編者按：五月以來(lái)短短兩個(gè)月內(nèi)，北京、重慶、杭州、廣州等重點(diǎn)城市相繼刷新歷史紀(jì)錄的單價(jià)和總價(jià)“地王”已達(dá)到13塊。國(guó)字號(hào)房企“一擲千金”，所涉土地款合計(jì)已超過(guò)265億元。與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的上半年數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。上半年7.37萬(wàn)億元的新增貸款讓國(guó)字號(hào)企業(yè)“手握重金”；上半年新增貸款中，流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金超過(guò)8000億元，樓市風(fēng)險(xiǎn)隱患潛伏。央企為何高調(diào)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，為高房?jī)r(jià)推波助瀾？ 最近的一段時(shí)期以來(lái)，房地產(chǎn)出現(xiàn)了較大規(guī)模的異動(dòng)。說(shuō)異動(dòng)，是指在金融危機(jī)的重壓之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)歸于沉寂。這不，在美國(guó)，在日本，在法國(guó)，英國(guó)，都是如此。今年四月底以業(yè)，房地產(chǎn)突然紅火起來(lái)了，價(jià)格，在不到兩個(gè)月左右，許多大城市平均飆升15%左右，有的沖到了30%，讓人瞠目結(jié)舌。幾年來(lái)一直銷售不佳累為笑柄的湯臣一品，最近也銷售出了10億元以上的總額。不過(guò)，突出的還是萬(wàn)科，一兩個(gè)月，一共吃進(jìn)了17塊土地法，更為突出的是央企，出手不凡，一舉壓倒了眾多民營(yíng)或私營(yíng)開(kāi)發(fā)商，奪得多個(gè)地王標(biāo)桿，直令業(yè)內(nèi)側(cè)目而視。過(guò)去人們感慨“地產(chǎn)老大”出手闊綽，與央企背景的地產(chǎn)商們相比，瞠乎其背。
上月26日，中電集團(tuán)旗下中電產(chǎn)業(yè)全資子公司——成都中澤置業(yè)以19.6億元的價(jià)格拿下奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，成為北京“地王”。一周后，中化集團(tuán)子公司——中化方興則以40.6億元的天價(jià)，拿下廣渠路15號(hào)地，成為全國(guó)新“地王”。
北京青年報(bào)報(bào)道，在拍賣(mài)廣渠路15號(hào)地時(shí)，志在必得的soho中國(guó)主席潘石屹被迫在39.5億的價(jià)格上止步，因?yàn)橄愀酆秃Ｍ獾哪切┩顿Y者不允許潘石屹“意氣風(fēng)發(fā)”。那么，央企能夠一舉戰(zhàn)勝、不，應(yīng)該用一路戰(zhàn)勝這是精明的開(kāi)發(fā)商，又是何緣故呢？作為研究中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的學(xué)者，有必要說(shuō)幾句。
一、關(guān)于央企拿地本身行為分析
1、央企天價(jià)拿地是一個(gè)市場(chǎng)行為，行為本身沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，最終賺不賺錢(qián)，要看實(shí)績(jī)。因?yàn)槠髽I(yè)是追求利潤(rùn)的，只要該投資有利潤(rùn)回報(bào)就是正確的。因此，這個(gè)行為無(wú)可指責(zé)。
2、有的央企承擔(dān)著民生責(zé)任與國(guó)家宏觀調(diào)控責(zé)任。比如，自來(lái)水公司，市政集團(tuán)等。相關(guān)央企在承擔(dān)了相關(guān)義務(wù)之后，自己的發(fā)展空間有沒(méi)有特定的限制要求，目前不知。如果沒(méi)有，也不算違規(guī)。
3、天價(jià)地并不一定導(dǎo)致天價(jià)房。市場(chǎng)上的老百姓沒(méi)有這個(gè)認(rèn)識(shí)，所以常常受忽悠。讓我們計(jì)算一下，比如說(shuō)2007年某地區(qū)土地售價(jià)達(dá)到45000元/米，是公認(rèn)的天價(jià)地段，ip天價(jià)地塊，假定占地面積10000平方米，如果建筑底層占地1/3來(lái)計(jì)算，即是3300平方米，但是當(dāng)它建到20層的時(shí)候，可建設(shè)66000平方米，這樣，土地成本在樓面成本中，每平方米是6818元，這樣，再加個(gè)九通一平，最多算350元/平，建筑費(fèi)用，加上管理費(fèi)5%，相關(guān)規(guī)費(fèi)，就是最終銷售價(jià)格。這么算來(lái)，價(jià)格也就是不到15000元/平方米。所以看到老百姓常常誤讀，心中遺憾。
二、關(guān)于央企天價(jià)拿地的問(wèn)題分析。
1、 說(shuō)明央企有錢(qián)，央企收益高，它有能力追求高價(jià)地；并成為地王。比如中石化的近兩年屢屢虧損，但是并不影響其有足夠的能力來(lái)拿地。因?yàn)椋潛p是寫(xiě)在紙面上的，把折舊做大，甚至快速折舊，把風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金做大，把其它相關(guān)費(fèi)用提足提充分，每年即使有1000億的利潤(rùn)也是可以做成虧損的。因此，虧損不代表沒(méi)有錢(qián)，“央企不差錢(qián)”。
