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7月27日，北京市第一個全部用于建設公共租賃住房的地塊在市土地儲備中心掛牌出讓?！捌渲饕饬x在于此次推出的地塊，將全部用于建設公共租賃住房，突破了以往以建設商品房為主，以配建保障性住房為輔的開發(fā)模式。”21世紀不動產市場分析師孟奇在接受《商業(yè)價值》采訪時指出。

在全國首開先例的北京公共租賃房土地的掛牌出讓，使得保障性住房建設再次升級，也讓對于廉租房、公共租賃房、經濟適用房和限價房主要靠政府解決，對于高檔住房主要靠市場調節(jié)的房改思路更加明晰，這就意味著未來政府將承擔解決國內大部分人居住問題的歷史責任，意味著中國住宅市場正在裂變?yōu)槿痔煜?，即廉租房和公共租賃房、經濟適用房和限價房、高檔住房。

70%

9000億帶來的巨大市場空間

面對中國新的一次房改和正在裂變的中國住宅市場，房地產企業(yè)迅速進行了戰(zhàn)略之變。

一些大的品牌開發(fā)商企業(yè)開始投入到廉租房、經濟適用房以及限價房的建設中。萬科、保利、北辰、富力地產[14.94-1.06%]、住總、金隅嘉業(yè)等大型企業(yè)競相進入，以實際行動表明不會自愿放棄建設保障性住房的市場。

如此多的企業(yè)之所以犧牲眼前的經濟利益，在政策性住房上做嘗試原因何在？

目前，中國低收入人口的比例較高，對廉租房等保障性住房的需求是巨大的。截至2006年底，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。也就是說，保障性住房的需求是目前供應量的37倍。

從2008年始，3年內，中國將投入9000億元解決低收入家庭住房困難問題。以解決低收入家庭住房困難為核心目標的住房保障投資建設，將駛入前所未有的快車道。3年里，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，這對建材、鋼鐵、建筑、裝修、家電等上下游產業(yè)投資的拉動作用，經估算約為6000億元。

除了巨大的發(fā)展空間之外，更吸引房地產企業(yè)的是：在普通商品房中配建廉租房是不收土地出讓金的，而且項目選址將盡可能安排在在公共設施比較便利和商業(yè)配套設施比較完善的近郊區(qū)。
在吉林省和寧夏銀川市，新建商品房要按5%和3%比例配建廉租房；在北京，政府不再征收廉租房的土地收益，“配建房”也成為了開發(fā)商拿地條件。

不僅如此，“建設低收入群體住房也是會賺錢的”。作為低收入群體住房建設的“帶頭大哥”，萬科集團董事長王石更是直言不諱。 據(jù)王石透露，萬科2007年在廣州開建的全國第一個廉租房項目——萬匯樓，這個“實驗”讓他因此意外拿到了政府的大筆訂單——“武漢市青山區(qū)政府已主動與萬科合作，那是一片工業(yè)社區(qū)，回遷房項目面積達到30萬平方米，希望萬科積極介入該城市低收入群體住房的建造”。萬科集團總經理郁亮在接受媒體采訪時稱：“房地產市場格局在改變。在此形勢下，萬科的產品線是準備往下拉一拉。行業(yè)政策的轉變，調控目標的明朗可能導致房地產市場70%左右的住宅是包含政策性住房在內的大眾住宅。作為主流發(fā)展商，如果70%的市場不參與、不去做，那怎么叫主流發(fā)展商？”

相對于廉租房而言，經濟適用房的建設有點兒步履維艱。住房和城鄉(xiāng)建設部不久前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國各地新開工經濟適用房3388萬平方米、48萬套，僅僅約占全年指標的37%。據(jù)多位房地產業(yè)內專家表示，經濟適用房建設進展緩慢，地方政府積極性不高是主要原因。

但中央政府的決心依然未變。針對社會上取消經適房的聲音，住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司負責人侯淅珉表示：“仍具有現(xiàn)實可行性。”侯淅珉稱：“住房政策屬于社會政策的范疇，不同于作為經濟問題的房地產政策。古人說，有恒產者有恒心。有條件地支持居民擁有住房，有利于幫助低收入家庭獲得基本的財產積累、共享改革發(fā)展的成果，有利于優(yōu)化社會結構和促進社會和諧安定。另外，我國的快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)相當長一段時間，住房供求關系緊張、房價上漲較快的特點短期內難以改變，大中城市里多數(shù)新產生的城市家庭需要政府的幫助，才能實現(xiàn)住有所居。如果完全實行政府財政投資建設廉租房，財力難以承受。而經濟適用住房政策，政府以土地、稅費優(yōu)惠補貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔一部分，共同解決住房問題，具有現(xiàn)實可行性。”

