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    今年下半年以來，北京樓市呈現(xiàn)出量價齊跌的窘迫局面，一些原本在入市前被業(yè)界寄予厚望的樓盤甚至出現(xiàn)了單月零成交的景象，使上至政府部門下至百姓均深感樓市低迷，不少中小開發(fā)商更是叫苦不迭。隨著政府一系列救市政策的出臺和金融政策的“松綁”，市場逐漸呈現(xiàn)出回暖跡象。一些購房者捂起腰包等了一年，終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測之間，一種是明年量升會帶來價升，購房者購買需求被釋放，房價再走高；另一種是雖然今年年底各種利好出臺，但在大的經(jīng)濟形勢影響下，明年價格會繼續(xù)一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢？

　　土地量價走勢

　　?預(yù)測：土地供應(yīng)充足，樓面價將現(xiàn)回落。

　　分析：亞豪機構(gòu)副總王英男分析認(rèn)為，2008年6月，北京市國土局等三部門發(fā)布了《北京市2008年度土地供應(yīng)計劃》，該計劃內(nèi)容包括：2008年計劃供應(yīng)住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應(yīng)計劃的41.7%，而限價房、經(jīng)濟適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應(yīng)計劃更是差距甚大。2008年由于開發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設(shè)熱情不高導(dǎo)致了土地成交量的低迷。未來兩個月，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應(yīng)將十分充足。

　　2009年成交土地的樓面價將出現(xiàn)回落。一方面是因為開發(fā)商面對低迷的市場，投資開發(fā)將更加理性，爭奪地王的現(xiàn)象不會再現(xiàn)。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環(huán)境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發(fā)商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環(huán)境下，高樓面價已經(jīng)喪失了存在的基石。

　　改善型房貸松綁

　　?預(yù)測：改善性購房二次房貸的限制或可取消。

　　分析：關(guān)于改善型購房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話題。在日前舉行的上海市房協(xié)專題會議上，中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一透露，包括為“二套房貸”松綁等進一步刺激樓市政策已經(jīng)上報政府決策部門，業(yè)內(nèi)預(yù)期該政策將在近期出臺。朱中一明確表示，近日中房協(xié)已將穩(wěn)定樓市、進一步鼓勵居民合理購房的相關(guān)研究和建議上報建設(shè)部和發(fā)改委。這些措施包括：呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房(俗稱二套房)需求給予支持。

　　有消息透露，在年底之前，改善性購房需求的明確定義有望出臺。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日表示，隨著房地產(chǎn)市場的變化，無論是中央還是地方，都還會采取更有力的政策調(diào)整來促進住房消費，在一定程度上包括第二套住房政策的調(diào)整。種種跡象表明，為刺激樓市消費，也許明年改善型購房二次房貸的限制或可取消(截至記者發(fā)稿時，國務(wù)院再度出臺新政對一部分二次房貸松綁)。

　　購房交易稅再調(diào)整

　　?預(yù)測：專業(yè)人士認(rèn)為，2009年，購房交易稅有可能再獲減免。

　　分析： 國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，進一步鼓勵普通商品住房消費。

　　對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過3年(含3年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購買普通住房不足3年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉表示，今年國家已經(jīng)對部分房產(chǎn)稅作了下調(diào)。但從稅率來看，房地產(chǎn)的稅率一共有五種，按照上限累計在一起稅率高達(dá)10.6%，這次合減的部分只減1.6%。調(diào)整力度相對較弱。

　　鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心認(rèn)為，10月22日，政府相關(guān)部門對稅費進行調(diào)整后，咨詢?nèi)藬?shù)在一周后就顯著增加。但是由于調(diào)整力度有限，消費者仍然還是問得多，買得少。成交量上不見多大起色，但是在信心上有了提高。稅費及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場注入了一劑強心針，這一政策的利好將會逐步展現(xiàn)出來。

　　本次新政使得北京的部分購房者也對本市的后續(xù)細(xì)則產(chǎn)生期待，從而暫緩購房或過戶。因此，預(yù)計2009年，為刺激消費，擴大內(nèi)需，一系列減免交易稅的政策將會陸續(xù)出臺。

　　限價房路通向何方

　　?預(yù)測：在完成抑制高房價的歷史使命之后,限價房將面臨被取消或與經(jīng)濟適用房合并的可能。

　　分析：限價房政策旨在解決“夾心層”住房問題，但政策在實施兩年之后面臨著多重尷尬的處境——限價地流拍、購房者棄購、模糊的定位又難以發(fā)揮其應(yīng)有的功效。10月21日和22日，北京土地整理儲備中心推出兩塊限價地，均因未收到報價而流標(biāo)。另外,據(jù)北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的搖號已全部完成,首批1.4萬余戶限價房配售家庭的選房簽約過程中,有2794戶選房家庭放棄了選房,棄選率達(dá)20%。

　　針對目前出現(xiàn)的這些情況，北京市國土局副局長曾贊榮在10月24日召開的2008年北京市土地市場供應(yīng)情況座談會上表示，在保證今年限價房供地的前提下，將適當(dāng)調(diào)整限價房的供應(yīng)方式及結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制供地節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場。11月5日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施。在會議確定的十項措施中,第一條就是加快建設(shè)保障性安居工程。隨后，建設(shè)部副部長齊驥明確表示，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元，這其中并沒有提到限價房。

　　王英男表示，取消限價房完全是可能的，畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺，目前也僅有幾個城市在進行限價房建設(shè)。經(jīng)濟適用房的相關(guān)法律法規(guī)已比較成熟，經(jīng)濟適用房肯定不會取消。目前存在的是如何更好地使用經(jīng)濟適用房政策的問題，包括功能、職能、路徑和管理方面的調(diào)整和改善。從住房保障的概念上來說，限價房和經(jīng)濟適用房的性質(zhì)都相差不多，比如都是政府進行土地補貼、限定購買人群、限定銷售價格。如果要進行調(diào)整，將會是各取所長，采取撤銷限價房，改良經(jīng)濟適用房的辦法。相對來說，限價房的操作比較透明，而經(jīng)濟適用房的政策保障力度大一些。