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    我之前撰文談過(guò)一個(gè)重要的觀點(diǎn)，即房?jī)r(jià)不跌，股市難以見(jiàn)底?，F(xiàn)在，我仍然堅(jiān)持這一觀點(diǎn)。道理很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)這只靴子若不落下來(lái)，悲觀的預(yù)期就猶如達(dá)摩克利斯之劍，始終高懸在股市的上空。

    目前的樓市，一片蕭條。即使那些曾經(jīng)強(qiáng)硬唱多的開(kāi)發(fā)商，也悄悄把囤積的土地和住房轉(zhuǎn)讓，玩金蟬脫殼。應(yīng)該說(shuō)，這是非常現(xiàn)實(shí)的選擇。然而，即使在成交量如此低迷的情況下，幻想依然存在，死扛的心態(tài)依然在開(kāi)發(fā)商中普遍存在。

    面對(duì)此時(shí)此景，筆者要說(shuō)的是，死扛的結(jié)果可能引發(fā)中國(guó)房?jī)r(jià)2009年的全面雪崩！

    2007年下半年至今，只有深圳等為數(shù)不多的城市進(jìn)行了調(diào)整，絕大部分城市未能像樣調(diào)整，累積數(shù)年的泡沫不僅沒(méi)有被擠壓，還因?yàn)槭I(yè)率的升高和減薪范圍的擴(kuò)大，顯得更大了。

    因此，最近房地產(chǎn)界兩位重量級(jí)人物，再次發(fā)出悲觀預(yù)期。12月6日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在“2008中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)(第七屆)”表示:過(guò)去兩年，房地產(chǎn)價(jià)格高漲并帶有泡沫，現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整是應(yīng)該的，他同時(shí)表示調(diào)整還沒(méi)到位。

    12月10日，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松撰寫(xiě)了《不做“豬堅(jiān)強(qiáng)”》的文章，他指出:“我的回答依然是——盡快賣(mài)樓，除非你是大國(guó)企，有著其他政治因素。就市場(chǎng)而言，低價(jià)賣(mài)樓仍是最佳選擇！”

    這兩位地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物的判斷是非常理性的。不僅房?jī)r(jià)的走勢(shì)在驗(yàn)證其判斷的正確性，業(yè)績(jī)本身更能說(shuō)明問(wèn)題。以萬(wàn)科為例，王石慧眼獨(dú)具，提前感知到寒冬的到來(lái)，打折賣(mài)樓，跑到了最前面。這使得萬(wàn)科在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中掌握了主動(dòng)，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率和2007年相比增加了50%。

    由于絕大部分房地產(chǎn)商仍在硬挺，加之一些地方政府打著保障性住房的旗號(hào)，大規(guī)模地購(gòu)買(mǎi)商品房作為保障性住房，對(duì)房?jī)r(jià)起了暫時(shí)的支撐作用，導(dǎo)致目前的房?jī)r(jià)并不能真實(shí)地反映市場(chǎng)價(jià)格。死扛的結(jié)果，將可能鑄成大錯(cuò)，進(jìn)而在2009年引發(fā)房?jī)r(jià)的全面崩盤(pán)。

    其一，高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)購(gòu)買(mǎi)能力的透支，已經(jīng)到了無(wú)法修補(bǔ)的地步，房?jī)r(jià)下跌是必然也是唯一的趨勢(shì)，任何外力都無(wú)法阻止或改變這種趨勢(shì)，試圖阻止的結(jié)果只會(huì)使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來(lái)。1996年，聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告中，在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)，其“房?jī)r(jià)收入比”基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比，在一線城市普遍在20倍以上。在目前受次貸危機(jī)影響，許多行業(yè)降薪的情況下，房?jī)r(jià)必然是加速下跌！

    其二，高房?jī)r(jià)的綁架作用，吞噬了民眾的購(gòu)買(mǎi)力，是導(dǎo)致我國(guó)內(nèi)需不振的一個(gè)重要根源。另一方面，我國(guó)已經(jīng)連續(xù)10多年在保障性住房方面欠賬。為了抗拒金融危機(jī)，盡快激活內(nèi)需，政府現(xiàn)在需要做兩點(diǎn):把被高房?jī)r(jià)綁架的購(gòu)買(mǎi)力釋放出來(lái)；建設(shè)保障性住房彌補(bǔ)欠賬缺口并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這正是9000億元的保障性住房政策出臺(tái)的深層次背景。而這兩個(gè)政策選擇，都必然促使房?jī)r(jià)的下跌。個(gè)別地方政府的變相抵制，無(wú)濟(jì)于事，因?yàn)?，它無(wú)法改變大環(huán)境，也無(wú)法改變民眾購(gòu)買(mǎi)力不足的現(xiàn)狀。

    其三，以目前的房?jī)r(jià)和民眾的收入水平來(lái)看，商品房的供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。11月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)REICO報(bào)告會(huì)”上指出:“按目前這種銷售量下滑速度，今年全國(guó)商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右。”而此前來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報(bào)告中也認(rèn)為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門(mén)、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國(guó)15個(gè)城市現(xiàn)有的商品房庫(kù)存，需要約27個(gè)月才能消化。

    房屋大面積空置的原因，主要在于房?jī)r(jià)偏離民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力太遠(yuǎn)，現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商面臨著是把牛奶倒掉還是降價(jià)處理的問(wèn)題。理性的開(kāi)發(fā)商當(dāng)然會(huì)選擇降價(jià)，而且是越快降價(jià)越好。中國(guó)的房?jī)r(jià)由于過(guò)度透支民眾的購(gòu)買(mǎi)力，本身就有崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦多數(shù)開(kāi)發(fā)商死抗，試圖守株待兔，那么，等待他們的只能是2009年的樓市大崩盤(pán)，而他們自己也會(huì)成為先降價(jià)者口中的兔子！