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　　住宅是有明確使用價(jià)值的一般商品，也是具有投資價(jià)值的產(chǎn)品，甚至可以看做金融產(chǎn)品。很多人買房不是為居住，而是為了出租或等待房?jī)r(jià)上升后轉(zhuǎn)賣，炒作房地產(chǎn)和“炒樓花”就是這樣引出來的。況且，即使買房是為了自家居住，也不能想象在所買房子中住上一輩子，總要根據(jù)家庭收入和家庭人口狀況的變化換住更合適的房子。應(yīng)當(dāng)說房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展正在為住宅的變換提供條件。那么評(píng)估住宅交換價(jià)值要考慮哪些因素呢？

　　要綜合考慮住宅的使用價(jià)值

　　這里所說的綜合考慮，是想告訴購(gòu)房人全面權(quán)衡住宅使用價(jià)值的各個(gè)要素。在購(gòu)房前，根據(jù)家庭實(shí)際需要和個(gè)人的偏好，將各個(gè)使用要素分別賦予不同的權(quán)重，然后對(duì)不同樓盤的各個(gè)使用要素進(jìn)行分類打分，各項(xiàng)要素加總后就可以得到一個(gè)總分值。一般說來，總分值越高，該住宅的交換價(jià)值越高；反之，結(jié)論亦相反。

　　我們買房時(shí)要全面權(quán)衡每一個(gè)使用要素，既要看樓盤的長(zhǎng)處，也要看樓盤的短處，既不要購(gòu)買某些要素功能剩余的房子，也不要購(gòu)買某些要素功能嚴(yán)重不足的房子。各個(gè)使用要素均衡的情況下，該宅的相對(duì)價(jià)值就較高。購(gòu)房者應(yīng)盡量選擇那種各使用要素均衡的住宅，即業(yè)界通常所說的具有“均好性”特征的住宅。最近幾年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上盛行“炒概念”、“炒賣點(diǎn)”的不良風(fēng)氣，很多開發(fā)商借此手法讓購(gòu)房人注意自己所開發(fā)樓盤的優(yōu)點(diǎn)，而讓他們忽視其劣勢(shì)，達(dá)到“一葉障目”、“一俊遮百丑”的目的。這種手法和股市上“炒概念”、“炒題材”的手法沒有二樣，上當(dāng)受騙的只能是購(gòu)房人。

　　要考慮住宅的售價(jià)高低

　　不同的開發(fā)商，對(duì)開發(fā)的住宅有不同的訂價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商如何訂價(jià)，購(gòu)房人無從知道也沒有必要知道，但購(gòu)房人必須對(duì)所選住宅的價(jià)格進(jìn)行比較，以支付較低的價(jià)金獲得所中意的住宅。一般說來，購(gòu)房者可以用以下兩種方法評(píng)估開發(fā)商的訂價(jià)高低：

　　1．選取位置、環(huán)境、樓宇品質(zhì)及其他條件相當(dāng)?shù)牟煌瑯潜P，再結(jié)合各樓盤的施工進(jìn)程，就能輕易地看出各樓盤的售價(jià)高低。不過，住宅產(chǎn)品的性能差別很大，用這種方法比較出的結(jié)論往往不可靠。2．比較不同樓盤的性能價(jià)格比。用上期所述的方法求出各使用要素總分值，與相應(yīng)樓盤的售價(jià)進(jìn)行比較，就可得到該樓盤的性能價(jià)格比。性價(jià)比越高，該樓盤對(duì)購(gòu)房人的價(jià)值越高；性價(jià)比越低，對(duì)購(gòu)房人的價(jià)值越低。

　　要考慮城市總體發(fā)展

　　買房時(shí)要考慮所在城市或區(qū)域的成長(zhǎng)特性，城市或區(qū)域越具成長(zhǎng)性，房屋越具有投資價(jià)值；反之，如果該城市或區(qū)域處于衰落中，就最好不要在此投資買房。當(dāng)然，買成長(zhǎng)城市或區(qū)域的房子時(shí)也要冷靜。要注意城市發(fā)展的規(guī)律，即城市的發(fā)展與擴(kuò)張是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不能指望一夜之間一個(gè)城市就“豐滿”起來了。前些年，在南方一些城市房地產(chǎn)虛熱時(shí)，不少人就忽視了這個(gè)規(guī)律，本打算買房子等待增值，卻反而被縮水的房地產(chǎn)給套住了。在同一城市的不同區(qū)域之間，也存在著與城市發(fā)展軌跡相同的規(guī)律。城市不同區(qū)域的功能變遷也是一個(gè)漸進(jìn)的過程，它首先遵循經(jīng)濟(jì)原理，即城市不同區(qū)域的功能分布主要由不同物業(yè)承受租金的能力決定的。其他如自然、歷史、人文甚至政治因素也起很大的推動(dòng)作用。今天房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向成熟，購(gòu)房人的購(gòu)買行為越來越理性。人們同時(shí)注意房屋的使用價(jià)值和交換價(jià)值，也就是注意住宅的整體價(jià)值。成熟的市場(chǎng)、理性的購(gòu)房人呼喚成熟、理性的房地產(chǎn)開發(fā)商。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人，我愿擯棄炒作概念、賣點(diǎn)的陋習(xí)，以規(guī)模開發(fā)為經(jīng)營(yíng)手段，為百姓多建房、建好房———真正價(jià)廉物美的住房。

　　莊維花園總經(jīng)理　曾萬友

　　寫在最后

　　本刊上期登載了莊維花園總經(jīng)理曾萬友所寫的《借你“慧眼”學(xué)挑房（上）》后，受到不少讀者的好評(píng)?，F(xiàn)住西直門地區(qū)的張新德先生來電話說：“我目前正準(zhǔn)備買房，看了曾總的文章，第一，覺得曾總很有正氣，能為買房人著想；第二，覺得這篇文章很實(shí)用，很多地方都給我提了醒兒。比如曾總在文中提到的‘建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開工證和商品房銷售許可證等5證中，除建設(shè)用地規(guī)劃許可證外，其他4個(gè)證書上的棟號(hào)要與擬購(gòu)房產(chǎn)所在的棟號(hào)一致’，這個(gè)細(xì)節(jié)我以前連想都沒想過，看了曾總的文章后，覺得很在理兒：如果這幾個(gè)證書上所標(biāo)棟號(hào)與自己所買的房子的棟號(hào)不一致，就等于自己買了沒有‘證兒’的房，拿產(chǎn)權(quán)證就會(huì)受影響。俗語說，買的沒有賣的精，開發(fā)商對(duì)買房中的技巧、應(yīng)注意的問題肯定非常了解，希望北京晚報(bào)能多登一些這樣的文章。”

　　張先生的話反映了不少讀者的心聲，也反映了我們的心聲。作為編輯，我們?cè)诟兄x莊維花園總經(jīng)理曾先生的同時(shí)，也希望更多的開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士能給我們提供一些對(duì)百姓買房有幫助的稿件。