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　　記者了解到，時下，各大商業(yè)銀行都在積極籌備推出固定利率房貸業(yè)務(wù)，但還沒有一家銀行正式公開詳細(xì)消息。眾商業(yè)銀行心動源于央行在《2004房地產(chǎn)金融報告》中的表態(tài)：“可考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”。各商業(yè)銀行緣何如此心動，固定利率個人房貸能否付諸行動，推出后對銀行、對廣大買房人有何種影響？ 

　　固定利率欲破房貸困境 

　　據(jù)了解，央行表態(tài)“考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”之后，不少商業(yè)銀行十分心動，希望推出這一業(yè)務(wù)，打破目前房貸相對低迷的局面。央行不久前發(fā)布的《2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，第二季度，個人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來個人住房貸款當(dāng)月新增最小值。6月末，個人住房貸款余額達(dá)1.74萬億元，增長25.59%，同比回落16.38個百分點。而上海銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從今年4月到7月，滬上銀行個人房貸出現(xiàn)了連續(xù)4個月的負(fù)增長。某銀行資深人士認(rèn)為，歷來被認(rèn)為是銀行黃金資產(chǎn)的個人住房貸款業(yè)務(wù)遭遇了寒流，使商業(yè)銀行積極響應(yīng)“固定利率”，希望借新業(yè)務(wù)的推出增加收益。 

　　在國內(nèi)，自從央行分別在2004年10月29日和2005年3月17日兩次加息以來，選擇提前還貸的購房者日漸增多，使得銀行業(yè)務(wù)量巨增而不堪重負(fù)，而收取違約金又面臨很大的爭議。部分商業(yè)銀行近期的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款月度提前還款額占累收貸款額的比例持續(xù)上升。這些因素都促使商業(yè)銀行積極推動固定利率房貸業(yè)務(wù)。 

　　當(dāng)《樓市》向工商銀行和招商銀行等相關(guān)部門咨詢是否準(zhǔn)備推出固定利率房貸時，都表示在考慮當(dāng)中，但實際行動須等待總行的決定，正式消息也必須確定了之后才能公布。但據(jù)知情人士透露，光大銀行已經(jīng)向監(jiān)管部門遞交了申請，該行計劃推出5年期業(yè)務(wù)，固定利率在6%～7%之間，另據(jù)工商銀行上海分行的人士表示，該行也計劃推出5年期業(yè)務(wù)。 

　　固定利率雙重魅力不可抗拒 

　　對于銀行來說，推出固定利率房貸有諸多優(yōu)勢。 

　　首先就是有望突破目前房貸業(yè)務(wù)低迷的困境。央行已經(jīng)連續(xù)兩次調(diào)高房貸利率，同時人民幣正式升值，業(yè)界普遍認(rèn)為我國正處于加息周期，近幾年房貸基準(zhǔn)利率詳見表1。此時，推出固定利率可能減少單筆業(yè)務(wù)的利潤，但會吸引更多購房者向銀行借貸，所獲收益可能會比提高利率帶來的收益更大，道理如同商品買賣中的“薄利多銷”。 

　　其次，在加息周期，購房者多愿意提前還貸，不僅增加了業(yè)務(wù)量，而且銀行存在“漲庫”風(fēng)險，如果收取違約金又面臨很大爭議，而房貸利率固定化可能減少違約率，同時可以規(guī)避因利率增值太大導(dǎo)致購房者無力還貸而造成不良貸款的情況。 

　　再次，實行房貸固定利率將使銀行承擔(dān)的信用風(fēng)險降低，同時還能為央行通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更加靈活的機(jī)制。 

　　而對于購房者來說，固定利率房貸也有其吸引人之處。 

　　在央行進(jìn)行第二次調(diào)息之后，不少普通購房者就擔(dān)心房貸利息繼續(xù)走高，給家庭經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，一位購房者表示，如果銀行持續(xù)加息，以后的月支出以及所付利息都會高很多，只能想辦法提前還貸。固定利率房貸利于家庭經(jīng)濟(jì)的支配，對未來的預(yù)期比較準(zhǔn)確。另外，目前正處于加息周期，銀行推出固定利率房貸迎合了購房者規(guī)避風(fēng)險的要求，購房者也許能享受到比浮動利率更低的房貸利率。 

