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問：6月份，我國部分城市出現(xiàn)“地王”和房價(jià)快速上漲的現(xiàn)象。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%。而商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。美國次貸危機(jī)由房地產(chǎn)市場泡沫的破裂而引發(fā)，并最終導(dǎo)致了全球性的經(jīng)濟(jì)衰退。很想知道，高房價(jià)是否也會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退？

　　———上海西康路 馬鵬宇

　　答：最近，我國各地房價(jià)不斷上漲、“地王”頻出，引起輿論的普遍關(guān)注。在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)包括我國經(jīng)濟(jì)前景仍不很明朗的背景下，人們有理由擔(dān)心，似乎正在加速形成的內(nèi)生性的以房地產(chǎn)市場為代表的資產(chǎn)市場泡沫，會對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生第二輪沖擊，使正在企穩(wěn)復(fù)蘇的我國經(jīng)濟(jì)處于被動(dòng)境地。

　　此次肇始于美國的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的源頭，正是由房地產(chǎn)市場泡沫破滅而引發(fā)的次貸危機(jī)。因此，以此次危機(jī)為例來說明高房價(jià)與經(jīng)濟(jì)衰退之間的關(guān)系，再合適不過。

　　為應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅以及“9·11”事件導(dǎo)致的美國經(jīng)濟(jì)下調(diào)，美聯(lián)儲實(shí)施了寬松貨幣政策。該項(xiàng)政策的過度使用，造成了銀行信貸的過度擴(kuò)張。在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)為，那些按正常風(fēng)險(xiǎn)評估本不應(yīng)獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級”客戶，也成了銀行競相推銷貸款的對象。在發(fā)達(dá)衍生品市場的推動(dòng)下，次級貸款又被打包層層轉(zhuǎn)賣，銀行、保險(xiǎn)、投行等金融機(jī)構(gòu)的全面投機(jī)性介入，使房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，次貸風(fēng)險(xiǎn)成倍放大。因此，當(dāng)外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化、利率提高開始使“次級”貸款客戶無力償還貸款、大批破產(chǎn)時(shí)，一場次貸危機(jī)逐漸形成。此后，以這些按揭貸款支持的債券市場價(jià)值出現(xiàn)大幅下跌，此類金融資產(chǎn)大幅縮水，證券市場開始受到影響，其他金融資產(chǎn)也隨之大幅下降，由此引發(fā)了證券市場的危機(jī)，整個(gè)資本市場的危機(jī)也隨之爆發(fā)。資本市場危機(jī)對世界知名金融機(jī)構(gòu)的毀滅性打擊，則使金融市場更為風(fēng)聲鶴唳。金融機(jī)構(gòu)紛紛緊縮信貸，市場流動(dòng)性大減，實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮。加上消費(fèi)者對未來收入的悲觀預(yù)期和原有房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的縮水，消費(fèi)行為開始減少。由此，整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了收縮甚至衰退的狀態(tài)。這就是美國從房地產(chǎn)市場泡沫破滅到金融危機(jī)再到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大致路線圖。

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，也有很多學(xué)者做過深入研究。有學(xué)者就曾將房地產(chǎn)市場稱為經(jīng)濟(jì)周期之母，并認(rèn)為特別在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)衰退時(shí)，其對經(jīng)濟(jì)的影響會表現(xiàn)得更加明顯也更為可怕。2005年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱斯、奎格利和席勒進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，股票市場沒有明顯的財(cái)富效應(yīng)，而房地產(chǎn)市場的財(cái)富效應(yīng)極其明顯。也就是說，房地產(chǎn)市場的衰退對居民的消費(fèi)和支出具有明顯的負(fù)面影響，并會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊。而股票市場沒有如此明顯的影響。國際清算銀行(BIS)2005年的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，僅有16%的股票市場在繁榮之后會發(fā)生蕭條，而40%的房地產(chǎn)繁榮是以緊接著的蕭條來告終的。

　　綜上所述，理論和實(shí)踐都說明，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展有著密切的聯(lián)系。其中，抑制房地產(chǎn)市場泡沫，是防范金融體系風(fēng)險(xiǎn)以及金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生的關(guān)鍵。高房價(jià)并不會直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。但是，對與高房價(jià)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫必須引起重視。這是因?yàn)?，由于房地產(chǎn)金融的存在，房地產(chǎn)泡沫破裂很容易將風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域進(jìn)而整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，并造成經(jīng)濟(jì)的全面衰退。

就我國而言，房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育和成長，對于國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用是有目共睹的。如果房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危害也將是巨大的。近期我國出現(xiàn)相對較高的房價(jià)，并非由高地價(jià)等成本因素決定，而是由“剛性需求”和“彈性需求”共同推動(dòng)的。所謂“剛性需求”，是指居民的居住性需求，眼下的這種居住性需求有一定比例是因通脹預(yù)期而出現(xiàn)的恐慌性購買；所謂“彈性需求”，則是指投資或投機(jī)性需求。因此，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也必須將需求方的因素考慮在內(nèi)。

　　就伴隨于高房價(jià)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)而言，除了要關(guān)注供給方的風(fēng)險(xiǎn)，還要關(guān)注需求方等的潛在風(fēng)險(xiǎn)。從防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)來看：一要著眼于供給方即地產(chǎn)商存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。這主要表現(xiàn)為融資成本提高后產(chǎn)生的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，而這種風(fēng)險(xiǎn)極有可能最后轉(zhuǎn)移到銀行的頭上。二要著眼于房屋需求方存在的風(fēng)險(xiǎn)。如果購房者用存款購買房屋，高房價(jià)最多對購房者的其他支出產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，即減少了購房者的其他消費(fèi)；如果購房者尤其投資者套取銀行資金來投機(jī)房地產(chǎn)(如假按揭、假首付)，一旦房價(jià)波動(dòng)，就容易引發(fā)“斷供”進(jìn)而引發(fā)銀行的流動(dòng)性危機(jī)。三要著眼于水泥、建材、家具等上下游相關(guān)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　1989年底，日本房地產(chǎn)總價(jià)值超過了美國房地產(chǎn)價(jià)值的5倍；1990年，日本土地的總價(jià)值超過了世界其余地區(qū)全部土地價(jià)值的一半。但是，隨后日本經(jīng)濟(jì)就走進(jìn)了“失去的十年”的衰退局面。這已成為現(xiàn)代歷史上最荒謬的資產(chǎn)膨脹現(xiàn)象之一。造成該問題的主要原因就是，銀行資金的大規(guī)模進(jìn)入與大量的股市泡沫?？梢?，不論通過供給方還是需求方，銀行資本過度進(jìn)入房地產(chǎn)市場，都會蘊(yùn)藏極大的金融甚至經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。而要控制銀行資本的過度流入，就需要宏觀與微觀兩個(gè)層面上予以嚴(yán)格調(diào)控。

　　全球金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響，仍在持續(xù)。在這個(gè)背景下，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、房價(jià)的穩(wěn)定，有著重要的意義。宏觀層面貨幣政策的制定與調(diào)整，微觀層面嚴(yán)格約束銀行資金對投機(jī)性活動(dòng)的支持，控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，是確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，也是避免金融體系乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的關(guān)鍵。(中共中央黨校副教授 楊英杰）