在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，小戶型產(chǎn)品勢(shì)必成為市場(chǎng)中的主體，小戶型營(yíng)銷必將成為營(yíng)銷工作重點(diǎn)。下面就小戶型營(yíng)銷工作的幾個(gè)要點(diǎn)與大家共同探討。
一、小戶型營(yíng)銷的支持點(diǎn)
1、地段支持
地段是房地產(chǎn)產(chǎn)品支持的關(guān)節(jié)所在，即使是小戶型產(chǎn)品也不例外。小戶型產(chǎn)品的地段支持因素主要有兩個(gè)方面，一是小戶型產(chǎn)品本身的絕對(duì)地理位置，二是小戶型產(chǎn)品的心理位置。小戶型產(chǎn)品的絕對(duì)地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對(duì)距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與核心商圈的心理距離、與時(shí)尚消費(fèi)圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。小戶型產(chǎn)品的地段因素對(duì)小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷常常具有決定性作用。因此我們研究小戶型產(chǎn)品的地段因素，發(fā)現(xiàn)和挖掘小戶型產(chǎn)品的地段優(yōu)勢(shì)，常常成為小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷中的關(guān)鍵因素。為此我們將從我們所列舉的因素中對(duì)小戶型產(chǎn)品的地段因素進(jìn)行分析。
◆ 與核心商圈的絕對(duì)距離
與核心商圈的絕對(duì)距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務(wù)設(shè)施一流，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，時(shí)尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價(jià)值本身就無(wú)與倫比。 這些地段內(nèi)，一般而言，是高知識(shí)、高技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)業(yè)云集的地方。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識(shí)文化精英。與之相匹配的是他們的高收入與高消費(fèi)。他們的消費(fèi)通常成為這個(gè)城市的消費(fèi)潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個(gè)城市時(shí)尚消費(fèi)的代言人。因此在這些地段的小戶型產(chǎn)品一個(gè)最為通常的表現(xiàn)就是高價(jià)格，而且產(chǎn)品創(chuàng)新也大多在這些地段。比如最先小戶型的裝修房營(yíng)銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場(chǎng)中，我們可以舉例的便是天津富力城的精裝小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷。
產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，縱觀一般小戶型樓市，我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，即裝修房的價(jià)格在扣除裝修成本后，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出毛坯房的價(jià)格。
與裝修房高昂的價(jià)格相適應(yīng)的是該種產(chǎn)品的營(yíng)銷的先進(jìn)性，樓市中大多概念產(chǎn)品都是由精裝小戶型貢獻(xiàn)的，而其的營(yíng)銷推廣費(fèi)用比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出毛坯房。精裝小戶型通過(guò)大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識(shí)形態(tài)方面改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀與產(chǎn)品價(jià)值觀。而與核心商圈的絕對(duì)距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。因此可以說(shuō)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。
從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，核心商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新，營(yíng)銷手段創(chuàng)新的溫床。高附加值的產(chǎn)品與革新性產(chǎn)品多在這些地方出現(xiàn)。因此我們可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，即與核心商圈的絕對(duì)距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營(yíng)銷成功的可能性也就越大。
◆ 與核心商圈的心理距離
與核心商圈的心理距離是個(gè)相對(duì)概念，即隨人的不同，對(duì)一個(gè)地理位置的認(rèn)識(shí)也不同。但是通常而言心理距離的遠(yuǎn)近，在城市內(nèi)，與公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)密切相關(guān)。公交系統(tǒng)越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。這種心理上的不同認(rèn)知感，對(duì)小戶型的營(yíng)銷顯得尤為重要。
小戶型置業(yè)者的目的有三個(gè)，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購(gòu)買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準(zhǔn)單身與準(zhǔn)“丁”型家庭將之作為過(guò)度房使用，該種使用者，更側(cè)重對(duì)產(chǎn)品臨時(shí)性過(guò)度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報(bào)率與出租率。
