近日，在位于北京金融街的瑞銀證券北京總部，瑞銀證券執(zhí)行董事、亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇帶來了亞洲地區(qū)尤其是中國香港和內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)最前端的分析和研究成果，這也是在瑞銀證券工作了11年之久的王震宇首次在北京接受媒體訪問。
流通性泡沫助推資產(chǎn)價(jià)格
中國房地產(chǎn)報(bào)：今年以來，中國的樓市、股市大幅上漲，你認(rèn)為原因何在？瑞銀是如何評(píng)判這一現(xiàn)象的？
王震宇：今年中國樓市、股市的上漲幅度出乎大多專業(yè)人士的預(yù)料，主要原因是全球信貸水平從一個(gè)悲觀的層面開始下調(diào)，去年年底高溢價(jià)的水平為有史以來最高。比如，國內(nèi)債券的收益率在年初是8%左右，現(xiàn)在不到4%，信貸水平下降到一個(gè)平均水平的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致各種資產(chǎn)，包括股票、房地產(chǎn)出現(xiàn)反彈，這就是為什么今年年初到現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格上漲這么多的主要原因。而且未來一段時(shí)間，債券收益率還將繼續(xù)往下調(diào)，這仍將驅(qū)使股票、房地產(chǎn)繼續(xù)向上，我們看好中國樓市。不過，我們預(yù)期香港房地產(chǎn)價(jià)格在未來1~2個(gè)月將有一個(gè)小量下調(diào)的空間，但不會(huì)多于3%~5%。當(dāng)失業(yè)率見頂后，投資房地產(chǎn)的信心會(huì)開始上升，所以房?jī)r(jià)在四季度會(huì)有一個(gè)比較明顯的向上。但由于三項(xiàng)流通性泡沫，未來會(huì)導(dǎo)致香港資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。內(nèi)地由于對(duì)房地產(chǎn)方面出臺(tái)的優(yōu)惠政策，以及在貸款方面的進(jìn)一步放松，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了成交量的上升，預(yù)計(jì)這種情況將會(huì)持續(xù)，并在三四季度擴(kuò)大到二三線城市。但由于珠三角市場(chǎng)的成交量于去年四季度逐漸恢復(fù)，所以在今年四季度該區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅可能開始下降。
中國房地產(chǎn)報(bào)：你所說的導(dǎo)致香港資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的三項(xiàng)流通性的泡沫因素具體指什么？這些影響包括內(nèi)地嗎？
王震宇：作為外向型經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)的香港，今年以來房地產(chǎn)反彈特別強(qiáng)烈，我們之前預(yù)測(cè)香港今年房?jī)r(jià)上升16%，但現(xiàn)在已經(jīng)上漲了16%，預(yù)測(cè)寫字樓下跌20%，現(xiàn)在卻上漲了逾5%。而這種情況可能還將持續(xù)一段時(shí)間，主要是由三項(xiàng)流動(dòng)性泡沫所導(dǎo)致。
第一，由于過分借貸埋下的禍根。目前，美國大部分人需要重新整理資產(chǎn)負(fù)債，其政策走向一定是慢慢引導(dǎo)人們減債或者還債，所以未來兩三年美國利率都會(huì)維持在較低水平，這使亞洲國家的經(jīng)濟(jì)雖然高位增長(zhǎng)，但卻產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。
第二，由于美元貶值危機(jī)。金融危機(jī)后，為了避免經(jīng)濟(jì)繼續(xù)萎縮，美國只能大量印制鈔票，直接的影響是將“金融海嘯”變成了“鈔票海嘯”，這打擊了實(shí)物投資的熱情，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不可避免地大幅度上升。香港和內(nèi)地的房?jī)r(jià)上漲也是受此影響。
第三，內(nèi)地和香港的大量?jī)?chǔ)蓄，尤其是香港，在政府低利率的影響下，把房地產(chǎn)作為投資的工具，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
房?jī)r(jià)仍處上升通道
中國房地產(chǎn)報(bào)：從內(nèi)地樓市成交量、存貨消化等指標(biāo)來看，市場(chǎng)的真實(shí)情況是否樂觀？
王震宇：市場(chǎng)的確在復(fù)蘇。如果看成交量，比如說上海，3月份保持一個(gè)比較好的增長(zhǎng)，4月份很明顯開始增大。深圳在去年10月份已經(jīng)開始復(fù)蘇，成交量一直在上升。北京也是如此。
但是到目前為止，二線城市還是緩和上升，我們判斷到第三季度，波及效應(yīng)會(huì)慢慢從一線城市延伸到二三線城市。從存貨指標(biāo)來看，過去一段時(shí)間存貨的消化非?？捎^，月環(huán)比可銷售的數(shù)量一直在下跌，每個(gè)城市都在下跌，未來幾個(gè)月這一趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)。
中國房地產(chǎn)報(bào)：投資性的需求是否已經(jīng)得以釋放？
王震宇：投資性的需求還沒有完全釋放，盡管國內(nèi)信貸放寬了，但購買第二套房方面還沒有給予明顯的放松，政府還是小心翼翼，不想在短期之內(nèi)重復(fù)2007年瘋狂炒賣的情況。這次信貸放得快，很多剛性需求是導(dǎo)致樓市回穩(wěn)最主要的原因，大部分的亞洲市場(chǎng)都是這樣，尤其是香港。為什么這樣說？過去一些出名的大炒家，在這次反彈之后完全沒有現(xiàn)身，在這次反彈中贏的是長(zhǎng)線的投資者，而不是短線的炒賣者。
中國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)的表現(xiàn)是否說明泡沫已經(jīng)提前來臨？
