7月25日，作為一線上市房地產(chǎn)企業(yè)“招保萬金”之一的招商地產(chǎn)（000024.SZ）發(fā)布公告稱，將向不超過十名特定投資者發(fā)行股份，發(fā)行價(jià)格為28.12元/股，預(yù)計(jì)融資金額不超過50億元。招商地產(chǎn)的控股股東蛇口工業(yè)區(qū)承諾，將以現(xiàn)金形式認(rèn)購不低于10%的增發(fā)股份。
此前，2008年11月26日，招商地產(chǎn)曾以每股13.20元的價(jià)格公開增發(fā)4.5億股，募集資金59.4億元。
不同的是，公司此次的擬增發(fā)價(jià)格（28.12元/股）比2008 年公開增發(fā)價(jià)格（13.2元/股）上漲了113％，但大股東（含關(guān)聯(lián)方）的認(rèn)購比例卻由2008年的62.05％下降到（不低于）10％，兩次增發(fā)大股東分別是低價(jià)高比例認(rèn)購和高價(jià)低比例認(rèn)購的結(jié)合，既不會影響其對公司的控股地位，又可以降低大股東的持股成本，對于大股東來說，絕對享受最大利益。
中信證券研究員陳聰認(rèn)為，大股東此次認(rèn)購比例低于前次公開增發(fā)，對于投資者會存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。
不過，招商地產(chǎn)董秘劉寧解釋為，前次公開增發(fā)大股東高比例認(rèn)購與當(dāng)時市場情況有關(guān)，大股東高比例認(rèn)購之舉表明對公司有信心，也是支持上市公司的表現(xiàn)。而本次定向發(fā)行，如果大股東再選擇高比例認(rèn)購，那么參與定向增發(fā)的機(jī)構(gòu)則認(rèn)購比例會減少。
按照計(jì)劃，招商地產(chǎn)此次增發(fā)募集的資金，將用于購買大股東蛇口工業(yè)區(qū)擁有的鯨山九期項(xiàng)目的土地使用權(quán)及后續(xù)開發(fā)投入，其余募集資金將投入北京公園1872三期、北京立水橋二至四期、深圳西鄉(xiāng)項(xiàng)目、蘇州小石城二至三期、上海海灣花園B地塊一期、C地塊等項(xiàng)目。
據(jù)招商地產(chǎn)《非公開發(fā)行股票預(yù)案》顯示，鯨山九期項(xiàng)目位于深圳市蛇口工業(yè)區(qū)蛇口工業(yè)大道，距蛇口碼頭僅五分鐘的車程。項(xiàng)目土地面積54391平方米，容積率1.96，計(jì)容積率建筑面積106500平方米，其中住宅102400平方米、商業(yè)3400平方米、公建700平方米；總地價(jià)11.9億元，折合樓面地價(jià)11200元/平方米。
早在2009年4月初的股東大會上，公司董事長孫承銘就表示，大股東將逐期注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“如果市場允許，其每年注入的土地規(guī)模將達(dá)到10萬平方米”。
因而對于本次注入的土地面積5.4萬平方米，有多家券商研究機(jī)構(gòu)都分析指出，此次增發(fā)收購資產(chǎn)規(guī)模較小。
7月27日，招商地產(chǎn)收報(bào)35.90元，下跌2.71%, 在地產(chǎn)行業(yè)跌幅榜上居于第二。上述兩個原因不能不說產(chǎn)生了一定的影響。
不過，招商地產(chǎn)認(rèn)為，此次增發(fā)將增強(qiáng)公司流動性和償債能力，同時將增加公司的凈資產(chǎn)規(guī)模，降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平。
截至2008年末，招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為56.51%，本次發(fā)行后，以融資額上限50億元計(jì)算，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將降至49.86%。
在2006年至2008年，招商地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量分別為-15.83億元、-40.03億元和-39.20億元。其中，現(xiàn)金流量壓力主要源自購買項(xiàng)目開發(fā)用地。
中銀國際研究員田世欣分析，在2008年的定向增發(fā)完成后，招商地產(chǎn)目前負(fù)債率水平較低，2009年一季度末，凈負(fù)債率僅為29.9%，手持現(xiàn)金72億元，財(cái)務(wù)狀況寬松。如果增發(fā)順利完成，2009年末招商地產(chǎn)將從凈負(fù)債轉(zhuǎn)為凈現(xiàn)金。
國信證券地產(chǎn)分析師方焱表示，近兩年招商地產(chǎn)項(xiàng)目增長比較快，對資金需求大。招商地產(chǎn)董秘劉寧也肯定地對本報(bào)記者說：“下半年將會加大拿地力度?！?
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