目前，大部分購房者使用住房貸款買房，會采用高比例貸款方式。過一段時間，有些買房人收入水平可能有較大的改變，會考慮提前償還部分或全部的住房貸款。
在這里要提醒購房人的是，提前還貸本是銀行不允許的，銀行的一位負責(zé)人說，貸款人與銀行是有合約關(guān)系的，提前還款也是一種違約行為，因為，銀行為他準備的就是其申請期限的貸款。只因為現(xiàn)在貸款購房剛起步，為了鼓勵大家貸款，目前對此不與追究。希望貸款人對自己的預(yù)期有一個合理的估測。
不過，趁現(xiàn)在銀行不與追究，還是讓我們來看一看如何提前還款較為合理。
銀行計算貸款償還的方式
以貸款30萬元，貸款期限30年（360個月）為例，貸款年利率為5．58％（月利率為4．65‰），由按月等額還款的計算公式可知月還款額為1718．46元。此時，本金與利息的比例如何計算？借款人獲得貸款后第一個月應(yīng)還利息為：300000×4．65‰＝1395元，借款人獲得貸款后第一個月所還本金為：1718．46－1395＝323．46元，借款人第一個月還款后剩余貸款本金為：300000－323．46＝299676．54元，借款人獲得貸款后第二個月應(yīng)還利息為：299676．54×4．65‰＝1393．50元，借款人獲得貸款后第二個月所還本金為：1718．46－1393．5＝324．96元，借款人第二個月還款后剩余貸款本金為：299676．54－324．96＝299351．58元，以后各月的還款依此公式類推。
哪種提前還款方式更合理
由此可以看出，貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應(yīng)下降的，按上述公式可知，借款人第60個月還款后即還款五年后剩余貸款本金為277674．08元，如果提前還款可以采用下列兩種方式：
一、提前全部還清貸款，將剩余貸款本金277674．08元全部還清。
二、提前還款10萬元，剩余貸款本金變?yōu)?77674．08元，剩余貸款期限變?yōu)?00個月，貸款利率為5．58％（假定利率不變），由按月等額還款的計算公式可知月還款額變?yōu)?099．58元，每月還款額下降618．88元（1718．46－1099．58）。
通過計算，我們可以發(fā)現(xiàn)，第一種方式，買房人少還利息為：237863．92元（計算公式＝1718．46×360－1718．46×60－277674．08）；第二種方式，買房人少還利息為85464元（計算公式＝1718．46×360－1718．46×60－100000－1099．58×300）。
從上述例子可以發(fā)現(xiàn)，購房人在還貸期的前一些年中，利息負擔(dān)較重，因為本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高，到了后一些年中，隨著本金基數(shù)的減少，利息亦會逐步減少。還貸人提前還款時間越早，還款額越大，少還的利息也越多。
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