進(jìn)入2009年下半年，土地市場(chǎng)不斷發(fā)出一些新信號(hào)：一邊是“新地王”頻出，一邊是“老地王”長(zhǎng)滿雜草；一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。
針對(duì)這一輪土地怪象，8月24日，國(guó)土資源部發(fā)布“禁令”：在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。
人們不禁要問：開發(fā)商為何熱衷囤地？圈地會(huì)對(duì)樓市有哪些危害？嚴(yán)查囤地能否抑制樓市高房?jī)r(jià)？
“地荒”真相：“批而未用”
在不少開發(fā)商看來，他們之所以不斷囤地，是因?yàn)椤暗鼗摹?。然而，事?shí)真相如何？
中原地產(chǎn)研究中心20日發(fā)布的研究報(bào)告稱，40家知名地產(chǎn)商自2003年以來在土地公開市場(chǎng)上獲取的270幅地塊樣本，除去在售和售完的土地，有57%的土地沒有入市。其中，27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%依然處于規(guī)劃在建。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的囤地現(xiàn)象已經(jīng)不是個(gè)例。廣州市國(guó)土房管局此前通告，該市2007年產(chǎn)生的27塊“地王”僅有7宗動(dòng)工，20宗的地塊未見動(dòng)工建設(shè)。
來自上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局的有關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)：全市目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。其中相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，開發(fā)商拿地后不開工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)，也不排除他們有“囤地”目的。
今年以來，各地用地量持續(xù)增加。今年1到7月，廣州、武漢、杭州、北京、成都等五個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量同比大幅增加。北京計(jì)劃投入上千億元用于土地儲(chǔ)備，廣州計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地250萬平方米，大大超出去年的供應(yīng)量。
國(guó)土資源部耕地保護(hù)司負(fù)責(zé)人表示，今年新增用地同比增加20%。鑒于今后拉動(dòng)內(nèi)需還將持續(xù)一段時(shí)間，因此下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng)，重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。
開發(fā)商囤地：房?jī)r(jià)沖高的后遺癥？
事實(shí)上，早在2007年，國(guó)土資源部就加大了對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價(jià)款不得分期發(fā)放土地證。然而，進(jìn)入2009年，新一輪拿地大戰(zhàn)愈演愈烈。在拿地兇猛又閑而未用的背后，究竟隱藏了哪些奧秘？
土地出讓的終極目的，是要在兩三年之后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上把房子賣出去。然而，來自國(guó)土資源部門的數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2008年，全國(guó)至少有3.3億平方米已購(gòu)置土地尚未被開發(fā)，市場(chǎng)存量一直未被消化。
一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象？
“如果擔(dān)心下一頓沒有了，房地產(chǎn)商肯定是要囤地的，手里有糧心才不慌?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近期對(duì)2009年下半年樓市新格局進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)公開表示，國(guó)土資源部門說增加了不少的供應(yīng)量，但其實(shí)大量是
經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在商品房的供應(yīng)指標(biāo)并不多。
與開發(fā)商的抱怨相對(duì)應(yīng)，其利用土地追逐高利潤(rùn)的心態(tài)日益顯現(xiàn)，土地逐漸變成一些上市房企資本運(yùn)作的工具——為保持在資本市場(chǎng)價(jià)值的提升，公司要不停拿地。越是“地王”，就越容易變成上市房企融資的“題材”，公司儲(chǔ)備有大量土地，便會(huì)更加吸引股民購(gòu)買
