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隱藏于高房價背后的“潛規(guī)則”、“灰規(guī)則” 、 “ 黑規(guī)則” ，已成為高房價的重要幕后推手。 3月 14日，在濟南從事多年樓盤銷售的夏葵(化名)和一度轉(zhuǎn)戰(zhàn)7個樓盤并創(chuàng)出不俗銷售業(yè)績的梅小枚(化名)，向記者講述了商品房銷售環(huán)節(jié)的種種“隱情” 。

非法認籌大行其道

3月11日，位于濟南市燕山立交橋附近的某樓盤正在進行認籌活動，售樓人員說，他們只有 200 多套房源，已有 600 多個認籌意向。該樓盤宣傳資料稱，目前認籌均價9000元“左右”，3月15 日前享受 9.75 折。無獨有偶，地處大明湖附近一央企開發(fā)的30萬平方米大盤，目前也在電話預約認籌中。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)人員接受記者咨詢時明確指出，認籌、內(nèi)部認籌等形式是房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得“ 預售許可證”之前的非法活動，國家明令禁止。

記者了解到，認籌的具體操作大致有以下幾個環(huán)節(jié)。首先是消費者去開發(fā)商那里填寫個人資料，在交納一筆數(shù)額不菲的“誠意金”后，將領(lǐng)取到一張叫 VIP 卡、 VIP 護照、VIP 消費卡或認籌卡等名稱五花八門的“證書”。拿到這些“證書”之后，消費者即獲得了認籌資格。但往往有認籌資格的消費者的數(shù)量會遠遠超過樓盤實際推出的房屋數(shù)量。第二步就是所謂的“ 解籌”(一般的開發(fā)商在取得預售資格后才開始“解籌”)。在認籌數(shù)超過實際可提供的房屋數(shù)量的情況下，開發(fā)商一般采取“抽簽”的形式，從已認籌的消費者中“抽”出可以選房者。之后，被抽中的選房者再統(tǒng)一選房號統(tǒng)一交首期，統(tǒng)一簽署認購書或預售合同。

記者：獲得認籌資格后，房價會不會真的打折優(yōu)惠？

梅小枚：認籌“優(yōu)惠”其實完全是一種虛幻。如果認籌人數(shù)超過預期，開發(fā)商會立即提高定價，在更高的房價面前，你是不會得到實際折扣價的。如果認籌人數(shù)達不到預期，開發(fā)商就控制房號分批開盤，制造緊張、熱銷局面，從而推高房價，你也不會獲得任何優(yōu)惠。去年我們在濟南東部銷售一個樓盤，經(jīng)過幾輪認籌、開盤后，結(jié)果最后定價9000元/平方米，比最初預期價格足足高出3000元/平方米。

排隊買號實為假象

3月7日，濟南經(jīng)一路某商業(yè)地產(chǎn)樓盤開盤時，推出的4套門面房引來30 多位有意購買者排隊搶號。知情者介紹，那是開發(fā)商和代理商“請君入甕”的慣用伎倆，千萬不要被熱烈的現(xiàn)場銷售氣氛擊暈。

記者：開盤當日，究竟誰在排隊買號？

夏葵：排隊買號的樓盤大多是代理公司銷售的，制造熱銷局面多賺代理費；開發(fā)商直接銷售一般不排隊，但開盤時售樓處來的很多人，多是業(yè)內(nèi)來捧場的。另外，通過認籌等手段“捕獲”的客戶，開盤當天都會收到開發(fā)商的邀請，并且以大獎為誘餌，引誘他們到開盤現(xiàn)場，以保證當天的客戶到訪量。 人潮洶涌的假象制造出來了，排隊買號隨之出現(xiàn)。