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一、宏觀市場  
  
1、供需比例  
       2002市場供需基本平衡，全年商品房供需比為1：1.03，其中住宅為1：1.05，需求略大于供應(yīng)。  
 
2、價格走勢  

二、中觀市場
（一）寶山區(qū)
1、供需比例

（二）普陀區(qū)
1、供需比例

2、價格走勢

三、微觀市場
（一）區(qū)域個案綜合掃描
1、單價
——區(qū)域內(nèi)最能接受的均價為每平方米4700-5000元。
2、總價
——區(qū)域二房總價應(yīng)控制在40-50萬之間，三房總價一般不超過70萬。

3、主力面積
——區(qū)域二房的主力面積100--109平方米，三房的主力面積120--129平方米。

4、總建規(guī)模
——區(qū)域?qū)佟按笙笥螒颉卑鍓K，幾乎都在10萬方以上，陽光威尼斯和萬里城更是大于100萬方的“恐龍” 級大盤，大盤時代在本區(qū)域率先上演。

5、得房率
——區(qū)域多層房型的得房率在88%左右，小高層得房率在83%--85%之間，高層得房率在80%左右。
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6、綠化率
——區(qū)域內(nèi)最為普遍的綠化率集中在40%。

（二）SWOT分析
1、優(yōu)勢
A、品牌優(yōu)勢。
B、規(guī)模優(yōu)勢。
C、物業(yè)型態(tài)組合優(yōu)勢。
D、規(guī)劃、配套、交通、理念及營銷等優(yōu)勢。
2、劣勢
A、周邊社區(qū)環(huán)境未成熟。
B、交通在建，影響一期銷售。
D、東面臨主干道，有噪音污染。

3、機會
A、住宅消費持續(xù)升溫，市場步入熱烙期。
B、地鐵經(jīng)濟造就熾熱板塊。
C、舊區(qū)改造、環(huán)境整治、道路駁接。
D、價格上漲空間較大。

4、威脅
A、周邊同質(zhì)同價競爭進(jìn)入白熱化階段。
B、周邊空地量多，隱性的競爭對手較多。
C、開發(fā)熱點北移，眾多知名開發(fā)商競逐而來 ，市場競爭將進(jìn)一步加劇。
D、真北路南向的長風(fēng)板塊會分流本案客戶。

◇市場結(jié)論：

1、宏觀市場：上海樓市正處于房地產(chǎn)發(fā)展周期的波峰階段，市場的機遇大于風(fēng)險；
2、中觀市場：普陀區(qū)整體市場有所回穩(wěn)，而寶山區(qū)市場升幅仍比較大；
3、微觀市場：同質(zhì)同價競爭較為激烈，是一個“價格決定一切”的未成熟市場。