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北京市社科院發(fā)布了《北京藍(lán)皮書》的四個報告，我沒看全文，網(wǎng)上摘登了一些涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容，頗讓人懷疑北京社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會矛盾，更有損于“專家”的稱號。

一是,認(rèn)為“在買房問題上不存在剛性需求”。北京市社科院的觀點是“人類的需求可以是無限的，但是除了人要吃飯的需求是剛性的以外，住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費能力與房價找不到交匯點時，只能是有價無市”。沒有住房的剛性需求國家又何須建設(shè)保障性住房，至少不能住在街上。

二是，用北京市的家庭可支配收入來計算房價的可支付能力。難道我們的社科院研究人員不知道國際上用的是家庭收入中位數(shù)嗎？豈不知家庭收入與可支配收入之間的差別。每個職工還有24%的住房公積金等未計入可支配收入部分，兩個職工的家庭就要增加48%的住房公積金，5672元的月可支配收入就變成了8000多元了，至少住房公積金是可以用于還房貸的。加上住房公積金按社科院《北京藍(lán)皮書》的算法豈不是人人都可以買得起住房了。

三是，用每戶100平方米面積計算房價收入比。難道我們的社科院的研究人員至今都不知道國際慣例是用住房面積中位數(shù)做計算依據(jù)嗎？而中國的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米/戶。100平方米/戶的住房面積已是中位數(shù)的1.3倍了。否則中國政府為什么會出臺90平方米以下面積的住房要占70%的規(guī)定呢？

四是，用一手房市場的房價平均值來做對比。難道我們社科院的研究人員至今都不知道國際慣例上用的是所有可交易的住房的價格中位數(shù)作為計算依據(jù)嗎？而中國巨大的二手房市場交易的價格又到哪里去了呢？經(jīng)濟(jì)適用住房與兩限房的價格呦在哪里，這些住房二次交易的價格在哪里？難道二手房不是住房？

中國號稱“專家”們的研究機(jī)構(gòu)幾乎都在不求甚解犯同樣的錯誤，并借國家、政府研究機(jī)構(gòu)的名頭傳播自己的錯誤，誤導(dǎo)媒體與民眾，再借媒體的傳播擴(kuò)大這種錯誤的影響，以至于讓政府官員、決策機(jī)構(gòu)都因為這些無知無恥的所謂“專家”們的錯誤而制定出更加錯誤的政策，并行政性的破壞市場經(jīng)濟(jì)的運行。

前有國家發(fā)改委的王小廣先生，用這種錯誤的計算方式發(fā)布房價收入比的荒謬報告，并在新華網(wǎng)傳播。中有中國社科院的易憲容先生用同樣的錯誤誤國誤民。今又有北京社科院還在重復(fù)著前者們的錯誤，一而再、再而三的破壞市場經(jīng)濟(jì)并誤導(dǎo)社會與民眾，真可謂是掛著專家的羊頭，而屢教不改的賣狗肉。

從網(wǎng)上查到房價收入比的計算要求并不是很難的事情，特別是已發(fā)布的REICO報告不但說明了計算的方式、出處，也用國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)多年發(fā)布過相關(guān)的結(jié)果。大約由于這個結(jié)果不能令那些別有用心、又想個人出名的專家們滿意，因此每個研究機(jī)構(gòu)都想出人頭地的單獨“創(chuàng)新”，做一個與眾不同的計算，以顯示自己的高明。但經(jīng)濟(jì)學(xué)中，特別是國際已有標(biāo)準(zhǔn)和管理的計算是來不得半點虛假和創(chuàng)新的，要創(chuàng)新就另用一套體系而不要拿國際慣例來嚇唬人，更不要自以為是的把自己的創(chuàng)新當(dāng)成國際慣例。

住房是有剛性基本需求的，就像吃飯一樣。吃飯的剛性需求是要吃飽肚子。差別在于食品的質(zhì)量好壞，有的有魚有肉、有的有燕窩海參、有的是吃糠咽菜。收入差別讓吃的剛性需求產(chǎn)生了重大差別，不是吃糠者不想吃魚吃肉，而是經(jīng)濟(jì)條件的限制讓這種剛性的需求無法變成合理的消費，市場也并非能為了讓只能吃糠的民眾能吃上魚和肉而降價讓魚和肉找到一個合理的消費交匯點。

住房的剛性需求也與吃飯同樣，有的居住條件好，有的居住條件差。這種剛性需求是否通過購買商品房的方式解決則要看經(jīng)濟(jì)的條件與購買的支付能力了。沒有消費能力家庭的剛性需求則要靠政府的保障來解決。如果子孫三代還居住于一室或兩室一戶時，自然有增加房子的需求，但剛到什么程度才能變成實際的購買行為是彈性的。這與房屋的價格相關(guān)，這不是需求的彈性，而是價格的彈性。剛性是指居民要不要改善居住條件，價格彈性是指是否有能力消費！

