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住宅大限為什么是70年

如果有償續(xù)期 對(duì)商鋪和寫(xiě)字樓影響大 對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)影響小

用盡多年積蓄、甚至貸款購(gòu)買的商品房在70年的產(chǎn)權(quán)到期后命運(yùn)如何，很多人并沒(méi)有考慮到這個(gè)問(wèn)題：是重簽合同繼續(xù)無(wú)償使用，還是有償續(xù)費(fèi)重獲合法身份?

昨天(3月23日)，全國(guó)很多媒體都轉(zhuǎn)載了一條原來(lái)刊登在《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》的報(bào)道，目前《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》正在全國(guó)國(guó)土廳局系統(tǒng)征求意見(jiàn)，而且明確《土地管理法》的修訂將在年內(nèi)審議。引起人們關(guān)注的是在新規(guī)當(dāng)中，住宅70年大限到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”，其預(yù)留操作空間的用意明顯，相比于2008年夏天國(guó)土資源部?jī)?nèi)部討論的“草案”，這次的討論稿給了人們巨大的遐想空間。據(jù)了解，“征求意見(jiàn)稿”將形成《土地管理法》的基本框架，全國(guó)人大法工委也將審核該法。

70年起源 估算的一家三代使用期限

對(duì)于這70年的時(shí)間是如何產(chǎn)生的，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為，在住宅使用期限上全世界都沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，比如在英國(guó)，土地被認(rèn)為是女王的，而購(gòu)買了房產(chǎn)的人擁有999年的使用權(quán)，這個(gè)時(shí)間近乎世襲。而我國(guó)在這個(gè)時(shí)間的規(guī)定上，基本上是估算一家祖孫三代的使用期限，因?yàn)闀r(shí)間太短怕購(gòu)買者接受不了，時(shí)間太長(zhǎng)又有私有化的風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的背景下產(chǎn)生了70年的使用權(quán)期限。

據(jù)北京時(shí)代九和律師事務(wù)所合伙人王建文介紹，這也是逐步摸索出來(lái)的，因?yàn)槲覈?guó)在建國(guó)后相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有真正的商品房，而在上世紀(jì)80年代初期，在深圳開(kāi)始了試驗(yàn)，當(dāng)時(shí)給出的使用期限是20年，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這個(gè)時(shí)間并不適合。

王宏新認(rèn)為，這次《土地管理法》的修訂稿應(yīng)該與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定保持一致。據(jù)悉，在“征求意見(jiàn)稿”中的第103條，單獨(dú)列了一段表示“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”。據(jù)了解，這也是為了對(duì)接此前《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只不過(guò)相比于2008年夏天的那一版“草案”， “無(wú)償”的表述不再明確。

如果收費(fèi) 對(duì)居民住宅可能是象征性的

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式，也會(huì)由各地根據(jù)自身的不同情況設(shè)定不同的“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”——因?yàn)槿珖?guó)的地價(jià)差異太大。而針對(duì)北京市場(chǎng)，流傳出1300元/平方米價(jià)格續(xù)期的說(shuō)法，盡管只是些小道消息，但是這樣高的收費(fèi)已經(jīng)讓有些人感到恐慌。

在我國(guó)，如果住宅70年大限到期后，真的要執(zhí)行“有償續(xù)費(fèi)”，那么我們購(gòu)買的房子真的只是“房子”，而不包括土地。我們一直以來(lái)購(gòu)買的房地產(chǎn)也就會(huì)只剩下“房產(chǎn)”而沒(méi)有“地產(chǎn)”了。

王宏新認(rèn)為，到底是有償續(xù)期還是無(wú)償續(xù)期，現(xiàn)在還說(shuō)不準(zhǔn)。他認(rèn)為，如果《土地管理法》的修訂中明確了“無(wú)償”，那么，政府將肯定不能在續(xù)期中收取費(fèi)用，而以“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定”作為表述，既有可能是無(wú)償，也有可能是有償，這樣就有了回旋的空間，屆時(shí)視情況進(jìn)行靈活處理。因?yàn)樯婕傲嗣恳粋€(gè)人的利益，所以應(yīng)該加強(qiáng)公眾的參與，甚至可以舉辦聽(tīng)證會(huì)來(lái)決定。

