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針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸投放已經(jīng)陸續(xù)收緊。

中國農(nóng)業(yè)銀行總行已向各分支行下發(fā)了文件，從4月1日起，將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折。至此，四大國有銀行均已調(diào)整了利率7折優(yōu)惠政策。

一位不愿透露姓名的銷售總監(jiān)告訴記者，春節(jié)后，中國銀行給該樓盤限定了1000萬的個人住房按揭貸款的信貸額度。

另外，本報記者從銀行內(nèi)部人士處了解到，針對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)貸款和土地儲備貸款也有所收緊。面對過快上漲的房價，房貸風(fēng)險也有所增加，各家銀行為此采取了不同的策略。

各銀行策略性收緊

隨著農(nóng)行此次調(diào)整7折利率優(yōu)惠，四大國有銀行已全面收緊首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。其中，中行、工行、農(nóng)行已明確取消7折利率優(yōu)惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。從4月1日開始，若首付2成，工行執(zhí)行利率8.5折，建行、農(nóng)行執(zhí)行利率8折，若首付比例更高利率可略降。中行則是將首套房貸款利率調(diào)高至8.5折。光大銀行一位負責(zé)人也告訴記者，目前光大銀行已經(jīng)完全取消了7折利率優(yōu)惠。

中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長趙錫軍表示，商業(yè)銀行目前收緊首套房貸利率的政策，“是各種誘因的綜合體現(xiàn)。”主要原因之一在于國家正在收緊銀行貸款。2009年信貸政策過度寬松，致使中國商業(yè)銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行比比皆是。

房價上漲過快，已經(jīng)引發(fā)了銀行對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——個人住房按揭貸款風(fēng)險的擔(dān)心。今年2月初上海銀監(jiān)局在對轄內(nèi)中外資銀行進行的一項個人住房按揭貸款壓力測試中發(fā)現(xiàn)，以2009年9月30日的數(shù)據(jù)為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點?！胺績r下跌10%情況下的不良率是正常情況的2.6倍?！?

從去年開始，一些銀行已開始有針對性地做出調(diào)整，明顯收縮了房地產(chǎn)業(yè)貸款。

在近日舉行的2009年建行年報業(yè)績說明會上，建行副行長陳佐夫稱，去年建行堅持了審慎投放。建行新增額是450億，僅為個人按揭貸款的1/5，其他三家大銀行分別達到700億、800億和900億。

一位不愿透露姓名的國有銀行高管告訴記者，去年以來，一線城市房價幾乎上漲了一倍，風(fēng)險也開始逐步加大。尤其是北京三塊地王同一天誕生后，銀行內(nèi)部更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。之前各家銀行已經(jīng)從需求端逐步收緊。但他判斷，央行不會大范圍提高存款準備金率和發(fā)行定向票據(jù)收緊流動性，很多刺激經(jīng)濟回暖的項目已經(jīng)箭在弦上，必須給與信貸支持。

這位銀行高管比較贊同中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)與金融學(xué)教授許小年的看法。許小年不久前表示，引發(fā)房價在短期內(nèi)暴漲的最直接原因是貨幣超發(fā)。

銀監(jiān)會預(yù)警風(fēng)險

銀監(jiān)會一直密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)信貸投放風(fēng)險。

中國銀監(jiān)會有關(guān)負責(zé)人3月29日晚間表示，銀監(jiān)會已經(jīng)要求銀行禁止對囤地捂盤的地產(chǎn)商發(fā)放新增貸款，查處其重復(fù)抵押問題，對78家退出地產(chǎn)的央企非在建工程不予授信，監(jiān)測查處貸款違規(guī)流入股市、房市。只要經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實，存在囤地、捂盤行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)將其列入警示名單，不得對其發(fā)放新增貸款，已有貸款要采取保全措施。

4月1日，銀監(jiān)會主席劉明康在全國城市商業(yè)銀行發(fā)展論壇第十次會議上表示，將動態(tài)管理房貸首付成數(shù)?！皩τ诜康禺a(chǎn)市場的貸款風(fēng)險，城市商業(yè)銀行應(yīng)加大風(fēng)險控制?！睂τ趥€人住房按揭貸款，首付款成數(shù)要做到動態(tài)管理，“一旦發(fā)現(xiàn)存在投資、投機行為，首付比例應(yīng)當(dāng)提高”。

此前，劉明康在全國兩會(新聞 專題 論壇)接受記者采訪時表示，銀監(jiān)會將對房地產(chǎn)相關(guān)貸款保持審慎態(tài)度。對土地儲備貸款，銀監(jiān)會關(guān)注地方政府的信用、儲備土地的使用用途、以及保守地把握好土地儲備的貸款成數(shù)等問題。

信貸調(diào)控路徑

仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅認為，信貸調(diào)控手段是一種比較市場化的調(diào)節(jié)手段。但歷來出臺的個人房貸調(diào)控政策，都曾遭到市場主體的博弈。她認為，關(guān)鍵還得看各家商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。而對于開發(fā)貸款，由于去年一些企業(yè)擴張速度較快，盲目的擴張也將帶來風(fēng)險。覃曉梅認為銀行會更為關(guān)注企業(yè)的資產(chǎn)負債率指標，“之前中新地產(chǎn)等上市公司也遭遇了資金鏈危機，并不是大的公司或者上市公司就一定資信良好?！?

趙錫軍對本報記者表示，從決策層的表態(tài)來看，今年的貨幣政策定調(diào)不會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，依舊會采取適度寬松的貨幣政策，但會有針對性的對經(jīng)濟運行中的新情況作出調(diào)整。

趙錫軍認為，由于經(jīng)濟增長的不平穩(wěn)和不平衡性，一些領(lǐng)域，如房地產(chǎn)領(lǐng)域，集中了過多的信貸資源。并不流動性過分充裕，而是分布不均衡帶來的問題，例如中小企業(yè)融資依舊很難，“三農(nóng)”的金融支持力度依舊不夠。管理層更多的是進行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，讓信貸資源流入更需要的地方去。

另外，他還指出，當(dāng)前引發(fā)房價過快上漲的更主要的誘因是土地政策和其他房地產(chǎn)政策，并非金融政策，金融政策歷來只是配套政策?！巴ㄟ^取消貸款優(yōu)惠利息、提高首付成數(shù)，嚴格控制開發(fā)貸投放，即使抑制了房價，也只能帶來短期效應(yīng)，治標不治本，可謂按下葫蘆起了瓢?！彼f。