前兩個(gè)目的的購(gòu)房者，從當(dāng)前我們的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)與教育的發(fā)展速度來(lái)看，多數(shù)是年輕一族（在老齡社會(huì)或者經(jīng)濟(jì)處于成熟期的社會(huì)或許例外）。在天津表現(xiàn)更為明顯，當(dāng)一個(gè)城市的中產(chǎn)階層尚未形成之時(shí)，城市的年輕的白領(lǐng)階層就成為這個(gè)城市的主導(dǎo)消費(fèi)潮流的代言人。由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與我國(guó)教育改革的程度，在目前，我國(guó)的知識(shí)階層大多集中在25—35歲這個(gè)年齡階段。在這個(gè)階段的年輕城市白領(lǐng)，如果不是家底殷實(shí)，只能自己創(chuàng)業(yè)來(lái)滿足住房需求的話，大房對(duì)他們而言，無(wú)疑是奢侈品，能夠享受車房同時(shí)擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)相對(duì)小的范圍。
通過(guò)上述分析，我們可以勾畫(huà)出城市小戶型的購(gòu)買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。即他們自己的知識(shí)與能力在我們這個(gè)發(fā)展的城市中，憑借自己的才識(shí)，經(jīng)過(guò)幾年的打拼，能夠在這個(gè)生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時(shí)間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時(shí)間對(duì)他們而言，是第一重要因素。
到達(dá)工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時(shí)間成了他們對(duì)住房需求中的重要因素。因此在絕對(duì)距離相對(duì)較近的核心商圈因?yàn)閮r(jià)格的高昂而讓他們無(wú)法承受之時(shí)，時(shí)間距離的遠(yuǎn)近就成了他們選擇房屋的一個(gè)極其重要的因素。在城市的時(shí)間距離，通常是直達(dá)的公交車來(lái)計(jì)算的，因此公交系統(tǒng)的發(fā)達(dá)與否，即成了衡量心理距離的一個(gè)極端重要的因素。
心理距離遠(yuǎn)近的另一個(gè)重要因素就是與時(shí)尚商圈、時(shí)尚潮流聯(lián)系的緊密程度。當(dāng)城市核心商圈與時(shí)尚意識(shí)潮流相分離時(shí)，在同樣的絕對(duì)距離，交通條件尚不及的地，對(duì)小戶型的認(rèn)同度，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另一個(gè)地方，則充分證明了心理距離的遠(yuǎn)近對(duì)小戶型需求的重要程度。
從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個(gè)地方是否適宜營(yíng)建小戶型產(chǎn)品，除了與核心商圈的絕對(duì)距離的遠(yuǎn)近外，與核心商圈的心理距離就成了是否建設(shè)小戶型產(chǎn)品重要標(biāo)準(zhǔn)。
◆ 交通條件
在城市交通條件的發(fā)達(dá)與否，通常決定了地塊與房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值。交通發(fā)達(dá)一般可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點(diǎn)線路的多少，二是作為中間站過(guò)往的公交車線路的多少。
在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于公交車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠(yuǎn)離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見(jiàn)。這是因?yàn)?，非核心商圈的人口聚居地，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，整個(gè)地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設(shè)施落后，人們意識(shí)形態(tài)與觀念落后，通常充當(dāng)了城市的農(nóng)村的概念。
中間站過(guò)往的公交線路發(fā)達(dá)的地方，通常位于城市兩個(gè)或者以上的幾個(gè)亞核心商圈的三角地帶。它們到各個(gè)亞核心商圈的距離大致相等。這些地方由于在空間距離上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。在這些地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品也比較容易獲得成功。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對(duì)又比較發(fā)達(dá)的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品，營(yíng)銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@些地方是向城市的外延。
從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時(shí)，一定不要在遠(yuǎn)離核心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。
◆ 街區(qū)功能規(guī)劃
城市社區(qū)模式，街區(qū)功能規(guī)劃對(duì)小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。城市功能規(guī)劃參考因素主要有三個(gè)方面，即該區(qū)的歷史功能，現(xiàn)在的實(shí)際功能，或者是因?yàn)槌鞘幸驗(yàn)閿U(kuò)展，或者重新規(guī)劃而即將在未來(lái)體現(xiàn)的功能。
街區(qū)的歷史功能對(duì)房產(chǎn)營(yíng)銷往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性。房產(chǎn)企業(yè)在處理街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，應(yīng)注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強(qiáng)度密切相關(guān)——即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，項(xiàng)目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高。因?yàn)橐淖內(nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗?，這種形象越是深刻，就是越難改變。
街區(qū)現(xiàn)實(shí)的功能對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的制約性比較小，因?yàn)橐粋€(gè)現(xiàn)實(shí)的街區(qū)功能，因?yàn)樯倭藲v史底蘊(yùn)的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時(shí)，可以依據(jù)塊地的地理特征與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，但項(xiàng)目在定位時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注地塊所在街區(qū)在項(xiàng)目建設(shè)與銷售期，可能因規(guī)劃產(chǎn)生的功能改變與項(xiàng)目的功能背道而馳，從而產(chǎn)生市場(chǎng)的排斥，影響產(chǎn)品的銷售。