王建文律師也認(rèn)為，收費(fèi)的可能性是存在的，因?yàn)閺倪壿嬌蟻?lái)說(shuō)，購(gòu)房人出錢購(gòu)買的是房屋70年的使用權(quán)，這一點(diǎn)在合同中就有明確的規(guī)定，換句話說(shuō)，這房子是你的，而地還不是你的。但是，對(duì)于六七十年后的具體發(fā)展，王建文表示，變數(shù)太大了，不收費(fèi)的可能性更大，即使收也會(huì)是象征性的。

對(duì)商鋪和寫(xiě)字樓影響更大

除了住宅的70年大限外，很多人購(gòu)買的商鋪和寫(xiě)字樓也有不同的使用年限，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，商業(yè)用房土地使用期限一般為40年,工業(yè)和辦公用地土地使用期限為50年。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地有使用期限，房產(chǎn)無(wú)使用期限，針對(duì)住宅物業(yè)、土地使用期限到期后自動(dòng)延期，其他類型物業(yè)到期后補(bǔ)交土地使用費(fèi)或由政府收回。

這一次《土地管理法》的修訂大家的焦點(diǎn)主要都集中在住宅用地期限上。實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果真正采取有償續(xù)期的話，此政策可能對(duì)商鋪和寫(xiě)字樓的影響會(huì)更大一些，一方面因?yàn)楸旧磉@兩種物業(yè)形式的使用年限就相對(duì)較短;另一方面，這兩種物業(yè)形式的持有者要么是公司，要么是投資人，他們本身通過(guò)持有這種物業(yè)就獲得了一些收益;另外，這部分人對(duì)于稅費(fèi)的敏感程度也比較寬容，所以，估計(jì)商鋪和寫(xiě)字樓的續(xù)期會(huì)采取有償?shù)目赡苄员容^大。

市場(chǎng)反響 不會(huì)影響當(dāng)前房?jī)r(jià)

至于住宅70年大限到期后的各種可能性對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)的影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為極小。因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的是很綜合的因素，對(duì)于新房來(lái)說(shuō)所有的房產(chǎn)使用期限都是一樣的，既然站在同一起跑線上這個(gè)影響就可以忽略不計(jì)了。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，也是同樣如此。某知名房產(chǎn)中介的市場(chǎng)總監(jiān)認(rèn)為，因?yàn)槟壳霸谙嗤牡囟紊?，新一些的二手?五年以內(nèi))和老一些的二手房(十年以上)本身就存在著一兩千元的價(jià)格差異，這個(gè)價(jià)格差也就決定了新一些的二手房更受歡迎。70年大限的房子如果無(wú)償續(xù)期，基本上會(huì)維持目前的市場(chǎng)情況，而一旦有償續(xù)期，就會(huì)使買家更多考慮更新的房子，畢竟有償續(xù)期所產(chǎn)生的費(fèi)用與房屋的價(jià)格相比，只是很少的比例。

網(wǎng)友強(qiáng)烈反對(duì)有償續(xù)期

在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)推出的針對(duì)這一問(wèn)題的輿論調(diào)查中，網(wǎng)友們對(duì)這一傳說(shuō)中的政策變動(dòng)表達(dá)了強(qiáng)烈的反對(duì)意向。

在回答“您贊成住宅使用70年后有償續(xù)期嗎?”這個(gè)問(wèn)題時(shí)，回答贊成的網(wǎng)友只有15%，他們認(rèn)為建造住宅的土地屬于國(guó)家而非個(gè)人，不能一次付款無(wú)限期使用。而表示反對(duì)，認(rèn)為公民付款購(gòu)買了住宅，此住宅即是公民私有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)免費(fèi)續(xù)期的觀點(diǎn)占到了79%。另有6%的網(wǎng)友認(rèn)為不好說(shuō)，有利有弊。