房?jī)r(jià)大幅度上漲以后,確實(shí)造成了同一城市不同區(qū)域房?jī)r(jià)不合理性.不合理的那部分區(qū)域,其房?jī)r(jià)存在泡沫,相當(dāng)于把你的升值預(yù)期給打入了房?jī)r(jià),用楊紅旭的話說(shuō),這是買(mǎi)房的"雷區(qū)".
如何判別并妥當(dāng)避免?
第一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是拿該區(qū)域領(lǐng)先樓盤(pán)的價(jià)格與市區(qū)公認(rèn)中心地段的房?jī)r(jià)進(jìn)行類(lèi)比.
舉例來(lái)說(shuō),比如武漢的青年路一帶房?jī)r(jià),含裝修大約在七千到七千六左右;而光谷的房?jī)r(jià)有的比這還高,而青年路是公認(rèn)的次優(yōu)地段,光谷才剛剛興起,憑什么平起平座?
開(kāi)發(fā)商依據(jù)的是需求,因?yàn)楣夤燃辛嗽S多人才,富士康進(jìn)駐后更是產(chǎn)生團(tuán)購(gòu)高峰,帶動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)的飆升.房?jī)r(jià)有個(gè)特點(diǎn),漲起來(lái)快,降起來(lái)慢.到現(xiàn)在也沒(méi)有降多少.中房報(bào)說(shuō)光谷中心花園降幅30%,我們看看他的降價(jià)起點(diǎn),8800元降百分之三十又如何?當(dāng)年森林花園門(mén)口的房子才賣(mài)不到2200元一個(gè)平米,離現(xiàn)在不到五年時(shí)間.
當(dāng)然我們也可以拿你選擇的區(qū)域與同類(lèi)區(qū)域類(lèi)比.比如光谷與南湖區(qū)域的類(lèi)比,生態(tài)環(huán)境一個(gè)有湖,一個(gè)有公園,一個(gè)是智業(yè)集中區(qū),一個(gè)是居住新城,交通及市政配套都差不多,按道理房?jī)r(jià)應(yīng)該持平,如果需求者眾些適當(dāng)高出幾百元是合理的,實(shí)際情形是光谷高于南湖至少一千元.市面上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)摻入了一些存量房及小產(chǎn)權(quán)房.
第二個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是還原法.
不要害怕給了開(kāi)發(fā)商百分之百的利潤(rùn),哪怕百分之兩百的利潤(rùn),但要出在明處.用還原法可以判斷開(kāi)發(fā)商的價(jià)格是否合理.一般建安成本不到一千二,加上稅費(fèi)及營(yíng)銷(xiāo)財(cái)務(wù)管理費(fèi)用等應(yīng)該二千以?xún)?nèi),再加上樓面成本,就是開(kāi)發(fā)商的成本上限.
如此算來(lái),光谷地區(qū)的房產(chǎn)成本應(yīng)該在二千八到三千五左右,其中還有相當(dāng)數(shù)量的用地屬于并購(gòu)企業(yè)拿地,并沒(méi)有市場(chǎng)供應(yīng)成本那么高,容積率也給足了,顯然,高于三千五以上的為賺頭,你可以類(lèi)似方法將你所購(gòu)房子的價(jià)格減去成本,比較利差,選擇最小者,以避免走入雷區(qū).
第三個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是歷史檢驗(yàn)法.
有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),同一區(qū)域同一地段樓盤(pán),乘以三為上限價(jià),當(dāng)然限定住宅部分.
然后你可以想辦法從朋友或媒體方面取得同區(qū)域同地段以前銷(xiāo)售的房子價(jià)格,也可以從二手房售價(jià)中按上述還原法計(jì)算一下其成本,再加計(jì)百分之五十利潤(rùn),可大致得出該區(qū)域的合理價(jià)格,差距太大就放棄算了.比如,還是上述所言的光谷區(qū)域,目前二手房報(bào)價(jià)在四千五左右,這個(gè)價(jià)格按照目前的市場(chǎng)供應(yīng)情況以及結(jié)合全區(qū)銷(xiāo)售樓盤(pán)價(jià)格現(xiàn)狀,具備一定的科學(xué)性,則新房?jī)r(jià)格高于這個(gè)價(jià)格兩千者就不是太正常了.
第四個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是尋找替代品的難易程度.
最簡(jiǎn)單也最有效的辦法是貨比三家,當(dāng)然這里的三家不是同一區(qū)域的,而是說(shuō)全面掌握所在城市的房?jī)r(jià)分布真實(shí)特點(diǎn),再來(lái)判斷你看中的區(qū)域房?jī)r(jià)是否合理.
買(mǎi)不起肥皂買(mǎi)洗衣粉行嗎?如果替代品比較多,則被替代品的價(jià)格會(huì)降下來(lái).但房子的替代品還是房子,所以只能從性?xún)r(jià)比入手綜合判定.看你最希望得到什么,再分類(lèi)確定綜合價(jià)值.比如總價(jià)60萬(wàn)在光谷外圍可能買(mǎi)到舒適三房,但在中南只能買(mǎi)入小兩房,然后你可以計(jì)算一下居住在中南的通勤成本,生活方便度,配套成熟度,而光谷的外圍將消耗大量的通勤時(shí)間與交通費(fèi)用,如果正在奔中康的階段,當(dāng)然選擇中南的小兩房更有價(jià)值.但如果你是白領(lǐng),有車(chē)或準(zhǔn)有車(chē)一族,空心化作為主打,不失為首選.
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