街區(qū)的未來(lái)功能規(guī)劃，主要是由未來(lái)的若干年時(shí)間內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產(chǎn)生的機(jī)會(huì)或者因?yàn)橹卮蠼煌l件的改變而產(chǎn)生的機(jī)遇。因此發(fā)展商在確定項(xiàng)目的功能時(shí)，除了應(yīng)密切關(guān)注政府規(guī)劃方面的動(dòng)態(tài)外，還應(yīng)密切關(guān)注整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，與地塊地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的連接點(diǎn)之間的關(guān)系，自行預(yù)測(cè)將來(lái)在本區(qū)域可能擁有的機(jī)遇，從而預(yù)先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避免出現(xiàn)產(chǎn)品功能規(guī)劃失敗的重大決策錯(cuò)誤。在另一個(gè)方面，由于項(xiàng)目功能規(guī)劃產(chǎn)生與項(xiàng)目建設(shè)成績(jī)，也會(huì)影響到政府部門對(duì)該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因此從這個(gè)角度說(shuō)，發(fā)展商在選擇一個(gè)尚未有功能規(guī)劃地塊時(shí)，應(yīng)做好先期分析，充分運(yùn)用街區(qū)功能對(duì)產(chǎn)品的相互影響關(guān)系，爭(zhēng)取一個(gè)對(duì)項(xiàng)目最有利的機(jī)遇。
雖然街區(qū)功能規(guī)劃與小戶型產(chǎn)品連接的緊密程度不高，但是作為小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷，對(duì)街區(qū)功能具有更大的依賴性，小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷對(duì)象更為單一，性格指向也更具特色，營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)性也更大，因此更應(yīng)該注意對(duì)這個(gè)原理的合理運(yùn)用。
◆ 核心商圈的商業(yè)成熟度
核心商圈的商業(yè)成熟度，對(duì)小戶型產(chǎn)品的規(guī)定性主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的使用功能上。核心商圈的商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的功能就更為廣泛。從居住，投資或者商用三個(gè)方面來(lái)分析，我們有以下結(jié)論：
核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場(chǎng)認(rèn)同。在重慶樓市解放碑的小戶型產(chǎn)品推廣中，用于居住，投資、商用的比例相差并不懸殊，就可以充分證明這個(gè)觀點(diǎn)。
在核心商圈商業(yè)成熟度較低的次級(jí)商圈，小戶型產(chǎn)品的商用功能就體現(xiàn)的不那么明顯，小戶型產(chǎn)品的投資者也大為減少，取而代之的是對(duì)小戶型產(chǎn)品使用功能的強(qiáng)烈外現(xiàn)。而遠(yuǎn)離核心商圈，或者核心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產(chǎn)品的商用功能則幾乎可以忽略不計(jì)。
核心商圈對(duì)小戶型產(chǎn)品的另一個(gè)規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價(jià)格上，核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多；核心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越低，種類也越少。
◆ 與時(shí)尚消費(fèi)圈的關(guān)系
時(shí)尚消費(fèi)圈主要是城市功能規(guī)劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產(chǎn)生的市場(chǎng)影響。通常而言，時(shí)尚商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流緊密銜接的，因此消費(fèi)的時(shí)尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。
時(shí)尚消費(fèi)圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)系主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品性能與功能上。因?yàn)闀r(shí)尚消費(fèi)圈充當(dāng)了一個(gè)城市消費(fèi)潮流的代言人，因此越是距離時(shí)尚消費(fèi)圈近的地方，產(chǎn)品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營(yíng)銷推廣的方式也就需要不挺的更新。因潮流天生具有暫時(shí)性，只有在有限的流行時(shí)間內(nèi)，將產(chǎn)品售出去，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此距離時(shí)尚消費(fèi)圈越近的小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越高，銷售周期也越短，廣告推廣力度也就越大。
2、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持