2、說(shuō)明央企的主業(yè)或者有壟斷利潤(rùn)，無(wú)須要追加投資，或者是沒(méi)有必要通過(guò)技術(shù)研發(fā)與擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取效益，無(wú)須增加投資。不管這兩個(gè)問(wèn)題誰(shuí)是誰(shuí)非，但是央企依托國(guó)家政策中確定的壟斷地位，無(wú)須通過(guò)技術(shù)與市場(chǎng)的努力來(lái)擴(kuò)大效益是現(xiàn)實(shí)的。央企的問(wèn)題是，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的超額利潤(rùn)是對(duì)全體國(guó)民的一種剝削。沒(méi)有放開(kāi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)不可能提高管理水平，提高技術(shù)創(chuàng)新能力，也不會(huì)讓國(guó)民享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這幾年中中國(guó)石油企業(yè)追漲，不追跌，社會(huì)反響很大，央企在用自己的壟斷地位獲取高額利潤(rùn)的做法讓人不爽。
三，央企天價(jià)拿地說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的問(wèn)題依然很?chē)?yán)重。
1、中國(guó)的房地產(chǎn)政策有許多深層次的問(wèn)題需要解決。這些年來(lái)，宏觀調(diào)控的政策一直沒(méi)有收到效果，需要轉(zhuǎn)換思路解決問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)連續(xù)漲價(jià)10年，房?jī)r(jià)與居民家庭收入比是世界平均水平的3-5倍甚至更多，全世界的經(jīng)濟(jì)規(guī)律在中國(guó)不適用，讓人奇怪。前不久有人說(shuō)，北京的房?jī)r(jià)是由全體中國(guó)有錢(qián)人決定的，更有人說(shuō)，紐約的房?jī)r(jià)、東京的房?jī)r(jià)，新加坡的房?jī)r(jià)是全世界的有錢(qián)人決定性。但是紐約、新加坡、東京的房?jī)r(jià)這些地方一直不離譜，只有中國(guó)的房?jī)r(jià)非常離譜，這說(shuō)明房地產(chǎn)領(lǐng)域有大問(wèn)題，實(shí)際上是一個(gè)表象后面的連續(xù)的多個(gè)錯(cuò)誤迭加，出臺(tái)一兩個(gè)政策已經(jīng)解決不了問(wèn)題。
2、在經(jīng)濟(jì)危機(jī)、市場(chǎng)蕭條的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格卻高速攀升，許多中小企業(yè)投資者關(guān)停企業(yè)，拿出資金來(lái)炒房炒地，如北京青年報(bào)6月28日關(guān)于樓市成為實(shí)體企業(yè)資金的避風(fēng)港的報(bào)道中所提到的那樣。更為值得研究的是，全國(guó)中小企業(yè)的困境更在深化?？朔?shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起全社會(huì)的高度關(guān)注。
3、近期房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金量特別巨大，央企天價(jià)拿地也是一個(gè)證明。但是人們最擔(dān)心的是四萬(wàn)億抗衡金融危機(jī)的國(guó)家投資有沒(méi)有被轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)了？那是國(guó)家啟動(dòng)消費(fèi)，拓寬市場(chǎng)的救市資金，是不能挪用的。人們有理由要問(wèn)，央企的錢(qián)是不是國(guó)家用來(lái)的救市資金？
四、應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)需要進(jìn)一步關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
1、 目前的情況是，大量信貸投放中資金真正流進(jìn)中小企業(yè)的不多，前不久中國(guó)社會(huì)科學(xué)院中小企業(yè)研究中心陳乃醒研究前不久接受中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)半小時(shí)采訪提供的數(shù)據(jù)再次說(shuō)明了這一點(diǎn)，與我的了解完全相符。融資難依然是困擾中小企業(yè)發(fā)展的深層問(wèn)題。如果聽(tīng)任房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)暴漲，將會(huì)進(jìn)一步惡化的融資困境，將有可能逼迫更多的中小企業(yè)倒閉，失業(yè)人數(shù)會(huì)進(jìn)一步增加，值得擔(dān)憂。
2、 應(yīng)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中央的大政方針很明確，保就業(yè)，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)。我國(guó)的中小企業(yè)占企業(yè)數(shù)的99%，占GDP的60%以上，占就業(yè)總?cè)藬?shù)85%。政策應(yīng)當(dāng)在解決中小企業(yè)融資難的問(wèn)題上，抓緊研究對(duì)策，要轉(zhuǎn)換思維，深入基層，拿出有用有效的方針政策來(lái)。中小企業(yè)穩(wěn)住了陣腳，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，順利發(fā)展。這也是地方政府與金融部門(mén)需要特別關(guān)注的大局。
李開(kāi)發(fā)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)名家講壇》副理事長(zhǎng)，中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員，中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)常務(wù)理事，華商國(guó)際城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究與培訓(xùn)中心主任。他是堅(jiān)持中國(guó)走市場(chǎng)化發(fā)展的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家代表人物之一。
