【事件】
解放前私房出租
李先生和其妻子在解放前就在本市市區(qū)擁有一套私房。1948年,李先生夫婦將該私房租借給了黃老太,由黃老太和其兩個女兒在此居住生活。之后,黃老太的兩個女兒均在單位分到房屋,遷至分配的房屋內(nèi)居住。解放后落實政策,該房屋的產(chǎn)權(quán)人為李先生,與黃老太租賃關(guān)系仍舊存在。
?。保梗梗改暝撍椒坑鰟舆w,在動遷過程中,原產(chǎn)權(quán)人李先生已去世,李先生的妻子作為被動遷房屋的產(chǎn)權(quán)人,要求動遷部門保留私房產(chǎn)權(quán),并不同意一次性支付換房差價(原私房作價與動遷新配產(chǎn)權(quán)房的差價款)。
【爭議】
動遷后不愿再出租
黃老太要求動遷部門用公房對自己進行安置,并且不愿意繼續(xù)與李先生的妻子簽訂租賃協(xié)議。由于李先生的妻子、黃老太和拆遷公司不能協(xié)商一致地簽訂拆遷補償安置協(xié)議,動遷公司最終向該私房所在地的相關(guān)管理部門申請裁決。
后該部門出具的裁決書表明:動遷部門安置李先生的妻子和黃老太到本市A處房屋居??;該部門沒有支持黃老太提出的安置公房的請求;待李先生的妻子一次性付清互換房屋差價后,產(chǎn)權(quán)歸李先生的妻子所有,李先生的妻子應與黃老太繼續(xù)保持原租賃關(guān)系。
【判決】
租客后輩限時遷出
裁決后,黃老太和其大女兒搬入A處房屋居住。1999年12月,黃老太去世,之后其小女兒以照顧大女兒生活為由,也在A處房屋居住。2005年,李先生的妻子付清購房款后取得了A處房屋的產(chǎn)權(quán)證。后李先生的妻子要求黃老太的兩女兒遷出A處房屋,但黃老太的大女兒認為自己是房屋同住人,而且按月向李先生的妻子支付租金,不同意搬遷。李先生的妻子無奈之下,起訴至法院。
法院支持了李先生妻子一方的觀點,判決黃老太的女兒于判決生效之日3個月內(nèi)遷出A處房屋。
【友情提示】
購房者不必害怕簽訂《房屋交接書》
在本律師參加的幾次法律咨詢活動中,就有多位購房人向我們咨詢,對于開發(fā)商的一些違約行為,是不是簽署了《房屋交接書》就表示對開發(fā)商違約行為的認可。
對于這個問題,我們的回答是否定的。購房人簽署《房屋交接書》并不代表對開發(fā)商違約行為的認可,購房人可以根據(jù)自己與開發(fā)商的協(xié)商情況決定是否追究開發(fā)商的違約責任。
開發(fā)商的行為是否違反了合同的約定,應根據(jù)合同的條款來予以確定,如果開發(fā)商的行為違反了合同的約定,那么它就應該承擔相應的法律責任?!斗课萁唤訒纷鳛榇_認開發(fā)商交付房屋的一個法律文件,它只能確認開發(fā)商在某年某月交房,以及交房時的狀況,購房人在《房屋交接書》上簽字,僅表明了開發(fā)商是何時履行了交房的義務,至于開發(fā)商所交付的房屋是否符合雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定,那就要看《房屋交接書》上的相關(guān)數(shù)據(jù)、條件是否與《商品房買賣合同》的約定一致。購房人在《房屋交接書》上簽字,并不表明購房人對開發(fā)商的違約行為承認,更不表示是對開發(fā)商違約行為的默認。
【律師點評】
合同沒有續(xù)簽租賃隨時解除
根據(jù)《中華人民共和國民法通則》等相關(guān)法律規(guī)定,財產(chǎn)所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。黃老太的女兒向李先生夫婦租賃其所有的私房,是雙方達成的合意,也完全符合法律規(guī)定,發(fā)生法律效力。
?。保梗梗改辏钕壬驄D所有的上述私房動遷,李先生已去世,動遷公司將李先生的妻子作為被動遷房屋的產(chǎn)權(quán)人,對其實行拆除私房保留房屋產(chǎn)權(quán)的安置,繼續(xù)維持了黃老太和李先生妻子的租賃關(guān)系。但是1999年黃老太去世,黃老太和李先生妻子之間的租賃關(guān)系已不存在。
黃老太的女兒在沒有簽訂任何新租賃合同的情況下,繼續(xù)付租居住產(chǎn)權(quán)人為李先生妻子的房屋,這種租賃關(guān)系應視為不定期的租賃關(guān)系。依據(jù)《合同法》的規(guī)定,不定期租賃的,當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。所以,李先生的妻子只要在合理期限之前通知黃老太的女兒,就完全可以解除其與黃老太女兒之間的租賃關(guān)系。尤其是李先生的妻子在取得了A處房屋的產(chǎn)權(quán)證后,要求收回房屋自住,應當?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?
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