小戶型產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支持主要與項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)密切相關(guān)。如果項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。依據(jù)社會(huì)學(xué)的原理，二產(chǎn)業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團(tuán)隊(duì)意識(shí)相當(dāng)濃厚，人的價(jià)值觀也以團(tuán)隊(duì)價(jià)值觀為取向，人的獨(dú)立性意識(shí)并不濃厚，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求自己獨(dú)立的空間。如果項(xiàng)目所在地三產(chǎn)業(yè)比較繁榮，市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求也就會(huì)表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈。這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強(qiáng)烈。三產(chǎn)業(yè)不僅帶來(lái)大量的年輕的知識(shí)精英，改變了當(dāng)?shù)氐娜司咏Y(jié)構(gòu)，讓當(dāng)?shù)貜氐鬃優(yōu)槟贻p人的社區(qū)，也給當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的價(jià)值觀與區(qū)域精神帶來(lái)變革，讓人們更加崇尚獨(dú)立，崇尚創(chuàng)新。大量的年輕城市知識(shí)精英本身的產(chǎn)品需求，與他們激發(fā)的當(dāng)?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構(gòu)成了小戶型產(chǎn)品的總需求。三產(chǎn)業(yè)中知識(shí)產(chǎn)業(yè)的比重越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對(duì)小戶型產(chǎn)品本身、營(yíng)銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種狀況對(duì)營(yíng)銷者來(lái)說(shuō)，充滿了機(jī)遇與危險(xiǎn)，需求的個(gè)性化為產(chǎn)品的高利潤(rùn)創(chuàng)造了前提，但同時(shí)也更增加了營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)性。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就應(yīng)該謹(jǐn)慎思考的難題。
3、 人口環(huán)境支持
小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支撐主要是體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)與人口素質(zhì)方面。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。
小戶型產(chǎn)品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當(dāng)?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化修養(yǎng)，價(jià)值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨(dú)立的性格特征。當(dāng)一個(gè)城市因城市化速度過(guò)快出現(xiàn)了知識(shí)性三產(chǎn)業(yè)的異常發(fā)達(dá)，則當(dāng)?shù)刭?gòu)買需求主要體現(xiàn)在小戶型投資客戶中。
因此識(shí)別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對(duì)小戶型營(yíng)銷具有重要意義，人口結(jié)構(gòu)對(duì)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷通常具有決定意義，也是小戶型產(chǎn)品立項(xiàng)中最為關(guān)鍵的因素。
4、 小戶型產(chǎn)品功能要素支持
小戶型產(chǎn)品通常有兩種概念，其一是功能型小戶型產(chǎn)品，指小戶型產(chǎn)品的功能元素只有“臥、客、廚、衛(wèi)”等幾個(gè)要素每樣只有一個(gè)，即我們通常所說(shuō)的“一室”的概念，其面積通常一般不會(huì)超過(guò)50㎡，其二是面積型小戶型產(chǎn)品，指在同樣多功能情況下，產(chǎn)品面積顯得比較小，比如60—70㎡的“兩室”，80—90㎡的“三室”。對(duì)小戶型產(chǎn)品的后一種分類，無(wú)疑擴(kuò)大了小戶型產(chǎn)品概念的外延。因此給予小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷更多的變數(shù)，但這種分類對(duì)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的影響并不十分強(qiáng)烈。
5、 小戶型營(yíng)銷推廣要素支持
小戶型產(chǎn)品行銷推廣的要素支持是一個(gè)綜合性的概念，它是項(xiàng)目所有特質(zhì)的累積，是產(chǎn)品的精神所在。小戶型營(yíng)銷推廣集中了小戶型產(chǎn)品的地理位置、產(chǎn)品特點(diǎn)、使用功能、小戶型產(chǎn)品的居住理念以及發(fā)展商的聲望與實(shí)力等所有要素。提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強(qiáng)調(diào)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的整體性，全面把握整個(gè)產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個(gè)要素進(jìn)行營(yíng)銷推廣
6、 小戶型的產(chǎn)品要素支持
小戶型的產(chǎn)品要素支持主要是指為使小戶型產(chǎn)品更具個(gè)性，對(duì)小戶型產(chǎn)品的外立面設(shè)計(jì)與顏色進(jìn)行調(diào)配；為使小戶型產(chǎn)品的使用功能更大程度的認(rèn)同，而對(duì)小戶型產(chǎn)品戶型進(jìn)行更為合理的設(shè)計(jì)；為了增強(qiáng)小戶型產(chǎn)品更具時(shí)尚性，對(duì)各種數(shù)字化配套設(shè)施的設(shè)計(jì)與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃和環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等。
二、小戶型價(jià)格策略與居住理念的關(guān)系
小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷很重要的一個(gè)方面，就是通過(guò)對(duì)居住理念的詮釋，來(lái)提升小戶型產(chǎn)品的附加值。因此小戶型居住理念的推廣與小戶型的價(jià)格策略密切相關(guān)。
小戶型的價(jià)格策略通常有采取兩種策略，一是低開(kāi)高走，二是高開(kāi)高走。前者強(qiáng)調(diào)銷售的速度，而讓出一部分價(jià)格，后者強(qiáng)調(diào)的是單個(gè)產(chǎn)品的利潤(rùn)，而有意放慢銷售速度。居住理念與價(jià)格策略的銜接關(guān)系有著非常直接的關(guān)系，如果小戶型產(chǎn)品的居住理念定位為時(shí)尚前沿的居住理念，則小戶型產(chǎn)品一般會(huì)走中高價(jià)路線，且在銷售上常常走兩個(gè)極端，一是要求開(kāi)盤即要求實(shí)現(xiàn)全部銷售，要不就充分結(jié)合銷控策略，通過(guò)對(duì)可銷售房源的控制，以階段性限量銷售的策略，結(jié)合工程的進(jìn)度實(shí)行銷售，待到交房時(shí)，在全部實(shí)現(xiàn)銷售。