　　固定利率雙刃劍的另一面 

　　銀行雖對個人房貸固定利率怦然心動，但并沒有立即轉(zhuǎn)化為正式業(yè)務(wù)，排除時間差，更重要的是該業(yè)務(wù)對銀行風(fēng)險管理能力的考驗。一位金融專家表示，房貸利率固定化之后，假如市場利率提高至固定利率之上，銀行的這部分貸款資產(chǎn)的市場價值將會下降，利益受損。比如銀行把固定利率定為6%，推出5年期業(yè)務(wù)，如果在此期間，市場利率已經(jīng)漲到了7%以上，就會帶來兩個結(jié)果：一是該銀行的房貸業(yè)務(wù)可能急劇增加；二是該銀行的這些貸款資產(chǎn)市場價值被貶低。二者相結(jié)合，銀行到底是虧是盈？其中包含了很多風(fēng)險因素。另一方面，假如市場利率走低，在固定利率之下，購房者又是否愿意選擇這種業(yè)務(wù)呢？銀行的這種新業(yè)務(wù)有多大的市場？這一切尚不得而知，所以固定利率房貸對銀行的風(fēng)險把控能力要求較高。 

　　在最近一次房展會上，購房劉先生向記者表示，他會考慮固定利率房貸，但要看其標(biāo)準(zhǔn)高低，如果利率太高，那么他寧愿選擇浮動利率，因為他認(rèn)為央行即使加息，幅度也不可能太大，反而對降息抱有希望。另一位趙小姐則有不同的考慮，她判斷現(xiàn)在處于加息周期，且這個周期持續(xù)時間可能會比較長，而商業(yè)銀行推出固定利率就是希望用穩(wěn)定的、較低的利率標(biāo)準(zhǔn)吸引更多的房貸業(yè)務(wù)，所以如果銀行推出這項業(yè)務(wù)她愿意選擇。還有的購房者擔(dān)心實行固定利率之后，銀行會對提前還貸等行為征收較高額度的違約金。記者采訪發(fā)現(xiàn)，很多購房者對這種新業(yè)務(wù)還是持猶豫的態(tài)度，不少人表示希望了解更多的信息，或看看實際操作的案例再作決定。 

　　在看到實行固定利率對銀行和購房者的影響之外，還有業(yè)內(nèi)人士從行業(yè)發(fā)展的角度對固定利率進(jìn)行了分析。在實行浮動利率制度下，各銀行的房貸利率基本都是在央行制定利率的最低點，也就是說各商業(yè)銀行的房貸利率實際上相差無幾，銀行間的競爭體現(xiàn)在附加服務(wù)、辦理業(yè)務(wù)的便利性等方面，如果商業(yè)銀行可以實行房貸固定利率，那么銀行業(yè)將進(jìn)入價格競爭的時代。監(jiān)管部門如何制定出一套行之有效的規(guī)則非常關(guān)鍵，既要避免價格的惡性競爭，又要指導(dǎo)商業(yè)銀行很好的規(guī)避風(fēng)險，這是一個很大的考驗。 

　　浮動利率固定利率并駕齊驅(qū)好景可待 

　　新鮮的事物總是讓人覺得又美好又擔(dān)心。在國外，房貸利率一般采取何種規(guī)則？在中國，目前最可能實現(xiàn)哪種房貸模式呢？ 

　　依照國外的經(jīng)驗，購房者更多的愿意選擇固定利率。據(jù)統(tǒng)計，在荷蘭、法國，選擇固定利率的消費(fèi)者占80％;愛爾蘭的這一數(shù)字也達(dá)到了70％;而從加拿大近50年來利率的走勢看，選擇浮動利率比固定利率劃算，但大多數(shù)人依然愿意選擇固定利率。 

　　而目前，在國內(nèi)還鮮有銀行實行房貸固定利率，大眾對此的認(rèn)知也比較少，但是從固定利率房貸的特性和目前的市場環(huán)境看，推出這種業(yè)務(wù)是必然的，適應(yīng)了市場需求。一位曾從事房地產(chǎn)金融研究的專家表示，在目前處于加息周期的環(huán)境下，銀行推出固定利率房貸是有利時機(jī)，但其期限不會很長，最可能是5年期，利率水平肯定比現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率高，大約在6%～7%之間，否則銀行風(fēng)險增大。同時，在固定利率房貸推出之后，銀行在這一塊業(yè)務(wù)上將進(jìn)入價格競爭時代，把握利率標(biāo)準(zhǔn)難度很大，利率太低加大自身風(fēng)險，太高又會導(dǎo)致業(yè)務(wù)縮減。所以專家表示，在短期內(nèi)，固定利率房貸只能作為浮動利率房貸的補(bǔ)充，暫時還不會成為主流產(chǎn)品。 

　　一位長期從事房地產(chǎn)投資的伍先生告訴記者，如果銀行推出中長期（指15年以上）的固定利率業(yè)務(wù)，對于購房者來說，支出的總利息與浮動利率情況下大致相當(dāng)，因為利率的變動總是有周期的，不能一直升也不會一直降。所以在利息上調(diào)周期，實行固定利率僅對需要短期貸款的購房者來說有較大好處，對于中長期貸款者來說區(qū)別不大，購房者還應(yīng)根據(jù)自己的需要綜合進(jìn)行選擇。