上半年買房比下半年買房絕對值：第一個跡象是：中小開發(fā)商降價求生的可能性與空間發(fā)生有利于政策發(fā)揮作用的變化。筆者認(rèn)為有兩點(diǎn)值得注意：一是中小開發(fā)商降價求生的通路既打通了，也變得唯一了；二是首先被迫降的將會是中高檔住宅，這兩者同時運(yùn)動，便會導(dǎo)致刺激普通消費(fèi)的努力變得有效。第二個跡象是：地方政府 從兩個方面刺激新增投資，帶來理想的消費(fèi)機(jī)會。第三個跡象是：圍繞潛在低端市場的努力。
現(xiàn)在處于房價抬升期，許多投資性資金與風(fēng)險資金擠進(jìn)樓市，房價是否會持續(xù)保持旺盛的上漲態(tài)勢呢，筆者認(rèn)為，不可能持續(xù)下去，因此買房不要輕易出手。
開發(fā)商現(xiàn)在面臨兩個方面的抉擇，一是未來儲備，二是在隨行就市的同時捕捉預(yù)期信息，因此大部分營銷在售項(xiàng)目，不存在快速出貨的要求，但也不是坐等，根據(jù)需求適當(dāng)調(diào)整價格策略保持銷售節(jié)奏才是正理。
我們看看前面的事情，上?？備N量前五月完成944萬平，北京是767萬平，月均銷售達(dá)到近四年的平均值，超過歷史最好水平，接下來的事情并不是謀求多大的銷售量，而是通過價格策略調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為下一階段做準(zhǔn)備。
市場現(xiàn)在的變化體現(xiàn)在：
1、投資需求復(fù)蘇，但投資需求的總量是有限的，分散而且謹(jǐn)慎，無法支持持續(xù)的房價上漲；
2、未來更長時間，自住性需求才是市場的重點(diǎn)內(nèi)容之一，因此借助本輪復(fù)蘇，開發(fā)商必須調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)以適應(yīng)未來的變化；
3、政府從經(jīng)濟(jì)大局與財政欠收考慮，釋放了土地市場供應(yīng)，因此現(xiàn)在是儲備用地的好時機(jī)。
4、各開發(fā)商在自身資源調(diào)整與產(chǎn)品大類方面正在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，表現(xiàn)在一些大開發(fā)商開始進(jìn)入多元產(chǎn)品混同發(fā)展，上市房企謀求營銷客戶定位的更正，比如萬科，現(xiàn)在就不再提中產(chǎn)，轉(zhuǎn)而向更充足的后備力量如年輕人，如白領(lǐng)穩(wěn)定階層，房子做得更為精細(xì)。
市場發(fā)展未來將以自住性需求為主力，房價高速上漲的動力正在緩解。所以本輪高漲一點(diǎn)兒也不用奇怪，更不用往通脹身上扯。
5、本輪高房價是階段性的，帶拐點(diǎn)特點(diǎn)的。
原本市場應(yīng)該是平滑向上，靠成交量來維持市場的再次理性繁榮。
但由于房子是抗通脹產(chǎn)品，閑錢與投資過于集中入市，再加上二手繁榮，沉淀剛需釋放，導(dǎo)致了房價繼續(xù)快漲，而成交量似乎沒有受到較大打壓。另外，開發(fā)商現(xiàn)在渡過了危險期，也注意了銷售節(jié)奏的把握，因此較多運(yùn)用價格策略來調(diào)整供應(yīng)，局部供不應(yīng)求是開發(fā)商出此牌的判斷依據(jù)。
顯然，在開發(fā)商這兒，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也不是無期限的，投資客也不是完全沒有其他出口，剛需釋放也依然存在放緩的可能，并且購買力正在平滑，也就是前期產(chǎn)生量漲價升，主要是有購買力的需求進(jìn)入，但留下來較多的是購買力有缺陷的需求，支撐未來持續(xù)高漲的基礎(chǔ)不存在。
所以，筆者判斷此輪房價暴漲或快漲，是階段性的，帶有拐點(diǎn)，也就是在開發(fā)商產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，緊縮時期沉淀的有效購買力釋放得差不多，投資資金不用擠房產(chǎn)這條華山小道的時候，并且未來還有大量保障房入市，因此，相對本輪上漲，預(yù)期還存在一波突然下跌，形成短暫性拐點(diǎn)。
因此，在房價上漲而成交依然強(qiáng)勁的現(xiàn)在，做為投資目標(biāo)的消費(fèi)入市，如果寄望將來出手賺差價，已經(jīng)沒有多大余地。
6、后市無法再續(xù)前緣，房價具備非常穩(wěn)定的緩漲周期。
同時，當(dāng)本輪高漲過后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，市場中有足夠豐富的產(chǎn)品，后市支持持續(xù)成交的，主要回歸到自住性消費(fèi)，以及純粹不以賺差價為目標(biāo)的，理房性的投資性消費(fèi)為主。
在這類需求支撐下的市場，房價不具備跳漲的可能，只會基于需求的階段性膨脹，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物價指數(shù)適當(dāng)回調(diào)帶來的基本升值，屬于時間性上漲，如同肉價，或者運(yùn)輸票，每年都會上浮一小點(diǎn)，但不存在劇漲。
7、未來市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整到位，戶型稀缺性已經(jīng)不存在。
再一個就是產(chǎn)品導(dǎo)致房價上漲的因素在未來不復(fù)存在。
一方面是二手房放量后滿足了部分購買力相當(dāng)較弱消費(fèi)，其次是在今年以來的市場復(fù)蘇周期中，許多開發(fā)商通過價格調(diào)整已經(jīng)出清了次優(yōu)戶型，剩余的都是吻合未來一段時間基準(zhǔn)消費(fèi)的對路產(chǎn)品。
以前那種，因?yàn)閼粜陀刑攸c(diǎn)而價量齊漲的現(xiàn)象沒有存在的市場基礎(chǔ)。
8、政策后手依然存在，開發(fā)商不會看不到房價頭上的行政之刀。
筆者在下半年政策趨勢分析一文中提出，政策主導(dǎo)，一旦開發(fā)商維持持續(xù)的高漲態(tài)勢，政策依然可以從切斷投機(jī)投資消費(fèi)、控制富裕階層的多套消費(fèi)、嚴(yán)格土地開發(fā)時限、嚴(yán)查開發(fā)領(lǐng)域的違規(guī)等多個緯度來實(shí)施緊縮方針，因此房價缺乏持續(xù)高漲的后續(xù)基礎(chǔ)性政策支撐。
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