◆ 居住理念的時(shí)尚會(huì)適度提高產(chǎn)品的價(jià)格
如果產(chǎn)品距離中心位置較遠(yuǎn)，要使產(chǎn)品具有時(shí)尚感除了通過(guò)裝修房對(duì)產(chǎn)品形象進(jìn)行調(diào)整外，最重要的就是賦予產(chǎn)品時(shí)尚的居住理念。對(duì)產(chǎn)品時(shí)尚理念的提出與考慮，除了要與時(shí)尚緊密結(jié)合外，還要結(jié)合項(xiàng)目所在地的文化底蘊(yùn)，社區(qū)歷史功能與價(jià)值延伸，還要考慮到未來(lái)政府規(guī)劃帶給社區(qū)的功能的改變，以及由于其他外在的強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本區(qū)功能的影響。因此一個(gè)好的居住理念，不僅要有時(shí)尚因素的引導(dǎo)，還要有地段因素、產(chǎn)品因素、及社區(qū)的歷史功能與歷史價(jià)值，社區(qū)未來(lái)的價(jià)值與功能共同來(lái)構(gòu)成，來(lái)支撐，才能形成產(chǎn)品的特色。
◆ 居住理念通過(guò)對(duì)產(chǎn)品個(gè)性的塑造改變產(chǎn)品價(jià)格
居住理念的個(gè)性化，會(huì)在很大程度上改變產(chǎn)品的個(gè)性，通過(guò)個(gè)性的改變，為產(chǎn)品形成一個(gè)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的差異化市場(chǎng)，從而項(xiàng)目的價(jià)格提升留夠足夠的空間。通過(guò)居住理念對(duì)產(chǎn)品個(gè)性進(jìn)行塑造，要注意處理好居住理念的價(jià)值觀與價(jià)值取向與項(xiàng)目目標(biāo)客戶的關(guān)系，同時(shí)也要與項(xiàng)目的地位與項(xiàng)目的地理位置很高的相關(guān)度。同時(shí)在居住理念的選取上，一定要注意避免選取目標(biāo)客戶心中反感或不熟悉的居住理念。
◆ 居住理念與產(chǎn)品的外在形象配比提升產(chǎn)品檔次而改變價(jià)格
居住理念與產(chǎn)品外在形象主要是個(gè)統(tǒng)一過(guò)程，也就是居住理念宣揚(yáng)的比較閑適的居住生活，則在外立面顏色的選取上，則盡量避免選取紅色或者灰色，黑色等顏色；而在外立面形狀的設(shè)計(jì)上，也不宜采用過(guò)多的直線型設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量多用弧線來(lái)表達(dá)產(chǎn)品的個(gè)性。
三、小戶型產(chǎn)品常用營(yíng)銷控制手段
小戶型產(chǎn)品由于體量小，其營(yíng)銷手段相對(duì)而言，也顯得不是十分豐富。通常而言，小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷的技術(shù)手段主要體現(xiàn)在對(duì)小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷節(jié)奏的控制、銷控房源的管理，推廣節(jié)奏的處理，對(duì)價(jià)格的控制主要體現(xiàn)在與銷售進(jìn)度的結(jié)合上，促銷措施控制主要是對(duì)產(chǎn)品有缺陷的戶型如何作為本項(xiàng)目營(yíng)銷噱頭上時(shí)，讓它為整個(gè)項(xiàng)目的銷售服務(wù)。
1、 小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷原則
小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷原則主要講究快，集中這兩方面，快是銷售速度要快，集中則是指營(yíng)銷推廣資源與銷售周期要集中。
◆ 快字原則
快主要是爭(zhēng)對(duì)小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷速度。小戶型產(chǎn)品因體量一般為單體，或者規(guī)模有限的小區(qū)房，由于規(guī)模小，項(xiàng)目用于宣傳推廣的資源相對(duì)顯得比較少。而由于小戶型的市場(chǎng)相當(dāng)單一，產(chǎn)品與概念很容易復(fù)制，因此市場(chǎng)變化較快，如果產(chǎn)品不能在很短的時(shí)間內(nèi)，全部銷售出去，那產(chǎn)品將面臨極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷策略講究以快打慢。充分調(diào)動(dòng)一切營(yíng)銷資源，集中在一階段內(nèi)，向市場(chǎng)進(jìn)行轟炸，制造一種集中策略。廣告策略通常采取單一媒體，集中時(shí)段，集中版面投向市場(chǎng)。促銷措施也集中在某一階段內(nèi)向市場(chǎng)公布。
◆ 密集性市場(chǎng)攻略
密集性市場(chǎng)攻略，就是在快字原則中所講到的集中所有營(yíng)銷資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將所有營(yíng)銷資源通過(guò)最短的途徑，最有效的方式，到達(dá)目標(biāo)客戶群，實(shí)現(xiàn)銷售。
2、房源控制
小戶型產(chǎn)品房源控制策略，一是大面積的戰(zhàn)略控制，二是因?yàn)槟承粜陀腥毕?，為了整體營(yíng)銷的需要，通過(guò)促銷措施的運(yùn)用，通過(guò)犧牲他們的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷的順利進(jìn)行而進(jìn)行的戰(zhàn)術(shù)控制；三是因?yàn)閼粜途坝^差異、樓層差異或采光差異等因素實(shí)行的常規(guī)性控制。
對(duì)銷控房源何時(shí)解凍的時(shí)機(jī)一般在以下情況下進(jìn)行：一是出于戶型配比原則，未銷控房源存在某種缺失，影響了項(xiàng)目的整體銷售；二是銷售出現(xiàn)困難，需要銷控房源做促銷措施時(shí)，三是房屋銷售情況良好，未銷控的房源剩余太少；四是由于銷售策略的調(diào)整，需要加快或者方慢銷售速度；五是為房屋將來(lái)提價(jià)留空間，當(dāng)房屋漲價(jià)后，未銷控的低價(jià)房屋銷售完后，即出現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間空缺，需要放開(kāi)銷控房源來(lái)填補(bǔ)價(jià)格空缺。
對(duì)銷控房源的處理一定要注意到以下幾個(gè)問(wèn)題：做促銷措施放開(kāi)的銷控房源，是否能夠起到應(yīng)有的作用；銷控房源放開(kāi)后對(duì)價(jià)格體系的沖擊是否會(huì)影響到房屋的正常銷售；對(duì)銷控房源的解凍是否會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度；銷控的樓層、銷控房源的景觀、銷控房源的比例、銷控的戶型比例等是否合理等都是在對(duì)房源進(jìn)行銷控時(shí)需要考慮的因素。
