久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)一篇文章揭示了今年房?jī)r(jià)上漲的推手，前四位的主要有四個(gè)：開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體。

這是一個(gè)麻雀，我們需要解剖一下其中的奧秘。以南昌市住宅樓盤“地中海陽光”為例，目前其市場(chǎng)銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90％為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。

該作者得出的大致結(jié)論是，政府獲得了最大收益，開發(fā)商第二，銀行第三，而媒體第四。這種結(jié)論有三點(diǎn)是典型的結(jié)論，可以推出一般的論斷，也有四點(diǎn)需要考慮差異。三點(diǎn)典型結(jié)論分別是：

第一，政府及銀行在這一輪房?jī)r(jià)上漲中總體獲益最大。土地出讓金701+695=1396元，占了近36%；按著他們的計(jì)算，一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33％即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50％即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過了房?jī)r(jià)的1/3。銀行每平方米收益在170元，但是銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)最大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。這個(gè)典型的麻雀有局限性，局限在于數(shù)值比例有偶然性，但總體來說可以支持政府銀行獲利最大的結(jié)論。中國(guó)的土地財(cái)政難以割除，房地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)變成銀行最大的一塊，一個(gè)支撐著財(cái)政能穩(wěn)住，擴(kuò)大財(cái)政政策，頂住金融危機(jī)，一個(gè)則是是穩(wěn)住金融系統(tǒng)，抵御金融危機(jī)。

第二點(diǎn)是開發(fā)商這一塊作者只能從整體上分析，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的。”這里需要指出的是，房地產(chǎn)能否獲利的關(guān)鍵在于資本周轉(zhuǎn)速度以及資本金所撬動(dòng)的資本量的大小，資本周轉(zhuǎn)速度快，也就是房子好賣，當(dāng)然利潤(rùn)賺的就快；考慮自有資本撬動(dòng)的資本量越大，基數(shù)大了當(dāng)然所獲得利潤(rùn)就大。這里都是靜態(tài)考慮的，所以，他們得不出開發(fā)商的利潤(rùn)。

第三點(diǎn)結(jié)論是媒體對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌有很大作用，即預(yù)期引導(dǎo)作用以及消除信息不對(duì)稱的作用。在房?jī)r(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個(gè)樓盤，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90％給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3％至5％要投放至媒體。這里需要指出的是，媒體有時(shí)候會(huì)在預(yù)期上給予房?jī)r(jià)予以正向引導(dǎo)，也會(huì)反向引導(dǎo)，這里主要是指輿論，至于廣告費(fèi)則是媒體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。無論是干什么的，要想商品找到最好的買主，當(dāng)然要消除信息不對(duì)稱，減少買主搜尋成本。