房價大幅度上漲以后,確實造成了同一城市不同區(qū)域房價不合理性.不合理的那部分區(qū)域,其房價存在泡沫,相當(dāng)于把你的升值預(yù)期給打入了房價,用楊紅旭的話說,這是買房的"雷區(qū)".
如何判別并妥當(dāng)避免?
第一個重要標(biāo)準(zhǔn)是拿該區(qū)域領(lǐng)先樓盤的價格與市區(qū)公認(rèn)中心地段的房價進行類比.
舉例來說,比如武漢的青年路一帶房價,含裝修大約在七千到七千六左右;而光谷的房價有的比這還高,而青年路是公認(rèn)的次優(yōu)地段,光谷才剛剛興起,憑什么平起平座?
開發(fā)商依據(jù)的是需求,因為光谷集中了許多人才,富士康進駐后更是產(chǎn)生團購高峰,帶動了區(qū)域房價的飆升.房價有個特點,漲起來快,降起來慢.到現(xiàn)在也沒有降多少.中房報說光谷中心花園降幅30%,我們看看他的降價起點,8800元降百分之三十又如何?當(dāng)年森林花園門口的房子才賣不到2200元一個平米,離現(xiàn)在不到五年時間.
當(dāng)然我們也可以拿你選擇的區(qū)域與同類區(qū)域類比.比如光谷與南湖區(qū)域的類比,生態(tài)環(huán)境一個有湖,一個有公園,一個是智業(yè)集中區(qū),一個是居住新城,交通及市政配套都差不多,按道理房價應(yīng)該持平,如果需求者眾些適當(dāng)高出幾百元是合理的,實際情形是光谷高于南湖至少一千元.市面上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)摻入了一些存量房及小產(chǎn)權(quán)房.
第二個重要標(biāo)準(zhǔn)是還原法.
不要害怕給了開發(fā)商百分之百的利潤,哪怕百分之兩百的利潤,但要出在明處.用還原法可以判斷開發(fā)商的價格是否合理.一般建安成本不到一千二,加上稅費及營銷財務(wù)管理費用等應(yīng)該二千以內(nèi),再加上樓面成本,就是開發(fā)商的成本上限.
如此算來,光谷地區(qū)的房產(chǎn)成本應(yīng)該在二千八到三千五左右,其中還有相當(dāng)數(shù)量的用地屬于并購企業(yè)拿地,并沒有市場供應(yīng)成本那么高,容積率也給足了,顯然,高于三千五以上的為賺頭,你可以類似方法將你所購房子的價格減去成本,比較利差,選擇最小者,以避免走入雷區(qū).
第三個重要標(biāo)準(zhǔn)是歷史檢驗法.
有一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),同一區(qū)域同一地段樓盤,乘以三為上限價,當(dāng)然限定住宅部分.
然后你可以想辦法從朋友或媒體方面取得同區(qū)域同地段以前銷售的房子價格,也可以從二手房售價中按上述還原法計算一下其成本,再加計百分之五十利潤,可大致得出該區(qū)域的合理價格,差距太大就放棄算了.比如,還是上述所言的光谷區(qū)域,目前二手房報價在四千五左右,這個價格按照目前的市場供應(yīng)情況以及結(jié)合全區(qū)銷售樓盤價格現(xiàn)狀,具備一定的科學(xué)性,則新房價格高于這個價格兩千者就不是太正常了.
第四個重要標(biāo)準(zhǔn)是尋找替代品的難易程度.
最簡單也最有效的辦法是貨比三家,當(dāng)然這里的三家不是同一區(qū)域的,而是說全面掌握所在城市的房價分布真實特點,再來判斷你看中的區(qū)域房價是否合理.
買不起肥皂買洗衣粉行嗎?如果替代品比較多,則被替代品的價格會降下來.但房子的替代品還是房子,所以只能從性價比入手綜合判定.看你最希望得到什么,再分類確定綜合價值.比如總價60萬在光谷外圍可能買到舒適三房,但在中南只能買入小兩房,然后你可以計算一下居住在中南的通勤成本,生活方便度,配套成熟度,而光谷的外圍將消耗大量的通勤時間與交通費用,如果正在奔中康的階段,當(dāng)然選擇中南的小兩房更有價值.但如果你是白領(lǐng),有車或準(zhǔn)有車一族,空心化作為主打,不失為首選.
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