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住宅大限為什么是70年

如果有償續(xù)期 對商鋪和寫字樓影響大 對當(dāng)前房價影響小

用盡多年積蓄、甚至貸款購買的商品房在70年的產(chǎn)權(quán)到期后命運如何，很多人并沒有考慮到這個問題：是重簽合同繼續(xù)無償使用，還是有償續(xù)費重獲合法身份?

昨天(3月23日)，全國很多媒體都轉(zhuǎn)載了一條原來刊登在《中國經(jīng)營報》的報道，目前《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》正在全國國土廳局系統(tǒng)征求意見，而且明確《土地管理法》的修訂將在年內(nèi)審議。引起人們關(guān)注的是在新規(guī)當(dāng)中，住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”，其預(yù)留操作空間的用意明顯，相比于2008年夏天國土資源部內(nèi)部討論的“草案”，這次的討論稿給了人們巨大的遐想空間。據(jù)了解，“征求意見稿”將形成《土地管理法》的基本框架，全國人大法工委也將審核該法。

70年起源 估算的一家三代使用期限

對于這70年的時間是如何產(chǎn)生的，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為，在住宅使用期限上全世界都沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，比如在英國，土地被認(rèn)為是女王的，而購買了房產(chǎn)的人擁有999年的使用權(quán)，這個時間近乎世襲。而我國在這個時間的規(guī)定上，基本上是估算一家祖孫三代的使用期限，因為時間太短怕購買者接受不了，時間太長又有私有化的風(fēng)險，在這樣的背景下產(chǎn)生了70年的使用權(quán)期限。

據(jù)北京時代九和律師事務(wù)所合伙人王建文介紹，這也是逐步摸索出來的，因為我國在建國后相對長時間內(nèi)并沒有真正的商品房，而在上世紀(jì)80年代初期，在深圳開始了試驗，當(dāng)時給出的使用期限是20年，后來發(fā)現(xiàn)這個時間并不適合。

王宏新認(rèn)為，這次《土地管理法》的修訂稿應(yīng)該與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定保持一致。據(jù)悉，在“征求意見稿”中的第103條，單獨列了一段表示“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”。據(jù)了解，這也是為了對接此前《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只不過相比于2008年夏天的那一版“草案”， “無償”的表述不再明確。

如果收費 對居民住宅可能是象征性的

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式，也會由各地根據(jù)自身的不同情況設(shè)定不同的“收費標(biāo)準(zhǔn)”——因為全國的地價差異太大。而針對北京市場，流傳出1300元/平方米價格續(xù)期的說法，盡管只是些小道消息，但是這樣高的收費已經(jīng)讓有些人感到恐慌。

在我國，如果住宅70年大限到期后，真的要執(zhí)行“有償續(xù)費”，那么我們購買的房子真的只是“房子”，而不包括土地。我們一直以來購買的房地產(chǎn)也就會只剩下“房產(chǎn)”而沒有“地產(chǎn)”了。

王宏新認(rèn)為，到底是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，現(xiàn)在還說不準(zhǔn)。他認(rèn)為，如果《土地管理法》的修訂中明確了“無償”，那么，政府將肯定不能在續(xù)期中收取費用，而以“按照國家有關(guān)規(guī)定”作為表述，既有可能是無償，也有可能是有償，這樣就有了回旋的空間，屆時視情況進(jìn)行靈活處理。因為涉及了每一個人的利益，所以應(yīng)該加強公眾的參與，甚至可以舉辦聽證會來決定。

王建文律師也認(rèn)為，收費的可能性是存在的，因為從邏輯上來說，購房人出錢購買的是房屋70年的使用權(quán)，這一點在合同中就有明確的規(guī)定，換句話說，這房子是你的，而地還不是你的。但是，對于六七十年后的具體發(fā)展，王建文表示，變數(shù)太大了，不收費的可能性更大，即使收也會是象征性的。

對商鋪和寫字樓影響更大

除了住宅的70年大限外，很多人購買的商鋪和寫字樓也有不同的使用年限，根據(jù)國家規(guī)定，商業(yè)用房土地使用期限一般為40年,工業(yè)和辦公用地土地使用期限為50年。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地有使用期限，房產(chǎn)無使用期限，針對住宅物業(yè)、土地使用期限到期后自動延期，其他類型物業(yè)到期后補交土地使用費或由政府收回。

這一次《土地管理法》的修訂大家的焦點主要都集中在住宅用地期限上。實際上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果真正采取有償續(xù)期的話，此政策可能對商鋪和寫字樓的影響會更大一些，一方面因為本身這兩種物業(yè)形式的使用年限就相對較短;另一方面，這兩種物業(yè)形式的持有者要么是公司，要么是投資人，他們本身通過持有這種物業(yè)就獲得了一些收益;另外，這部分人對于稅費的敏感程度也比較寬容，所以，估計商鋪和寫字樓的續(xù)期會采取有償?shù)目赡苄员容^大。

市場反響 不會影響當(dāng)前房價

至于住宅70年大限到期后的各種可能性對于當(dāng)前房地產(chǎn)的影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為極小。因為影響房價的是很綜合的因素，對于新房來說所有的房產(chǎn)使用期限都是一樣的，既然站在同一起跑線上這個影響就可以忽略不計了。而對于二手房來說，也是同樣如此。某知名房產(chǎn)中介的市場總監(jiān)認(rèn)為，因為目前在相同的地段上，新一些的二手房(五年以內(nèi))和老一些的二手房(十年以上)本身就存在著一兩千元的價格差異，這個價格差也就決定了新一些的二手房更受歡迎。70年大限的房子如果無償續(xù)期，基本上會維持目前的市場情況，而一旦有償續(xù)期，就會使買家更多考慮更新的房子，畢竟有償續(xù)期所產(chǎn)生的費用與房屋的價格相比，只是很少的比例。

網(wǎng)友強烈反對有償續(xù)期

在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)推出的針對這一問題的輿論調(diào)查中，網(wǎng)友們對這一傳說中的政策變動表達(dá)了強烈的反對意向。

在回答“您贊成住宅使用70年后有償續(xù)期嗎?”這個問題時，回答贊成的網(wǎng)友只有15%，他們認(rèn)為建造住宅的土地屬于國家而非個人，不能一次付款無限期使用。而表示反對，認(rèn)為公民付款購買了住宅，此住宅即是公民私有財產(chǎn)，應(yīng)免費續(xù)期的觀點占到了79%。另有6%的網(wǎng)友認(rèn)為不好說，有利有弊。