房地產(chǎn)買賣合同條款應(yīng)該由買賣雙方協(xié)議后共同達(dá)成,但開發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”,憑借自己的強(qiáng)勢(shì)地位,擺出“所有合同都是這么寫好了的”,“不簽就不賣”的“霸王”面孔。[延伸閱讀]
過半消費(fèi)者購(gòu)房定金追不回 大因致“霸王條款”
《霸王合同五大埋伏》后續(xù)--“我中了埋伏”
屋頂、外墻與業(yè)主無緣
羅先生在購(gòu)買某樓盤時(shí),發(fā)現(xiàn)合同附件第四項(xiàng)約定:該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人,該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人,買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、小區(qū)停車位、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于賣方。
屋頂、外墻面等使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有,可現(xiàn)實(shí)情況是不少樓盤,特別是一些地段好、位于商業(yè)鬧市區(qū)的樓盤,開發(fā)商往往把屋頂、外墻面等使用權(quán)據(jù)為己有,因?yàn)槠渲杏欣蓤D。
如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有,開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意,只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活,廣告內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象,開發(fā)商就可以安裝廣告牌,所收取的廣告費(fèi)就全部可以收歸自己囊中。但是,如果購(gòu)房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有,要在此安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意,并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有,由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管使用,開發(fā)商只能收取一小部分的管理費(fèi)。
違約是業(yè)主的“錯(cuò)”
胡小姐與某開發(fā)商簽署的購(gòu)買合同中,關(guān)于逾期交房的約定也被強(qiáng)行填寫為:逾期交房超過3個(gè)月,開發(fā)商按胡小姐累計(jì)已付款的10%向胡小姐支付違約金。馬先生在其購(gòu)房合同中發(fā)現(xiàn),關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定是,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,買受人不退房的,出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。
但開發(fā)商逾期交房超過3個(gè)月,開發(fā)商只按胡小姐累計(jì)已付款的10%向胡小姐支付違約金。也就是說無論延期多長(zhǎng)時(shí)間,開發(fā)商的賠償金額是一個(gè)定數(shù)。無論是1年、2年還是10年,都只是10%的違約金。
而違約的另一個(gè)問題是產(chǎn)權(quán)證辦理。買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,買受人不退房的,出賣人只按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。
對(duì)此,筆者認(rèn)為,此格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等,雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。其實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱,加重消費(fèi)者責(zé)任,減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任,消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
對(duì)于馬先生所涉及的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)違約,專家指出,房地產(chǎn)合同對(duì)延期辦理產(chǎn)權(quán)證作出了明確的賠償責(zé)任,而不是開發(fā)商自行擬定的1%賠償,如果以50萬元的總房?jī)r(jià)計(jì)算,1%就是5000元,也就是說,無論產(chǎn)權(quán)證拖多長(zhǎng)時(shí)間(也許10年、也許是20年),開發(fā)商只需要賠償5000元。
[責(zé)任編輯:佚名]