由于政策層面的變化，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化。作為普通置業(yè)者應(yīng)該如何在新政之下進(jìn)行選擇，成為一個(gè)焦點(diǎn)。美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)該遵循三個(gè)新的置業(yè)準(zhǔn)則。
如何少付銀行房貸利息
無(wú)論是投資還是自住，80%以上的人群都是借助銀行的住房貸款完成投資置業(yè)的。雖然目前銀行提供的還款方式多達(dá)五種甚至更多，但是人們經(jīng)常采用的就是等額本息與等額本金兩種方式。絕大部分購(gòu)房者采取等額本息的還款方式，很少有人選擇等額本金的還款方式。殊不知，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動(dòng)的情況下，等額本金還款法支付的利息總額更要明顯少于等額本息還款法。
比如，王先生要在海淀區(qū)購(gòu)買一套70萬(wàn)的房子，貸款50萬(wàn)。在相同的貸款年限下，等額本息還款因利率上調(diào)引起的利息增加額，要明顯大于等額本金還款因利率上調(diào)引起的利息增加額。同樣是10年期，利率為5.51%相比5.31%的等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達(dá)到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元。
五年時(shí)間是道檻
現(xiàn)在，購(gòu)買兩年以內(nèi)的住房需要全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅（包括城建稅和教育附加），兩年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅；對(duì)于5年以內(nèi)的要按照差額征收20%的個(gè)人所得稅。這種稅費(fèi)的征收，將會(huì)大大縮減房產(chǎn)投資的收益。面對(duì)稅費(fèi)的調(diào)整，作為房產(chǎn)投資置業(yè)者必須改變?cè)械耐顿Y模式，需要由短期變?yōu)?年以上的中長(zhǎng)期投資置業(yè)。
比如，張先生購(gòu)買了一套80平方米的兩居普通住房，購(gòu)買總價(jià)為45萬(wàn)元，這套房產(chǎn)如果按照市場(chǎng)價(jià)出租，其租金為2000元/月。如果張先生兩年內(nèi)將該套房產(chǎn)以50萬(wàn)的價(jià)格出售，其最終的年收益為6.23%；如果張先生持有房產(chǎn)5年以上仍然按照50萬(wàn)出售，其房產(chǎn)的年投資收益為7.11%，相比2年以內(nèi)出售房產(chǎn)每年要高出0.88%。
買大房還是置小屋
以前普通住宅與非普通住宅的劃定標(biāo)準(zhǔn)就是按照價(jià)格。如果房?jī)r(jià)在9432元/平方米以上的就為非普通住宅，房?jī)r(jià)在9432元/平方米以下的為普通住宅，不管你的房產(chǎn)建筑面積為多大。
但是現(xiàn)在對(duì)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新的定義，只有同時(shí)滿足小區(qū)建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的才被定義為普通住房，比如房屋建筑面積150平方米的就歸結(jié)為非普通住房。而這種普通住房劃定標(biāo)準(zhǔn)的重新界定，不僅僅在購(gòu)房時(shí)會(huì)產(chǎn)生明顯的稅費(fèi)交納差異，而且更會(huì)影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)差異。
假設(shè)李先生購(gòu)買一套150平方米的房產(chǎn)，總額為100萬(wàn)；孫女士在同樣區(qū)域購(gòu)買兩套75平方米的房產(chǎn)，每套房產(chǎn)為50萬(wàn)，兩套總額也為100萬(wàn)。李先生和孫女士同時(shí)在若干年后將自己的房產(chǎn)都是以110萬(wàn)出售，則其交納稅費(fèi)的差異隨著持有房產(chǎn)的年限不同產(chǎn)生明顯異同。持有房產(chǎn)2年內(nèi)，李先生比孫女士多支出12000元，持有房產(chǎn)在兩年（含）以上5年以下，李先生比孫女士多支出17500元，持有房產(chǎn)在5年以上，李先生比孫女士多支出28900元。
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