當(dāng)然對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目而言，具體的銷控策略要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)制定。銷控的目的就是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的完全銷售，因此所有的銷控策略，必須圍繞這個(gè)原則來(lái)制定。
◆ 價(jià)格相對(duì)較高的房源控制策略
在制定單價(jià)很高的項(xiàng)目的銷控策略時(shí)，最好的辦法就是低價(jià)房源銷控多于中等價(jià)格房源，同時(shí)對(duì)高區(qū)的房源進(jìn)行少量銷控。大量銷控低價(jià)房源的原因有以下幾點(diǎn)：
一、先行在客戶心目中對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位，相信項(xiàng)目是高質(zhì)高價(jià)；
二、讓銷售人員在應(yīng)對(duì)客戶的價(jià)格質(zhì)疑時(shí)，不留退路，在銷售人員心中強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格；
三、當(dāng)項(xiàng)目自然客戶消化完后，能夠用低價(jià)房源做促銷措施，吸引市場(chǎng)人氣，拉動(dòng)項(xiàng)目銷售；
四、避免低價(jià)房源過(guò)早銷售完后，銷售陷入困境時(shí)，銷售人員對(duì)項(xiàng)目銷售失去信心；
五、讓銷控房源來(lái)控制項(xiàng)目的銷售速度，使銷售處于一種可控狀態(tài)之中。而適度對(duì)中端房源進(jìn)行銷控的目的是使房屋的價(jià)格始終保持在一個(gè)均衡狀態(tài)，使項(xiàng)目銷售始終處于正常狀態(tài)。
◆ 價(jià)格相對(duì)較低的房源控制策略
對(duì)單價(jià)相對(duì)較低的房源控制應(yīng)盡量多銷控戶型采光等較好的房源。這樣在項(xiàng)目逐步漲價(jià)過(guò)程中，不至于因?yàn)楹玫姆吭匆呀?jīng)銷售完畢，而對(duì)價(jià)格上漲缺乏支撐。因?yàn)槟壳皹鞘邢喈?dāng)旺，所以一般低價(jià)項(xiàng)目銷售不存在太大困難。但是發(fā)展商如何謀取更大程度的利潤(rùn)，則需要在房屋銷控策略上動(dòng)腦筋，好的銷控策略不僅可以對(duì)發(fā)展商的利潤(rùn)起保障作用，而且可以為發(fā)展商賺取更多的利潤(rùn)。
◆ 產(chǎn)品品質(zhì)差異性較大的房源控制策略
對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)差異較大的房源進(jìn)行銷控時(shí)，要注意與價(jià)格策略與銷控策略的結(jié)合。盡量避免出現(xiàn)銷售死角。如果項(xiàng)目實(shí)行低價(jià)入市的策略，對(duì)房源的銷控可采取壞中取好的策略，即對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)較差的房源中，找出品質(zhì)較好的房源進(jìn)行控制。以保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲后對(duì)各種價(jià)的房源都能體現(xiàn)品質(zhì)的同等上升，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的全盤銷售。
◆ 景觀差異較大的房源控制策略
景觀差異大的項(xiàng)目實(shí)行銷控策略時(shí)，要特別注意價(jià)格策略的配合。價(jià)格差異一定要合適，不要出現(xiàn)價(jià)格調(diào)節(jié)失去控制作用的后果。如果價(jià)格策略失控，那么對(duì)房源的控制管理的效果也達(dá)不到應(yīng)有的效果。對(duì)景觀呈兩極分化的房源控制可以分區(qū)采取銷控的策略。分區(qū)后按房屋的品質(zhì)、資源、價(jià)格等策略綜合考慮后定銷控策略。
◆ 產(chǎn)品綜合素質(zhì)較高的房源策略
產(chǎn)品品質(zhì)較高，相應(yīng)房屋價(jià)格也比較高。對(duì)這類房屋的管理，如果房屋品質(zhì)差異不大。則主要考慮房屋的銷售速度。依據(jù)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反應(yīng)，分成高中低三個(gè)區(qū)劃區(qū)進(jìn)行銷控管理。
3、價(jià)格控制
房屋在銷售過(guò)程中，因?yàn)闃菍?、戶型、景觀、朝向、資源數(shù)量等多方面的差別，所以各套房屋的價(jià)格也有一定的差別。一般而言，房屋的層差在10—50元/平方米這個(gè)范圍內(nèi)，除去其他因素差異外，呈等額遞增。在樓層號(hào)為6、8的樓層，通常有許多發(fā)展商會(huì)自動(dòng)劃分一個(gè)不同的價(jià)格差異，但是這要注意一點(diǎn)，就是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格控制，不能打破整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格體系。對(duì)于戶型差異與資源數(shù)量方面的因素，通常發(fā)展商應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品類別的需求強(qiáng)烈程度，做出適當(dāng)?shù)目刂?，一般而言，這個(gè)價(jià)差多位于50—100元/平方米這個(gè)范圍內(nèi)。而項(xiàng)目的景觀差異引起的價(jià)格差異則較大，通常情況下，如果不影響戶型的采光，即純粹是景觀的差別，這個(gè)差價(jià)一般成等額度分布。即景觀面的價(jià)格普遍比背景觀面的價(jià)格高出同樣的價(jià)格，這個(gè)幅度要看景觀資源的可視性而定。而對(duì)于采光方面引起的缺陷性房屋，發(fā)展商通常采取特價(jià)房的策略來(lái)定產(chǎn)品的價(jià)格。
4、 促銷措施控制
促銷措施在小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷中，除了裝修房與特價(jià)房外，通常還包括免稅費(fèi)、免五通、廚衛(wèi)裝修，家電、折扣，現(xiàn)金卷等措施。通常在項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，發(fā)展商還會(huì)采取放號(hào)時(shí)一些號(hào)源優(yōu)惠。對(duì)這些促銷措施的推出時(shí)機(jī)管理，主要是依據(jù)項(xiàng)目銷售的進(jìn)度進(jìn)行管理。通常在項(xiàng)目開(kāi)盤銷售時(shí)，項(xiàng)目會(huì)采取一些擴(kuò)大折扣幅度來(lái)吸引人氣，在項(xiàng)目銷售進(jìn)入中期后，通常會(huì)用比如贈(zèng)送實(shí)物或者免稅費(fèi)等優(yōu)惠措施，來(lái)刺激潛在客戶下單，在項(xiàng)目銷售到后期時(shí)，通常會(huì)采取特價(jià)房來(lái)實(shí)現(xiàn)清盤銷售。
5、 廣告控制
廣告控制主要是廣告投放總量與廣告投放節(jié)奏的控制。一般而言，小戶型產(chǎn)品由于體量較小，廣告費(fèi)占整個(gè)項(xiàng)目的銷售總額要高于體量大的小區(qū)房，通常情況下，小戶型產(chǎn)品的推廣費(fèi)會(huì)占到整個(gè)項(xiàng)目銷售總額的3—5%，這主要是由于小戶型體量缺陷造成的。而小戶型廣告投放節(jié)奏，也一般顯得比較集中，大多集中在項(xiàng)目銷售的中前期。
