爛尾樓咸魚翻身變身秘籍（上）
爛尾樓如同城市“毒瘤”，如何拔掉這些礙眼的“毒瘤”，房地產(chǎn)商及操盤手們絞盡腦汁，將爛尾樓改造成：經(jīng)濟(jì)型酒店、星級(jí)公寓、頂極豪宅、大型商業(yè)樓宇、甚至包括藝術(shù)品交易市場(chǎng)等等物業(yè)類型。
從專業(yè)的角度講，爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？v觀中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史，一直以來(lái)，房地產(chǎn)商都將大多的精力和資金放在新樓盤的開(kāi)發(fā)和建設(shè)上?？墒牵@兩年來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、土地危機(jī)、銀根緊縮、業(yè)界洗牌等變革性事件頻出，讓遭遇市場(chǎng)危機(jī)的地產(chǎn)商們開(kāi)始冷靜地觀察市場(chǎng)動(dòng)向，謹(jǐn)慎投資。此時(shí)，他們開(kāi)始將目光聚焦到爛尾樓，處理爛尾樓重新找到突破口。
（如最近潘石屹先生就將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略著眼于兼并、收購(gòu)爛尾樓）
一個(gè)爛尾樓盤能否“變身”成功，需要三個(gè)必備條件。
第一：爛尾樓項(xiàng)目基本市場(chǎng)條件評(píng)估，比如，樓盤的地理位置、物業(yè)狀況以及商業(yè)價(jià)值等；
第二：是資金及債務(wù)狀況的募集與清理；
第三：是操盤手的營(yíng)銷水準(zhǔn)，選擇一個(gè)判斷準(zhǔn)確、能干的操盤手或是團(tuán)隊(duì)是盤活項(xiàng)目的關(guān)鍵因素。
變身秘籍一：爛尾樓“變”經(jīng)濟(jì)型酒店
當(dāng)酒店業(yè)遇到爛尾樓時(shí)，便擦出“經(jīng)濟(jì)型酒店”的火花。所謂經(jīng)濟(jì)型酒店是為在城市旅行的中等收入人群提供方便、舒適的住宿服務(wù)。一般的經(jīng)濟(jì)型酒店有兩個(gè)方面的特點(diǎn)：首先是廉價(jià)，與同檔次星級(jí)酒店相比，經(jīng)濟(jì)型酒店房?jī)r(jià)便宜，住宿價(jià)格一般在150元到300元/天左右；第二是酒店只提供最基本的居住設(shè)施，房間整潔，裝備簡(jiǎn)單，明確定位在為客戶提供舒適、干凈、安全而又低價(jià)的入住環(huán)境。
經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)空白讓國(guó)際型酒店企業(yè)開(kāi)始入侵，近年來(lái)在北京市場(chǎng)上非常活躍的法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始采取購(gòu)買項(xiàng)目的方式進(jìn)入市場(chǎng)。法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)將目標(biāo)投向了爛尾樓，據(jù)雅高公司透露，他們主要在北京收購(gòu)價(jià)格在3500萬(wàn)元左右，位于鬧市的房地產(chǎn)的爛尾樓，然后經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的改造，建成位于城市中心區(qū)的經(jīng)濟(jì)型酒店。
雅高公司看中的就是爛尾樓的可塑性強(qiáng)和價(jià)格便宜。由于很多爛尾樓已經(jīng)基本建成，企業(yè)在獲得爛尾樓的產(chǎn)權(quán)后，只需要進(jìn)行簡(jiǎn)單外部改造和內(nèi)部裝修，加上必要的設(shè)施，很快就可以對(duì)外營(yíng)業(yè)。這種經(jīng)濟(jì)酒店改造的模式，既節(jié)省了重新建樓的成本，也縮短了投資資本回收的時(shí)間，企業(yè)也降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。
加上爛尾樓價(jià)位遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通樓盤的整體售出價(jià)，急于脫手的賣家的出價(jià)肯定會(huì)讓買家相當(dāng)滿意。雅高公司向記者透露，他們已經(jīng)將開(kāi)發(fā)爛尾樓項(xiàng)目作為在中國(guó)發(fā)展的最重要的工作，目前已經(jīng)開(kāi)始在中國(guó)大中型城市開(kāi)始和一些爛尾樓業(yè)主開(kāi)始談判工作。主要是價(jià)格問(wèn)題，希望通過(guò)不斷的協(xié)商能夠獲得一個(gè)雙方滿意的價(jià)格。
變身秘籍二：爛尾樓“變”星級(jí)公寓
當(dāng)爛尾樓遭遇小資，產(chǎn)物便是星級(jí)公寓。小資的橫行除了成就了餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)業(yè)的繁榮外，中國(guó)房地產(chǎn)歷史上也應(yīng)該給小資記上一筆。不得不佩服上海房地產(chǎn)策劃人士們的極盡能事，他們能夠把握住任何流行風(fēng)潮，然后迅速把它轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)效益。
經(jīng)過(guò)“新生代小戶型”和“酒店式住宅”各種小資概念宣傳渲染，上海市靜安區(qū)的高級(jí)商務(wù)住宅區(qū)內(nèi)，許多爛尾樓搖身一變成為星級(jí)公寓。據(jù)了解，上海陜西北路口的一幢爛尾樓，改造還未完工，重新包裝的小戶型酒店式公寓還在圖紙上，每平米的價(jià)格就已經(jīng)炒到20000元以上。建成之后，正趕上2005年房?jī)r(jià)猛漲，幾天內(nèi)就被投資客和自住客一搶而光。
目前，上海幾處有名的酒店式公寓都是由爛尾樓改造而成。這些樓盤開(kāi)盤3個(gè)月內(nèi)銷售率超過(guò)75%，有的甚至達(dá)到100%。但是上海爛尾樓變身星級(jí)公寓是一個(gè)特定時(shí)間、特定地點(diǎn)的特殊案例。首先，正趕上海開(kāi)建國(guó)際金融中心，優(yōu)質(zhì)的人才不斷涌入上海，對(duì)于高檔住房的需求自然不斷增加。第二，上海近年來(lái)進(jìn)入土地供給不足期，市內(nèi)的可開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少。而大部分的小資去處都在上海市內(nèi)，喜好小資人群的聚集自然拉高了房?jī)r(jià)和市場(chǎng)需求。
上海的招術(shù)不是任何地方都能適用，在北京，爛尾樓改造成星級(jí)公寓的招術(shù)是地理位置+豪華裝修。以北京第一大爛尾樓之稱的中國(guó)第一商城為例，經(jīng)歷了挖角、資金困境、債務(wù)糾紛后，中國(guó)第一商城被北京魏公元鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)全面接盤。
不知是消息靈通還是上天佑助，中央電視臺(tái)的新址就該樓的旁邊，水漲船高，中國(guó)第一商城借勢(shì)與中央電視臺(tái)為鄰開(kāi)始受到關(guān)注。此樓最初的定位是商住兩用的公寓，后來(lái)為了迎合北京人“喜大”的心理，開(kāi)發(fā)商不惜血本投入9000萬(wàn)元用于一期項(xiàng)目的裝修，并進(jìn)行專業(yè)改造升級(jí)為高檔的星級(jí)公寓。一上市，地理位置+豪華裝修的優(yōu)勢(shì)自然凸現(xiàn)，很快便擺脫了爛尾樓的陰影。
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