為什么會有人將未婚女子的結(jié)婚條件稱為是剛性需求，正是因為這個社會的發(fā)展階段讓大多數(shù)小家庭要求獨立生活，減少父母的約束和社會交往的自由。為什么要用城市家庭分裂速度計算需求，正因為這種剛性需求的存在。不管是大房子小房子，至少應(yīng)讓每個城市家庭住一套成套住房，不管這個房子的產(chǎn)權(quán)歸誰，也不能讓他們睡在大街上，所以才有了成套率的衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前我國城鎮(zhèn)的成套率水平僅為1：0.8以下，而臺灣是亞洲四小龍、四小虎之后最后一個到達(dá)城鎮(zhèn)住房成套率水平1：1的地區(qū)，那也是在30年之前的事了。

國際上每個國家都有一個居住條件的最低標(biāo)準(zhǔn)。如60年代日本將最低住房困難數(shù)定為少于人均25平方米；而匈牙利則將人均25平方米為高限，高于此住房面積的要加稅；美國套均面積為165平方米，許多國家將困難標(biāo)準(zhǔn)定為人均少于1.9間房。無疑最低住房標(biāo)準(zhǔn)就成為了剛性需求的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

從大多數(shù)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)歷過的歷史看，大約一個國家的人均居住大于35—45平方米之間時，進(jìn)入了總體的消費平衡階段，此后的住房建設(shè)速度會大大下降，同時這是包括了城鄉(xiāng)人口與家庭的。因為這些發(fā)達(dá)國家并沒有城鄉(xiāng)人口戶籍的限制性條件，此階段剛性需求則相對減弱。而我國離這個目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。不僅從成套率水平、城市化水平看如此，從人均居住面積，特別是居住條件（設(shè)備、能源和功能差別）更是與上述國家相比差之千里了。唯一高于發(fā)達(dá)國家的反而是住房私有化率是最高的，獨立式住宅的指標(biāo)由于人口與土地的資源約束就更無法相比了。

中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件，否則二、三月份的住宅銷量為什么會暴漲呢？

一是，二手房的限期免稅政策讓二手房的供給量增加且交易暴漲，也說明正是二手房交易稅費與政策過去的不合理嚴(yán)重的抑制了居民的消費需求。當(dāng)錯誤的約束得到局部的修改之后，二手房市場出現(xiàn)了活躍。世界各國從未見過對二手房交易加重稅的政策，多數(shù)發(fā)達(dá)國家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美國的房價指數(shù)也主要以二手房為標(biāo)本，而北京社科院的研究報告居然會將二手房的交易價格排除在外，真是愚不可及的研究了。

二是，北京的調(diào)查中，購房一次性付款的比例與此次危機(jī)發(fā)生之前沒有太多變化，大約在44—55%之間（多個樓盤的統(tǒng)計情況）。而用貸款和公積金購房的比重也未發(fā)生大的變化，且近期成交量最多的是單價12000—14000元/平方米的樓盤，這個價格遠(yuǎn)高于2008年底的北京平均一手房價格。說明北京并不缺少購買能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房價，用貸款購房的比例卻高達(dá)85%，也說明城市之間的收入差別與支付能力差別。

北京或中國的大多數(shù)城市的房價收入比中都只計算了工資性收入，卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。中國1998年房改時用低價的房改價對福利住房五十年的錯誤進(jìn)行了一次糾正，即用低價對過去歷史工資中沒有住房工資含量做了一次補償。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達(dá)83%，即城鎮(zhèn)家庭中這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級換代住房條件的購買能力，而發(fā)達(dá)國家所說的房價收入比恰恰是沒有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。不對等條件下的計算必然會錯誤的估計了居民消費能力與市場的作用。別忘了當(dāng)市場中的商品房升值時，這部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消費的支付能力，這個升值甚至遠(yuǎn)高于前五十年的住房工資補償。

同時45歲以上的家庭大多擁有房改房，而45歲以下的則只有部分家庭享受了房改房，這也是中國特色的一部分。由于父母一族的住房多為房改房，已解決或基本解決了剛性的居住條件，則有錢的就更新升級，條件差的就繼續(xù)居住。但他們不再會在住房上有更多的支出了，于是他們就有能力去幫助下一代。加上獨生子女政策又讓中國出現(xiàn)了兩個家庭幫一對子女的特色現(xiàn)象，住房的購買就不僅僅是靠小家庭的平均收入了。