王震宇：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖主要是基于剛性需求，還沒有產(chǎn)生一個(gè)很明顯的泡沫。之所以說泡沫還沒有產(chǎn)生，是因?yàn)橄啾?007年的情況還沒有出現(xiàn)。從領(lǐng)先市場(chǎng)可以窺見一斑。當(dāng)深圳的市場(chǎng)，投資客手頭都有十套房子的時(shí)候，才可以說泡沫出現(xiàn)了。2007年最高峰的時(shí)候，深圳很多投資客手上每人有三四十套房子的比比皆是，現(xiàn)在還差得遠(yuǎn)。深圳由于毗鄰香港，很多香港的投資者會(huì)到深圳炒樓，預(yù)計(jì)深圳的房?jī)r(jià)還有10%~20%的上漲空間。但當(dāng)萬科全國平均的房?jī)r(jià)到每平方米10500元的時(shí)候，可以被視為樓市到頂?shù)囊粋€(gè)指標(biāo)，這也是上次政府介入的時(shí)點(diǎn)?，F(xiàn)在萬科在全國的平均房?jī)r(jià)在每平方米才9000多元的水平，房?jī)r(jià)還處于上升通道。
國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在一些土地的價(jià)格比2007年還要高，這不能被視之為泡沫出現(xiàn)的征兆嗎？
王震宇：這是信貸放量導(dǎo)致的結(jié)果，過多資金追逐過少土地供應(yīng)。開發(fā)商到底能不能賺錢還是要看到時(shí)候的市場(chǎng)情況，而且內(nèi)地地價(jià)的指導(dǎo)性還不是那么強(qiáng)，因?yàn)橐粔K地背后還有很多復(fù)雜的考慮。比如說拿了這一塊地，可能在別的方面會(huì)有相關(guān)的利益考量。政策導(dǎo)向決定市場(chǎng)走勢(shì)
中國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是，世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇比如美國、歐洲，將是一個(gè)L型的走勢(shì)，需要未來兩年慢慢走穩(wěn)。為何國內(nèi)房地產(chǎn)能走出一個(gè)V型？
王震宇：國內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)升得快一些，從2007到今年年初是一個(gè)直線的下降，然后又升得非?？?，所以是一個(gè)V型。原因在于國內(nèi)上一次房地產(chǎn)的調(diào)整是政府趕在泡沫沒有破滅的時(shí)候先下手為強(qiáng)，把泡沫給擠掉了。加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)迅速，居民收入也隨之有較大幅度上升。從全球的投資來看，中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最能夠把握，不管是財(cái)政政策、金融政策還是貨幣政策都比較容易支持，不像美國要到處借債緩和危機(jī)，中國有大量的外匯儲(chǔ)備。此外，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，涉及范圍廣，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中占據(jù)著比較重要的地位，對(duì)此大家心知肚明。如今房地產(chǎn)板塊增長(zhǎng)這么快，很重要的一個(gè)原因就是大家都看好在此輪經(jīng)濟(jì)刺激舉動(dòng)中房地產(chǎn)行業(yè)的前景。
中國房地產(chǎn)報(bào)：寬松的信貸政策對(duì)地產(chǎn)到底有多大實(shí)效？
王震宇：一季度很多銀行被迫放貸，很多開發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間窗口和各大銀行簽訂上百億元的信貸額度，以保障未來一段時(shí)間有一個(gè)可靠的投資資金儲(chǔ)備。但開發(fā)商能不能拿到所有的額度還要看政策。所以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)上是有好轉(zhuǎn)，但未來的走勢(shì)還要看政策導(dǎo)向。
中國房地產(chǎn)報(bào)：事實(shí)上，目前由寬松信貸推高的房?jī)r(jià)無法掩蓋其內(nèi)在的很多矛盾。比如會(huì)不會(huì)造成次貸的風(fēng)險(xiǎn)？政府會(huì)選擇何時(shí)出手？
王震宇：這正是我們擔(dān)心的。這次房地產(chǎn)增長(zhǎng)能不能持續(xù)下去很大程度要看政策的持續(xù)性。如果政府為了GDP“保八”繼續(xù)放松財(cái)政和貨幣政策，短期內(nèi)將刺激房?jī)r(jià)繼續(xù)上升和消費(fèi)增長(zhǎng)，但未來很可能會(huì)出現(xiàn)美國2007年一樣的情況：為了追求短期的增長(zhǎng)而犧牲長(zhǎng)期可持續(xù)的增長(zhǎng)。我們覺得，政府應(yīng)該注重的是就業(yè)等方面，這些方面若能做好，未必需要追求“保八”這樣的指標(biāo)。或者退一步，GDP增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)至6%，就不需要為刺激消費(fèi)下太多猛藥，重蹈美國此前高度借債、進(jìn)而全民破產(chǎn)的覆轍。在政策走向方面，我們預(yù)計(jì)，第三季度不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，但第四季度需要仔細(xì)觀察政策方面會(huì)不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲出臺(tái)打壓的政策?，F(xiàn)在政府比較謹(jǐn)慎，不想太多投資情況出現(xiàn)，如果越來越多的投資需求導(dǎo)致樓市不理性，政府可能采取加息或抑制二手房按揭的手段進(jìn)行調(diào)控。
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