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　　投資成本增加了不少，投資者勢必更要謹(jǐn)慎出手，三思而行。而對(duì)于房價(jià)走勢，媒體上的各種判斷預(yù)測似乎讓我們霧里看花?？刹徽搩r(jià)格走高走低，有需要的消費(fèi)者總要買房。如何考察一處房產(chǎn)是否值得投資？何時(shí)出手買到適合自己的房子？業(yè)內(nèi)專家提出了聰明買房的六項(xiàng)參考標(biāo)準(zhǔn)和三大公式。 
　　六項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

　　no.1 銀行是風(fēng)向標(biāo)

　　普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對(duì)買房貸款的態(tài)度，銀行手松，說明市場看好；銀行手緊，說明市場風(fēng)險(xiǎn)加大。銀行的態(tài)度比專家的話真實(shí)、準(zhǔn)確，可信度更高。

　　no.2 參考平均價(jià)

　　經(jīng)常聽一些人講平均價(jià)格下跌，是因?yàn)槟愁惙孔釉龆啵⒉徽f明房屋價(jià)格真的降了。持這種觀點(diǎn)的人只說對(duì)了問題的表面，卻忽略了平均價(jià)格反映的真正內(nèi)涵。某類房子增多代表著市場的需求，更反映著政府的政策導(dǎo)向。便宜房子增多，受影響首當(dāng)其沖的一定是高價(jià)房。

　　no.3 買漲不買跌

　　房地產(chǎn)投資和其他投資一樣，不要認(rèn)為自己能摸到市場的價(jià)格底線。如果不是為了急住，當(dāng)房價(jià)一路下跌時(shí)還是持幣觀望一下好，寧愿市場開始走高時(shí)買不到最低價(jià)，也不要有抄底心理。

　　no.4 學(xué)會(huì)“買預(yù)期”

　　要在房地產(chǎn)市場上賺錢，同其他市場一樣，有時(shí)也要善于“抓機(jī)會(huì)”。如果一個(gè)能把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購”，因?yàn)槭掷m(xù)還沒辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？一個(gè)房子有預(yù)售許可證，土地使用證沒有辦下來，您敢不敢買呢？同時(shí)要學(xué)會(huì)買預(yù)期，比如知道哪里有一條方便的路要建或哪里會(huì)與地鐵站相鄰，而不是等房子建好了再買，而最好是在它動(dòng)工之前買。

　　no.5 實(shí)用最實(shí)在

　　現(xiàn)在都說房價(jià)高，買不起房子。那么，房價(jià)降了就一定能買得起房子？未必。如今有一部分人買不起房子是人為造成的。比如說，他手上的錢本可以買個(gè)60－70平方米的房子，但他非要買120平方米的房子。房子大，固然好，但在條件不具備的時(shí)候，必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)。他可以去改善條件、創(chuàng)造條件，而不能一味求大。如果求大，甚至通過按揭求大，再低的房價(jià)，對(duì)他而言，也可能是負(fù)擔(dān)。

　　景觀越好，位置越佳，越是完美的房子越稀少，付出的代價(jià)也越高。建議普通買房者首先考慮方便、實(shí)用，不必一步到位，可分步分位。理想的房子，其實(shí)是個(gè)相對(duì)的概念，今天理想未必明天就理想。方便實(shí)用才是最實(shí)在的。

　　所以，滿足自己的需求就是最好的房子，買房前定好自己的目標(biāo)，多比多看，入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。

　　no.6 算算養(yǎng)房成本

　　“買房子就是買生活”的口號(hào)已宣傳了好多年，更有一些專家主張買小社區(qū)，認(rèn)為小社區(qū)更可彰顯個(gè)性。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。

　　因?yàn)椋I了房子不等于您可以免費(fèi)享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。會(huì)所、地下車庫這些您用的時(shí)候都得花錢；大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費(fèi)用越多；一個(gè)樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費(fèi)用就越多。養(yǎng)房的費(fèi)用，買房時(shí)不能不考慮。

　　三大公式

　　考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值。

　　no.1 租金乘數(shù)小于12

　　租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡單公式（租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。

　　以市中心某一小戶型為例，2001年時(shí)售價(jià)22萬元，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。

　　投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

　　no.2 8年－10年收回投資
　
　　投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。

　　一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年－10年左右。仍以市中心小戶型為例，假設(shè)2001年時(shí)首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時(shí)它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房價(jià)上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨投資無法回收的境地。

　　no.3 15年收益高于買入價(jià)

　　另外，也可以參考下面這個(gè)國際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。

　　如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年＜房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。

　　仍以上文提到的小戶型為例，2001年時(shí)，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)值為36萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價(jià)，價(jià)值已經(jīng)被過度透支了。

　　以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過高的租金乘數(shù)。