也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠購買商品房解決剛性居住問題，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住條件，反而讓平均家庭收入計算的方式更無益于對市場的判斷。又有誰計算過扣除這些家庭之后的收入情況或住房資產(chǎn)產(chǎn)生的收入和支付能力的情況呢？比發(fā)達(dá)國家都高的已有83%以上的住房私有化率更證明了中國人的購房能力。

房價是由供求關(guān)系決定的，而這個供求關(guān)系并非只計算北京市的戶籍人口，那么供求關(guān)系的支付能力也要加上這些外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。而這些家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計數(shù)。這樣市場所面對的消費群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京作為國家首都地位象征的房價的重要原因。

正因為北京、上海等開放性城市的外來收入差別形成了特殊的無法計算的購買力，房價就不僅僅是為了北京的供求對象所準(zhǔn)備的了，也完全不受這種僅以北京戶籍家庭收入的購買能力約束。

如北京的星河灣近期最大的購買主力是北京之外的客戶群，三亞的高房價同樣是被北方地區(qū)缺少溫度資源的家庭所推高。北京既然依賴于這些外來人口提供稅收、提供交易、提供消費，那么又有什么理由不讓這些家庭居住呢？為什么不計算這些家庭的收入與購買能力呢？

更重要的是供給量并非是針對于普遍性全民需求的。全國每年的商品住宅僅為400—500萬套，又分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房、高檔房、別墅等多種供給對象。而城市人口已達(dá)2億多戶，僅為3%以下的供給量。北京每年的供給量約為18萬套以下（含各種新房），按北京常住人口1600多萬計算，瞬間2000萬人口統(tǒng)計，至少有600萬個家庭，也只有3.3%左右。加上二手房的供給量也僅有5%左右，而美國高峰期每年的購房比17%，低潮（現(xiàn)在）也超過中國一手房的交易總量，但美國的人口總數(shù)僅為中國城市人口數(shù)的一半。可見這個比例的差距了，因此中國的供求關(guān)系更不能用平均數(shù)來計算，房價比也不能用平均數(shù)來計算。每個城市有5%以上的家庭購買住房（包括二手房）就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

但中國的房地產(chǎn)為什么會出現(xiàn)2008年的量價齊跌呢？這與剛性需求的存在無關(guān)，而只與中國的宏觀政策與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化相關(guān)。所以當(dāng)住房市場中那些政策的錯誤被糾正和調(diào)整之后，那些抑制投資與消費的因素削弱之后，這種剛性需求就迅速的爆發(fā)出來并轉(zhuǎn)換成了購買能力。

不可能出現(xiàn)的是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，房價出現(xiàn)下跌時，讓大家在未知經(jīng)濟(jì)預(yù)期的結(jié)果之前讓剛性需求或其他需求都持續(xù)不變；不可能出現(xiàn)當(dāng)利率高漲和稅收加重、交易成本暴增時，消費持續(xù)增長；也不可能因為出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求時，開發(fā)商還繼續(xù)高速投資生產(chǎn)和高價供給。正是因為政策的失誤與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化產(chǎn)生的疊加作用，才出現(xiàn)了中國前一段的量價齊跌的現(xiàn)象。

中國有大量的庫存，工業(yè)如此、礦業(yè)如此、鋼鐵如此、加工業(yè)也如此，房地產(chǎn)自然也不會例外。按2008年的銷售量計算，當(dāng)然有大量的庫存，北京同樣空置高速上升，但如果今年二三月份的銷售增長情況能維持下去，兩年的庫存消化量就變成了8個月的消化量。今年全國還會有大量的庫存與空置，因為除了部分住房政策做了糾錯的調(diào)整之外，其他的抑制投資與消費的政策尚未做糾錯的調(diào)整，自然也不會迅速回暖了，庫存也還會增加。別忘了正是政府在2007年才提出擴(kuò)大供給的號召，而這個供給擴(kuò)大之后，政府并沒有給增加的供給一個消化的周期，就在2007年的四季度開始打擊投資與消費，這種政策的快速調(diào)頭又怎么會不讓市場失控并空置增加呢。

不要將政府政策調(diào)控的錯誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會買那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。市場住房銷售的增長已經(jīng)用事實給了《北京藍(lán)皮書》一個嘴巴，也讓這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

至少我知道網(wǎng)上集中報道的這幾點都證明《北京藍(lán)皮書》的錯誤，當(dāng)然也不排除還有更多的荒謬處。而讓政府去直接干預(yù)與壓制市場價格則更是違法而不可取的。這樣的《北京藍(lán)皮書》還是不出更好，省的被民眾笑話。