guò)招標(biāo)方式出讓土地的個(gè)案很多,但基本都是商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目,這與商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)要求相對(duì)較高有關(guān)?！艾F(xiàn)在國(guó)土部是希望將這種綜合招標(biāo)的機(jī)制引入到住宅市場(chǎng)?！?

人為評(píng)審主導(dǎo) 革新還是倒退？

不再“價(jià)高者得”的新政舉措,目前尚未進(jìn)入具體操作階段,許多政策細(xì)節(jié)也尚不明朗,但與此相關(guān)的爭(zhēng)議已經(jīng)在市場(chǎng)上掀起。

“這種做法很難具有操作性,這是土地出讓制度的逆時(shí)針運(yùn)轉(zhuǎn)?！鄙虾Ｍ捶康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅說(shuō)。

他擔(dān)心,淡化了價(jià)格這一相對(duì)公正透明的指標(biāo),很容易在土地出讓環(huán)節(jié)造成新的權(quán)力尋租空間:“通過(guò)招標(biāo)的形式出讓土地,在一定的項(xiàng)目上也能產(chǎn)生積極的意義,但是如果要推廣,這對(duì)綜合評(píng)標(biāo)組的成員道德約束相當(dāng)高?！奔緦毤t表示。

作為來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)界的上海市人大代表,季寶紅表示近期準(zhǔn)備向上海政府有關(guān)部門(mén)遞交一份書(shū)面意見(jiàn),“抑制高地價(jià),保障和諧的住房市場(chǎng)其實(shí)有更多的方法,未必要采取這樣的方式?！?

“新的尋租空間確實(shí)是大家所擔(dān)心的,這也是之前為什么綜合招標(biāo)這種土地出讓方式?jīng)]有被普遍推行的原因?！壁w松解釋說(shuō)。

而國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇則已對(duì)革新試點(diǎn)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題發(fā)出預(yù)警。他在全國(guó)國(guó)土系統(tǒng)會(huì)議上要求“各地試點(diǎn)中,要注意防止出現(xiàn)新的高價(jià)地,防止地價(jià)波動(dòng)向二、三線(xiàn)城市擴(kuò)展”。