表面上仍然僵持和觀望的上海房地產(chǎn)市場，或許正在醞釀著一場前所未有的營銷大戰(zhàn)。這從幾家大型房地產(chǎn)公司營銷高層近期頻繁的變動中已可窺一斑。
2009年剛剛過去兩個月，萬科、金地、大華等幾家上海大型房地產(chǎn)公司的營銷高層已經(jīng)經(jīng)歷了一番“大換血”。記者昨日了解到，金地集團上海公司市場營銷部經(jīng)理康家東很快將去萬科走馬上任。這一消息，正好證實了此前“萬科上海高層變動”的傳言。而大約一個月之前，大華集團的營銷副總監(jiān)楊子江則從大華集團跳槽去了景瑞集團擔任市場副總監(jiān)。
在剛剛過去的2008年，萬科集團上海公司和大華集團是降價銷售力度較大的兩個公司。
從目前的情形來看，“今年房地產(chǎn)人才確實將迎來一場大洗牌”。一位向記者透露信息的大型房地產(chǎn)公司負責人表示。“所謂降價，對企業(yè)來說是開源的改革，人事變動則是節(jié)流。”克而瑞研究系統(tǒng)分析師傅琦表示，人事變動也是房地產(chǎn)企業(yè)積極應對市場的一種方式。不過，他進一步表示，公司人士變動有兩種方式，一種是人員的數(shù)量變動，比如說裁員減薪。另一種則是崗位變動。
企業(yè)的這些動作，是他們在當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)形勢不佳背景下產(chǎn)生的一些內(nèi)部動作。這些企業(yè)一開始往往是被動地調(diào)整，比如說裁員。后期就會主動調(diào)整。所謂主動調(diào)整，就是將企業(yè)中一些崗位不合適的人淘汰，去尋找一些更為合適的人。
上海千城投資管理有限公司董事總經(jīng)理劉承建表示，市場很好和很不好的時候，都會導致行業(yè)人才流動。而目前的狀態(tài)則反映了市場很不穩(wěn)定。“說明目前開發(fā)商的營銷競爭變得很直接，就是如何搶客源，如何賣房子。”他表示。
繼續(xù)價格調(diào)整
在經(jīng)歷了4年來第一次整周“零供應”以后，滬上樓市上周大幅放量，同時迎來了成交量的大幅上漲。
易居中國報告顯示，在沒有新盤供應推動的情況下，上周（2月9日-15日）樓市的成交量上升了80%，基本恢復到新政后的水平。上周，上海供應純商品住宅18.6萬平方米，環(huán)比上升80%；不過均價持續(xù)了３周的下滑態(tài)勢，下滑0.4%，為12052元/平方米。
經(jīng)歷了前一周的零供應之后，上周有9個樓盤推出了17.95萬平方米新房源。其中，僅青浦的一個別墅樓盤，聯(lián)體報價從前期的15500元/平方米降至了如今的12500/平方米，獨棟從26000元/平方米降至了24000元/平方米外，其他樓盤的報價基本平穩(wěn)。易居中國分析師薛建雄預計，隨著天氣的回暖，新盤的供應量會逐步回升。
與此同時，易居中國針對近期樓市回暖的專項調(diào)研報告顯示，一些海外華僑借過年時機購房及婚房需求，是節(jié)后樓市回暖的主要推動力。“雖然這股看房潮給了市場回暖的感覺，這些購房者購買的都是實惠型房源，這對成交回暖有積極意義，但還是有大量樓盤因為價格過高而長期滯銷，所以價格調(diào)整還將繼續(xù)?！毖ㄐ郾硎?。
開發(fā)商壓力加大
即使短期內(nèi)供應成交量雙雙上升，但業(yè)內(nèi)人士仍然表示，開發(fā)商今年的壓力不會因此減輕，而滬上購房者的觀望狀態(tài)也不會輕易結(jié)束。
搜房分析師張茜表示，節(jié)后兩周，商品住宅供應明顯增多，而不少新盤推出房源的同時，也打出優(yōu)惠牌，加速消化。在廉租房和保障性住房今年會大量面市、以及存量房的雙重壓力下，對開發(fā)商的影響不容忽視。而國際金融危機下，盡管政府調(diào)整了銀行利率以及土地稅費等，但房企資金鏈緊張的問題依然突出，誰能在保障型住宅大量推向房地產(chǎn)市場之前，搶占先機，消化房源，回籠資金，誰就能在競爭激烈的房地產(chǎn)市場上抵御“洪流”。預計未來一段時間，優(yōu)惠促銷的追逐戰(zhàn)將全面展開。
事實上，針對樓市的不景氣，開發(fā)商的營銷壓力越來越大。年后各家開發(fā)商降價不再如去年般羞羞答答。一份在網(wǎng)絡上流傳的《隆鑫南山會議講話》在最短時間內(nèi)流傳開來。在這份由網(wǎng)友曝光的文件中，隆鑫地產(chǎn)高層在南山會議上明確強調(diào)了公司樓盤降價促銷，以快速回籠資金的戰(zhàn)略意義。文件中稱，“在價格上，我們沒有底線。一句話，今年的機會絕不能放過”、“把貨快速出出去，不要在冬天里糾纏”，開發(fā)商將面臨的壓力之大由此可見一斑。而去年降價的先行者萬科今年更是將降價進行到底。
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