在購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題中，費(fèi)用問(wèn)題可能是排在前列的。從下定金開(kāi)始，到簽下購(gòu)房合同、辦銀行按揭、入伙，再到以后的長(zhǎng)期居住，這些步驟涉及到各種費(fèi)用。并不是交了購(gòu)房款就可以入住新房，還要交給國(guó)土局、稅務(wù)局、律師事務(wù)所、保險(xiǎn)公司等單位一筆費(fèi)用，這些費(fèi)用有的是按照房屋的總價(jià)格比例收取，有的是有固定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而入住后的物業(yè)管理費(fèi)則是一項(xiàng)長(zhǎng)期的費(fèi)用。由于收費(fèi)的單位多，費(fèi)種繁雜，所以會(huì)出現(xiàn)一些單位亂收費(fèi)或者多收費(fèi)的現(xiàn)象。信息和知識(shí)的不對(duì)等，令消費(fèi)者難以辨認(rèn)真正應(yīng)該收取的費(fèi)用。本文從物業(yè)管理收費(fèi)入手，對(duì)收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行一些探討，讓大家對(duì)費(fèi)用的基本知識(shí)有所了解。
物業(yè)管理的收費(fèi)，是消費(fèi)者最感頭痛的事情，不僅每個(gè)月都要繳納，而且名目繁雜，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理公司的等級(jí)及小區(qū)的等級(jí)都有關(guān)系。怎樣收費(fèi)才是合理的，物價(jià)部門(mén)有指導(dǎo)價(jià)格作為參照，但是具體的收費(fèi)額度不是硬性規(guī)定的，而要靠業(yè)主與物業(yè)公司之間的協(xié)商。
案例
1.物業(yè)公司要求變更管理費(fèi)
這里有一個(gè)有關(guān)物業(yè)公司要求變更管理費(fèi)的案例：王小姐向本報(bào)反映，她入伙時(shí)與物業(yè)管理公司訂立的物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理費(fèi)為2.5元/平方米，但入住不久，小區(qū)物業(yè)管理公司卻聲稱(chēng)其物業(yè)管理的資質(zhì)較高，按照“有關(guān)政府部門(mén)”的規(guī)定，應(yīng)該將物業(yè)管理費(fèi)提高到2.9元/平方米，要求業(yè)主按2.9元/平方米繳納物業(yè)管理費(fèi)，并解釋說(shuō)該價(jià)格已經(jīng)由政府物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)。物業(yè)公司的說(shuō)法有道理嗎？
應(yīng)執(zhí)行合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
蛇口律師事務(wù)所魏影律師對(duì)這個(gè)現(xiàn)象進(jìn)行了剖析。她認(rèn)為物業(yè)公司的解釋是為擅自提高物業(yè)管理收費(fèi)開(kāi)脫。通常我們所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)是依據(jù)物業(yè)管理合同，該合同從本質(zhì)上講是有償?shù)膭趧?wù)合同，是委托人通過(guò)付出一定費(fèi)用獲得物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)服務(wù)的服務(wù)合同，其價(jià)格是一種服務(wù)價(jià)格。按合同自由的原則和《價(jià)格法》的規(guī)定，服務(wù)價(jià)格除重要的公益性服務(wù)適用政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)外，一般的服務(wù)價(jià)格都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，也即由合同雙方當(dāng)事人約定。物業(yè)管理收費(fèi)是否屬于《價(jià)格法》所說(shuō)的“重要的公益性服務(wù)價(jià)格”，恐怕不能一概而論。但住宅小區(qū)，尤其是一般經(jīng)濟(jì)住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)涉及千家萬(wàn)戶，住戶的收入層次也參差不齊，政府完全不干預(yù)是不行的。正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)在各地通常會(huì)發(fā)布一些政府物價(jià)部門(mén)的指導(dǎo)價(jià)格，即根據(jù)物業(yè)的區(qū)域（如是郊縣還是市區(qū)）、檔次、設(shè)備（如有無(wú)電梯）等公布幾種限制價(jià)格，這就是物業(yè)公司所說(shuō)的經(jīng)政府批準(zhǔn)的價(jià)格。在這個(gè)限價(jià)范圍內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)公司都可以合同的方式確定或變更價(jià)格。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。所以在物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得到尊重和執(zhí)行。
2.物管費(fèi)外又收取垃圾費(fèi)
關(guān)于亂收費(fèi)的問(wèn)題，有業(yè)主劉先生反映：在新房裝修后，物業(yè)公司除正常的物業(yè)管理費(fèi)外，還要求每戶每月繳納30元的垃圾費(fèi)。劉先生覺(jué)得垃圾費(fèi)應(yīng)該是包含在所交的物業(yè)管理費(fèi)中的，這是亂收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主可以拒絕嗎？
物管費(fèi)應(yīng)已包含垃圾費(fèi)
魏律師解釋?zhuān)磭?guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，可見(jiàn)日常生活垃圾的清運(yùn)是物業(yè)管理的一項(xiàng)內(nèi)容。垃圾清運(yùn)的費(fèi)用一直以來(lái)已經(jīng)包含在物業(yè)管理的公共性服務(wù)收費(fèi)，即通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)中，物業(yè)管理公司根本沒(méi)理由單列收取。對(duì)于物業(yè)管理公司這種巧立名目的亂收費(fèi)行為，業(yè)主有權(quán)拒絕。當(dāng)然，對(duì)于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
問(wèn)答：未售房產(chǎn)物管費(fèi)誰(shuí)來(lái)交
問(wèn)：未售出或出售后未交付買(mǎi)受人的房產(chǎn)，其物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？
答：對(duì)于未出售或出售后未交付買(mǎi)受人的房產(chǎn)，房屋的所有權(quán)尚屬建設(shè)單位所有。按《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主的界定，此時(shí)的建設(shè)單位也是業(yè)主，業(yè)主有義務(wù)交納物業(yè)管理費(fèi)。所以在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明文規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
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