四、小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)定位策略
小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)定位策略是指小戶型產(chǎn)品的形象定位。即產(chǎn)品以什么樣的形象出現(xiàn)在消費(fèi)者眼前，告訴消費(fèi)者自己是一個(gè)什么樣性質(zhì)的產(chǎn)品。通常情況下，小戶型產(chǎn)品會(huì)用以下三種因素作為其市場(chǎng)定位依據(jù)
1、功能定位
功能定位是小戶型產(chǎn)品定位最常用的一種策略，即告訴消費(fèi)者本產(chǎn)品是用于居住或者是用做SOHO、或者用于純辦公等用途。不同功能定位不僅可以區(qū)隔市場(chǎng)，形成獨(dú)特的分市場(chǎng)，而且不同功能的產(chǎn)品具有不同的價(jià)格區(qū)間，也會(huì)向消費(fèi)者提供不同程度的服務(wù)。因此采取功能定位是小戶型產(chǎn)品常用的一種策略。
2、居住理念定位
居住理念主要是一個(gè)產(chǎn)品的時(shí)尚性與時(shí)代性，由于這個(gè)定位缺乏硬件支撐，對(duì)產(chǎn)品定位也主要依據(jù)項(xiàng)目的新聞與廣告推廣。它通常是一個(gè)新穎的概念，比如SOHO，SOLO，STUDIOU等概念，對(duì)這些概念的引用一定要準(zhǔn)確，并且具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)接受度，即這個(gè)概念脫離實(shí)體單獨(dú)生存的能力，如果概念越是能夠脫離實(shí)體單獨(dú)生存，則這個(gè)概念也就越容易成功。
通常服務(wù)也是小戶型產(chǎn)品居住理念定位的一個(gè)重要因素，比如目前被市場(chǎng)廣泛運(yùn)用的酒店式公寓生活，或者其他生活狀態(tài)生活方式等他們也成為小戶型產(chǎn)品居住理念定位的重要因素。
3、產(chǎn)品定位
小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品定位主要是指將小戶型產(chǎn)品品質(zhì)方面的特點(diǎn)放大，作為營(yíng)銷宣傳推廣的賣點(diǎn)進(jìn)行定位。比如小戶型產(chǎn)品新奇而奇特的外型與外立面，或者產(chǎn)品配套方面的特色等。運(yùn)用小戶型產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行定位時(shí)，應(yīng)該注意對(duì)特點(diǎn)的宣傳與消費(fèi)者購(gòu)買的利益點(diǎn)一定要結(jié)合起來(lái)，且這種特點(diǎn)，一定是要對(duì)小戶型產(chǎn)品的購(gòu)買者有著強(qiáng)烈的吸引力，否則容易造成營(yíng)銷上的失誤。
五、小戶型營(yíng)銷推廣策略
小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷推廣策略主要集中在地段、產(chǎn)品功能與居住理念等幾個(gè)方面，其營(yíng)銷推廣措施也多為廣告宣傳。營(yíng)銷推廣策略主要體現(xiàn)在這幾個(gè)元素的綜合運(yùn)用方面。
1、地段策略
小戶型產(chǎn)品對(duì)地段的依賴性以及地段對(duì)小戶型產(chǎn)品各方面的影響，我們已經(jīng)在前文論述過(guò)，再此我們要探討的是將小戶型地段因素在營(yíng)銷推廣過(guò)程中的具體運(yùn)用。
地段策略在小戶型產(chǎn)品推廣中的運(yùn)用主要是對(duì)小戶型街區(qū)的功能描述。描述分為歷史功能在今天的價(jià)值以及與今天小戶型業(yè)主奉行的居住理念的吻合關(guān)系與吻合程度，主要是對(duì)文化沉淀產(chǎn)生的歷史感；二是對(duì)小戶型所在街區(qū)未來(lái)功能描述，描述主要針對(duì)小戶型產(chǎn)品所在街區(qū)未來(lái)的規(guī)劃潛力帶來(lái)的生活方式與小戶型業(yè)主向往的生活方式的貼近程度和產(chǎn)品在這里的升值空間與升值潛力。
2、產(chǎn)品使用功能策略
產(chǎn)品使用功能策略，主要是強(qiáng)調(diào)小戶型產(chǎn)品的使用適宜性。首先是房屋在使用功能不存在功能性障礙，即產(chǎn)品無(wú)黑屋，死角少等；其次是產(chǎn)品使用功能的多樣性，可以自住，可以出租，可以居家，可以辦公，可以居家兼辦公等；第三是小戶型產(chǎn)品業(yè)主在使用過(guò)程中的方便性，比如提供的物業(yè)管理是否符合小戶型業(yè)主的需求等。
小戶型產(chǎn)品從使用功能方面進(jìn)行推廣，注意的是應(yīng)該注重與小戶型的地段策略有效結(jié)合，才能產(chǎn)生更大的銷售勢(shì)能，產(chǎn)生更大的促銷效果。
3、居住理念策略
居住理念策略主要是賦予小戶型產(chǎn)品一種文化的，或者精神的涵義，使小戶型產(chǎn)品在營(yíng)銷過(guò)程中精神化，使小戶型產(chǎn)品在小戶型業(yè)主眼中，不再只是一個(gè)單純通過(guò)性價(jià)比、地段、產(chǎn)品配套、戶型設(shè)計(jì)合理程度等單純硬性指標(biāo)來(lái)衡量的產(chǎn)品，而是一個(gè)與小戶型業(yè)主的理想、信念、生活方式有著密切相關(guān)的思想性產(chǎn)品。
對(duì)居住理念的宣傳推廣，主要是求的與小戶型業(yè)主共同的思想觀念，以引起他們的思想共鳴，從而弱化對(duì)產(chǎn)品本身的關(guān)注。對(duì)小戶型產(chǎn)品居住理念的塑造要與城市的發(fā)展趨勢(shì)與城市的審美觀點(diǎn)密切結(jié)合，才能引起更大程度的認(rèn)同，從而也才能為小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷帶來(lái)更大的促進(jìn)作用。
六、小戶型產(chǎn)品與城市文化關(guān)系
小戶型產(chǎn)品與城市文化的聯(lián)系主要體現(xiàn)在城市文化向前發(fā)展的趨勢(shì)方面，小戶型產(chǎn)品對(duì)城市傳統(tǒng)文化的影響力不是太大，這主要與小戶型業(yè)主的年齡關(guān)系與消費(fèi)習(xí)慣所決定的。由于小戶型業(yè)主對(duì)新鮮事務(wù)的吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于對(duì)傳統(tǒng)文化。因此探討小戶型產(chǎn)品與城市文化的關(guān)系主要探討城市新興文化與時(shí)尚文化對(duì)小戶型產(chǎn)品的影響。
1、小戶型產(chǎn)品的文化營(yíng)銷
小戶型產(chǎn)品的文化營(yíng)銷主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品營(yíng)銷推廣方面：一是居住理念的宣傳推廣，這我們已經(jīng)在前文進(jìn)行過(guò)詳細(xì)論述；二是小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷推廣中廣告風(fēng)格設(shè)計(jì)與銷售現(xiàn)場(chǎng)展示設(shè)計(jì)體現(xiàn)出的文化理念，這主要是用現(xiàn)代的動(dòng)感的招貼畫(huà)去所展現(xiàn)出的文化理念去感染小戶型業(yè)主；三是小戶型綜合要素所展現(xiàn)的文化內(nèi)涵。