股票。
究竟是什么原因?qū)е铝硕诘噩F(xiàn)象？房地產(chǎn)專家、上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波分析認(rèn)為，這種現(xiàn)象是2007年房?jī)r(jià)沖高時(shí)的后遺癥，今年新“地王”的出籠還將在未來制造大規(guī)模閑置土地。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)的高地價(jià)導(dǎo)致地房?jī)r(jià)格比在38%的高位，遠(yuǎn)高于25%的平均水平。
而今，現(xiàn)有的樓市較之2007年并沒有根本改變，加上金融危機(jī)背景下保增長(zhǎng)目標(biāo)指向和適度寬松的貨幣政策下，一些政府賣地和開發(fā)商圈地具有共生的利益關(guān)系，樓市的開發(fā)動(dòng)力強(qiáng)勁。
開發(fā)商囤地意在何為？一方面，過高的地價(jià)與周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)形成倒掛，造成開發(fā)商土地閑置不敢輕易入市；另一方面，有些大開發(fā)商瘋狂競(jìng)價(jià)，賺取名聲，他們要么再承包給下級(jí)開發(fā)商，要么囤積等待合理的市場(chǎng)價(jià)格。這兩者勢(shì)必加大房?jī)r(jià)成本，形成更深層次的隱形價(jià)格倒掛格局，因而囤積土地炒高房?jī)r(jià)獲取暴利成為他們的選擇。
遏制囤地：虛高房?jī)r(jià)能否得到平抑？
顧海波認(rèn)為，開發(fā)商這種貪大求全、囫圇囤地而無力消化的現(xiàn)象不符合市場(chǎng)的理性原則，加劇了土地資源緊缺，浪費(fèi)了資源。更重要的是，通過囤地，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)增加或減少商品房的生產(chǎn)，維持高房?jī)r(jià)、高收益的格局。囤地還加劇了資產(chǎn)泡沫，一旦此鏈條斷裂，可能產(chǎn)生房?jī)r(jià)下跌，甚至影響到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。
要確保嚴(yán)查囤地落到實(shí)處，顯然政府在其中起著關(guān)鍵作用。中國(guó)社科院金融研究所專家尹中立坦言：“土地問題的復(fù)雜性決定了開發(fā)商與地方政府之間的關(guān)系微妙。”
此前，北京、上海、廣州等許多城市都出臺(tái)了清理閑置土地，盤活存量土地的相關(guān)政策，但多是以整改的方式收?qǐng)?，真正處罰的少，收取土地閑置費(fèi)或者收回的就更少，政策文件在有些地方成了“一紙空文”。
處理閑置土地，相關(guān)的法律法規(guī)都有，主管部門也是三令五申，為什么仍然得不到解決？中國(guó)社科院專家認(rèn)為，一是有的地方政府與開發(fā)商已經(jīng)形成了利益聯(lián)盟，因而大多對(duì)開發(fā)商的所作所為“睜只眼閉只眼”。二是房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗嚴(yán)重。由于錢權(quán)之間的交易，使得一些地方政府明知開發(fā)商在囤地，就是裝做什么都不知道，甚至為開發(fā)商囤地打掩護(hù)。
閑置土地形成原因復(fù)雜，無償收回難度相當(dāng)大。相對(duì)開發(fā)商當(dāng)初取得這些土地的增值收益來說，被征收的閑置費(fèi)其實(shí)微不足道。一些專家表示，對(duì)于土地閑置的明確界定值得引起有關(guān)部門重視。如什么叫土地閑置1年？是從發(fā)土地證，還是從發(fā)開工證算起？挖一個(gè)坑算不算閑置？多次改規(guī)劃延遲開工又算不算閑置等。
按照國(guó)土資源部嚴(yán)查囤地的最新精神，必須防止借拉動(dòng)內(nèi)需為名違法圈地和搭車用地，真正堅(jiān)守18億畝耕地“紅線”，把閑置的、長(zhǎng)草的住宅土地變成“長(zhǎng)”房子的土地。國(guó)土部門人士表示，只要是閑置土地，不論是否“地王”，都必須按照土地管理的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格處理。
專家建議，為配合嚴(yán)查囤地，必須大力挖潛存量土地，充分利用閑置土地，一是需要加大執(zhí)法力度；二是土地出讓須改為凈地出讓，避免拆遷影響土地實(shí)際供應(yīng)；三是要提高規(guī)劃效率；四是打擊囤地要與治理工程建設(shè)腐敗相結(jié)合。顯然，保證土地平穩(wěn)有效供應(yīng)，擠出樓市多年累積的泡沫，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的常態(tài)。
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