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北京：保障房占今年供應(yīng)一半

相對其他城市，北京市11個相關(guān)職能部門在2月21日，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)(2010)4號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，被稱為京版十一條。該意見明確要求加大政策房建設(shè)力度。2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。隨后市住建辦多位領(lǐng)導(dǎo)在不同場合都提出要大力發(fā)展公租房、廉租房等保障性住房，并首次對公租房放寬戶籍限制。

對此，SOHO中國的董事長潘石屹表示，從比例上來看，50%是非常大的數(shù)量。同時業(yè)內(nèi)人士也擔心，保障房數(shù)量如此之多，規(guī)模如此之大，必然也影響到商品房市場，或許對整個房地產(chǎn)市場格局都將重新劃分和設(shè)定。那么新政實施以來對北京市場具體有什么影響？從第一季度北京市場反映看來，房地產(chǎn)交易整體保持著量穩(wěn)價漲的態(tài)勢。

●市場表現(xiàn)：一季度房價同比上漲近9成

供應(yīng)有限入市項目依舊熱銷

據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在3月開盤的28個項目中共有15個項目在09年一季度已有銷售記錄，而開盤價格相比去年同期已經(jīng)全部翻番，最高上漲幅度已經(jīng)達到了130%。

價格飛漲的現(xiàn)象在商品房市場非常普遍，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2010年一季度北京商品房均價已經(jīng)達到了21880元，相比09年同期房價11615元每平方米上漲幅度已經(jīng)達到了88.4%。另外，在第一季度，國家以及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺，使得開發(fā)商也出現(xiàn)了觀望情緒，供應(yīng)量明顯減少。據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比09年四季度，商品房市場總成交量達到75404套，一季度北京商品房成交量僅44017套，下跌了41.6%。但是同比09年同期依然保持上漲的趨勢。相比09年同期的40268套，上漲了9.3%。

中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉認為，商品房價格的上漲是多方面因素造成的，首先是地王效應(yīng)的刺激，在2010年一季度北京土地交易額已經(jīng)達到了486億，3月15日一天賣出六塊地，土地出讓金高達143.5億元之多。僅一季度的土地出讓所得就達到了09年全年土地出讓金928億的52%。而平均樓面地價更是已經(jīng)達到了7314元每平方米，相比09年同期上漲了339%。土地市場的瘋狂刺激了樓市依然高位運行。其次，政策未明顯收緊，在短暫的觀望以后，3月末樓市出現(xiàn)了明顯的回暖。最后，影響房價的重要原因依舊是供求關(guān)系的緊張：從3月最后一周開盤的項目可以看出12個項目中5個項目開盤當天全部售罄。市場依然非?；馃帷６患径认啾热ツ晁募径瘸山涣棵黠@下滑的主要原因是供應(yīng)量的減少。

●市場預(yù)期：后續(xù)政策可能出臺

樓市投資仍需謹慎

兩會后,雖然信貸有緊縮的跡象,但調(diào)控政策對房價的影響仍然有限。特別是在2010年樓價總體上漲趨勢越來越明顯的當下,寬松的貨幣政策形成了更多的財富積累和強大的購買力支撐著樓市的前行。不過經(jīng)過2009年一年爆發(fā)式的成交高峰，目前北京商品房市場短期內(nèi)很難出現(xiàn)供應(yīng)量大幅上漲。這就使得市場單季成交量將繼續(xù)維持在2萬套以下。

樓市價格方面，中原地產(chǎn)預(yù)測，四環(huán)內(nèi)出現(xiàn)均價4萬的情況，在今年已經(jīng)基本成為現(xiàn)實，5環(huán)內(nèi)已經(jīng)突破3萬。并且由于2009年5月以后的地王將在今后兩年里逐漸入市，因此商品房價格在二季度很難被抑制，房價將繼續(xù)上漲。

對此,也有業(yè)內(nèi)人士分析認為,根據(jù)兩會上“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”的態(tài)度,政府這只看得見的手就要伸出來了。對于未來預(yù)期出臺的抑市新政的可能性依然存在，但不會是特別強硬的手段,不過對于投資樓市來說仍需謹慎。