看來，經濟適用房似乎不用擔心資金來源問題。地方政府無償劃撥土地，開發(fā)商在限定利潤的情況下進行開發(fā)建設。雖然3%的利潤率并不高，但經濟適用房“不愁賣”，在商品房市場成交低迷的情況下，經濟適用房開發(fā)的低風險引來了眾多開發(fā)商。而今，限價房土地流標、一些限價房由于銷售價格和周邊樓盤相差無幾而面臨著被“冷落”的尷尬局面也在發(fā)生改變。在北京，限價房再次成為眾多房地產企業(yè)的爭奪目標，8月3日，北京朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)住宅由北京建工集團有限責任公司以20.02億元競得就是最好的佐證。

房價的數(shù)據(jù)似乎對經濟適用房和限價房的建設也是一種鼓舞。在北京，四五環(huán)樓房價格逼近2萬，上海商品房均價突破2萬?！艾F(xiàn)在在北京，經濟適用房是建一套賣一套，很搶手?！币晃粯I(yè)內人士對《商業(yè)價值》稱。

30%

高檔住宅市場競爭加劇

諸多利好因素讓眾多房地產企業(yè)加入政策性住房的競爭之中。但這絕不意味著房地產企業(yè)會放緩進軍普通商品房和高檔住宅市場的腳步，因為相對于70%左右的政策性住房而言，30%的商品房市場尤其是高檔住宅市場有著更大的利潤空間，而且市場長期看好。

仔細分析，不難發(fā)現(xiàn)近幾年支持房地產行業(yè)高速發(fā)展的需求有兩個，第一，是中產階級以上階層的多次重復購買；第二，是從低收入人群和工薪階層中新成長起來的相對收入較高的人群。

而隨著公共租賃房、廉租房、經濟適用房、限價房等為“夾心層”’解決的保障性住房的推廣和實施，中高端住宅市場的競爭進一步加劇。一位地產行業(yè)營銷總監(jiān)說，這一變化將整體改變目前的房價格局，對市場預期造成影響，將會整體影響中高檔住宅的房價。其他一些開發(fā)企業(yè)的銷售人員表示，他們已經感受到銷售壓力很大。

盡管高檔住宅市場面臨著壓力，一些開發(fā)商仍然看到了公寓、別墅的投資商機，即隨著別墅供應量的趨緩、居民收入的提高，對于高檔住宅產品的需求將會穩(wěn)步提升，相比競爭激烈的普通住宅，未來新的發(fā)展空間將有可能是高消費群體關注的高檔住宅產品。

尤其是自別墅用地禁令及住宅新政實施后，別墅及類別墅都一起進入了精品化時代。受“國六條”的影響，獨棟別墅將減少至瀕臨絕跡的地步，純別墅社區(qū)也將銷聲匿跡?！岸S著政府暫停執(zhí)行‘限外令’，放寬了對高端市場的限制，這為高端市場的復蘇帶來了生機”，亞豪機構副總經理任啟鑫在接受《商業(yè)價值》采訪時稱，“一線城市的別墅項目因此成為了一些手握重金的產業(yè)投資者的首選?！?/p>

正是源于長期的看好和巨大的利潤，在這30%的住宅市場里，房地產企業(yè)之間的競爭越來越加劇，洗牌大戲接連上演，這點從近期拿地的競拍現(xiàn)場就能證明。在住宅市場發(fā)生裂變的大潮下，房地產企業(yè)成熟蛻變，未來將形成品牌企業(yè)數(shù)足鼎立的局面，房地產產品競爭鏈將延長，品質正在成為競爭的砝碼。

“永遠沒有飽和的市場，只有不滿意的產品?！比绻麤]有高的產品性價比和良好的市場接受度，開盤再低的價格也沒有穩(wěn)步上漲的可能。作為一種特殊的產品，商品房的使用期限和使用頻率對消費者的影響是漫長而巨大的，不管發(fā)展商包裝得多漂亮，宣傳得多唯美，最后真正打動成熟買家的，只有產品質量本身。

由于以后的競爭多發(fā)生在品牌房地產企業(yè)之間，即可能緊鄰的幾個競爭樓盤都是重量級、巨鱷級的對手，所以競爭將必然需要產品有質變式的提高與創(chuàng)新，才能爭奪到理想的市場份額。如消費者的深入研究、競爭市場的差異化定位以及從規(guī)劃、戶型、裝修、園林、配套、建筑質量、策劃銷售等各方面的提升，即使是架空層、大堂、建材細部等都要精益求精，才能打造出有競爭力、性價比高且把成本控制在合理水平的產品。各環(huán)節(jié)的專業(yè)化分工要更加細、專業(yè)化程度要更高。