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當(dāng)“提高第二套住房首付比例與利率”被央行和銀監(jiān)會一紙通知拉到聚光燈前之時，各銀行的房貸加按揭業(yè)務(wù)也正在后臺悄然退場。

“359號文”第三條末尾規(guī)定：“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款;對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款?！?/P>

這項(xiàng)看似簡單而隨意擺放的規(guī)定，實(shí)際上掐掉了各商業(yè)銀行普遍開展的房貸加按揭業(yè)務(wù)。這也就意味著以加按揭為基礎(chǔ)的“轉(zhuǎn)按揭”、“循環(huán)貸”、“隨借隨還”等多個當(dāng)紅的衍生品種都必須直面調(diào)整甚至叫停的變動。

對此，央行相關(guān)人士在回答媒體提問時指出：“目前我國房地產(chǎn)市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險顯著增加”，此規(guī)定有利于“防止商業(yè)銀行過度授信，維護(hù)金融穩(wěn)定”。

打壓循環(huán)授信

自2006年房地產(chǎn)調(diào)控力度加大造成房貸市場萎縮后，為了拓展個貸市場，各銀行紛紛將加按揭業(yè)務(wù)以及以此為基礎(chǔ)的房貸衍生品作為爭奪個貸市場的利器。

招商銀行率先推出循環(huán)授信業(yè)務(wù)以來，深圳發(fā)展銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等則緊隨其后。隨著越來越多的銀行推出循環(huán)貸業(yè)務(wù)，循環(huán)貸又出現(xiàn)了其他形式的衍生品，如建設(shè)銀行的個貸通、深發(fā)展的存抵貸業(yè)務(wù)、光大銀行的房屋凈值貸款等。甚至連新加入到房貸爭奪戰(zhàn)中的外資銀行，也在今年7月由花旗銀行帶頭推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

這些產(chǎn)品都有一個共同點(diǎn)——房貸的貸款額度會隨著房屋估值的上升以及欠款額的減少而增加。

“新條令對多數(shù)銀行來說，都會引發(fā)從產(chǎn)品種類、規(guī)模到客戶群的相應(yīng)減少，影響是肯定的，但為了控制風(fēng)險，對于銀行也有裨益?！痹谟浾叩脑儐栔惺袌鋈耸康恼Z氣很默契。

而從記者對京城各商業(yè)銀行的走訪中得知，大多數(shù)銀行對此調(diào)控也紛紛表示支持與執(zhí)行，氛圍一派平靜。

建設(shè)銀行首先在國慶長假后公布了對通知中第二套住房的界定以及其他細(xì)節(jié)。“根據(jù)上級的內(nèi)部通知，所有的加按揭業(yè)務(wù)都停辦了。臨近年底，我們自身各項(xiàng)指標(biāo)也抓得比較嚴(yán)格。目前連首次的商業(yè)住宅貸款都很難審批，更不用說其他房貸業(yè)務(wù)了?！苯ㄔO(shè)銀行北京某支行的信貸部經(jīng)理對記者攤攤手，“很多客戶過來，我們只能說很抱歉?！?/P>

中國銀行北京某營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)信貸經(jīng)理則表示：“總行的具體細(xì)節(jié)執(zhí)行通知還未下發(fā)，但已經(jīng)有指示，所有涉及加按揭的業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦?！?/P>

與前兩個國有商業(yè)銀行相比，農(nóng)業(yè)銀行的語氣則略顯輕松：“農(nóng)行在個人房貸業(yè)務(wù)方面所做不多，目前并沒有推出加按揭、循環(huán)貸業(yè)務(wù)。我們本來有打算推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但現(xiàn)在還要看上級安排?！?/P>

最近一兩年在房貸市場發(fā)展迅速的深發(fā)展也適時做出了反應(yīng)，其北京分行王經(jīng)理表示：“目前已經(jīng)停辦了所有涉及加按揭的業(yè)務(wù)，而轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，將去除加按揭部分，保留轉(zhuǎn)按揭部分，繼續(xù)辦理，轉(zhuǎn)按揭額度不會超過之前銀行的貸款余額。”同時，他表示在關(guān)于第二套住房的界定方面，深發(fā)展也采取了比較嚴(yán)格的“家庭單位制”。

面對記者的詢問，招行相關(guān)人士表示：“由于招行之前對房貸的分類制度與央行此次通知的分類形式存在差異，目前正在修改當(dāng)中，總行的具體通知會盡快下發(fā)。”但他補(bǔ)充：“招行涉及到加按揭的產(chǎn)品肯定會進(jìn)行調(diào)整，目前客戶如果愿意接受調(diào)整，可以先做前期準(zhǔn)備，等通知下來后再作調(diào)整。”

除此之外，興業(yè)、光大等銀行也表示已經(jīng)根據(jù)通知停止了涉及加按揭的業(yè)務(wù)。

房貸市場醞釀轉(zhuǎn)向

面對監(jiān)管部門叫停加按揭的調(diào)控政策，各銀行平靜反映的背后，是早已有了心理準(zhǔn)備。

“從金融風(fēng)險控制方面，央行之前在這方面與各商業(yè)銀行也有過探討與溝通，銀行也不愿將市場的金融風(fēng)險接到最后一棒?！鄙鲜錾畎l(fā)展人士認(rèn)為自身規(guī)避風(fēng)險的意識已經(jīng)使銀行做了較好的心理準(zhǔn)備。

目前，當(dāng)房子市價上漲，評估值也隨之上漲，而“房價重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長很快，風(fēng)險管控措施尚不完善。一旦房價大幅波動，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。

因此在央行房貸通知下發(fā)之前，就已有市場人士表示：“隨著緊縮貸款壓力的加大，相信銀行會從暫停轉(zhuǎn)按揭、加按揭以及循環(huán)貸等房貸衍生產(chǎn)品開始，逐步向二手房按揭、一手房按揭壓縮?！?/P>

中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇進(jìn)一步分析：“加按揭容易給市場造成房價必然上漲的心理預(yù)期，促成一些購房投機(jī)行為。而此項(xiàng)措施，可以在降低銀行自身金融風(fēng)險的同時，有利于控制房價的上升?！?/P>

盡管各商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)方面再次受到調(diào)控，但對于房貸這塊比較優(yōu)良的業(yè)務(wù)，銀行人士保持了足夠的信心。

郭田勇指出：“盡管受到調(diào)控調(diào)整，但在擠掉住房投機(jī)投資需求后，社會的真正的住房貸款需求仍具有很大的市場，依然是各個銀行爭奪市場份額的戰(zhàn)場?！?/P>

而對于今后銀行在房貸業(yè)務(wù)上的發(fā)展，深發(fā)展方面透露：“受近期調(diào)控影響，深發(fā)展前期準(zhǔn)備的創(chuàng)新業(yè)務(wù)不宜過于密集推出，將稍稍延后。”另一家股份制銀行也透露了研發(fā)新業(yè)務(wù)的消息。