小戶型產(chǎn)品綜合因素所展現(xiàn)的文化內(nèi)涵，主要是指小戶型產(chǎn)品的品牌營(yíng)銷，現(xiàn)代營(yíng)銷中，品牌對(duì)營(yíng)銷的影響作用越來(lái)越明顯。品牌的價(jià)值取向，品牌的內(nèi)涵日益成為消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品決定性因素。在房產(chǎn)領(lǐng)域，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，品牌的因素也起到了應(yīng)有的作用。小戶型業(yè)主由于消費(fèi)心理的不成熟性，更容易受到品牌的感染，因此品牌在小戶型產(chǎn)品中的重要作用是相當(dāng)明顯的。
2、小戶型產(chǎn)品附加值體現(xiàn)與文化的關(guān)系
房產(chǎn)價(jià)格組成有三大塊：一是地塊的價(jià)值；二是建設(shè)成本；三是由地塊與房產(chǎn)本身的獨(dú)特的形狀與外立面及賦予小戶型產(chǎn)品的文化內(nèi)涵所構(gòu)成的綜合價(jià)值。由于地塊價(jià)格隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化，越來(lái)越趨向定量化，而建設(shè)成本的價(jià)格相差不大，幾是固定的，因此組成房屋產(chǎn)品的價(jià)格中，可變價(jià)格即在是房屋形象與文化所賦予的綜合因素。因此房產(chǎn)營(yíng)銷要想獲得超過(guò)市場(chǎng)平均利益的超額利潤(rùn)，必須在綜合形象上下工夫。
小戶型產(chǎn)品的附加值與小戶型產(chǎn)品文化之間的關(guān)系，是一種正向同長(zhǎng)的關(guān)系。因此在房屋營(yíng)銷過(guò)程中，對(duì)小戶型產(chǎn)品綜合形象的塑造成功與否，即決定了小戶型產(chǎn)品的收益。我們對(duì)小戶型產(chǎn)品由地段、品牌、外型、外立面顏色以及配套設(shè)施的適應(yīng)性產(chǎn)生的綜合形象的論述，前面已經(jīng)進(jìn)行過(guò)詳細(xì)的探討，此處不再重復(fù)。
3、小戶型產(chǎn)品形態(tài)與城市精神的關(guān)系
小戶型產(chǎn)品形態(tài)與城市精神的關(guān)系要從整個(gè)城市的建筑外型來(lái)體現(xiàn)，這里主要是小戶型產(chǎn)品建設(shè)的社會(huì)意義，因我國(guó)城市化尚處于上升期，城市建設(shè)才開(kāi)始大規(guī)模的拉開(kāi)，城市個(gè)性在學(xué)習(xí)與建設(shè)中，逐漸被現(xiàn)代科技所替代。但是隨著城市化的進(jìn)一步深入，城市的個(gè)性將在城市建設(shè)中占據(jù)相當(dāng)重要的地位。城市的個(gè)性又主要由單個(gè)的建筑個(gè)體組成，而由于歷史及種種社會(huì)原因，在城市的核心位置，又通常由若干個(gè)體的單體項(xiàng)目組成，而單個(gè)建筑又是小戶型產(chǎn)品的溫床。作為對(duì)個(gè)性的詮釋，單個(gè)的建筑個(gè)體更能展現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)者的思想。因此考察一個(gè)城市的個(gè)性，城市單個(gè)建筑便成了一個(gè)非常重要的因素。
通常一個(gè)城市的個(gè)性是由這個(gè)城市的地理位置、風(fēng)俗習(xí)慣、歷史以及政府規(guī)劃功能所決定的。他們通常為建筑設(shè)計(jì)師有意無(wú)意的在建筑外在形態(tài)上表示出來(lái)，作為城市重要建筑的重要組成部分，小戶型產(chǎn)品所在的單體項(xiàng)目更能直觀的表露小戶型產(chǎn)品建筑的精神。因此小戶型產(chǎn)品的外型設(shè)計(jì)方面，對(duì)城市精神的支撐與延續(xù)是小戶型產(chǎn)品建設(shè)的社會(huì)意義。
七、小戶型產(chǎn)品規(guī)模問(wèn)題
關(guān)于小戶型產(chǎn)品的規(guī)模問(wèn)題，再更多時(shí)候是由地塊因素決定的，即項(xiàng)目地塊太小，而只能建單體樓。但是在城市的邊緣地帶，會(huì)出現(xiàn)較大的地塊，而在房屋產(chǎn)品功能確定上，也可以建設(shè)小戶型產(chǎn)品。這就產(chǎn)生了小戶型產(chǎn)品規(guī)模決策問(wèn)題。對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品規(guī)模的制約因素除了地段外，就是項(xiàng)目距離核心商業(yè)區(qū)絕對(duì)距離的遠(yuǎn)近，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)所決定的市場(chǎng)需求因素。特別是對(duì)那些在城市經(jīng)濟(jì)圈邊緣地帶修建小戶型產(chǎn)品規(guī)模的制約作用更為明顯。城市邊緣地帶修建小戶型產(chǎn)品規(guī)模，一般以控制在8萬(wàn)方以內(nèi)為宜。一般而言，在社會(huì)現(xiàn)象中。青年社區(qū)的規(guī)模都不會(huì)顯得過(guò)大，這是一個(gè)普遍的社會(huì)現(xiàn)象。
八、中型社區(qū)小戶型產(chǎn)品配置問(wèn)題探討
中型社區(qū)對(duì)小戶型產(chǎn)品的態(tài)度一般是讓小戶型產(chǎn)品做補(bǔ)充作用，或者決策者對(duì)產(chǎn)品定位存在不確定，出于營(yíng)銷的抗風(fēng)險(xiǎn)而增設(shè)一定數(shù)量的小戶型產(chǎn)品，避免因產(chǎn)品單一而引起的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。一般這類小區(qū)中，小戶型產(chǎn)品的戶數(shù)比例不會(huì)超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目的20%。因?yàn)樾粜捅壤^(guò)大，反過(guò)來(lái)又會(huì)對(duì)小區(qū)形象產(chǎn)生反作用，同時(shí)過(guò)多的小戶型產(chǎn)品也會(huì)增加營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，這類小區(qū)的價(jià)位一般都是定位在中檔位置上。高檔小區(qū)由于多數(shù)業(yè)主要求，對(duì)物業(yè)管理要求比較嚴(yán)格而細(xì)致，安全因素也顯得格外重要，因此會(huì)產(chǎn)生一種讓小戶型業(yè)主感到壓抑的感覺(jué)，因此類小區(qū)內(nèi)的小戶型產(chǎn)品反而很少有市場(chǎng)。而大型高品質(zhì)小區(qū)，則因?yàn)樾蜗笈c管理問(wèn)題，也出于市場(chǎng)需求問(wèn)題，一般在整個(gè)小區(qū)內(nèi)，都不設(shè)置小戶型產(chǎn)品。
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