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　　近幾年來，二手房交易市場異?；鸨?，可是在買賣交易量放大的同時，因交易中的種種不規(guī)范行為和交易陷阱引發(fā)的法律糾紛也逐漸攀升。其中反映出來的一些問題，嚴(yán)重影響了一些市民的正常生活。

    案例1共有房轉(zhuǎn)讓需共有人同意

    在訴訟離婚期間，楊某將其與丈夫共同居住的房屋（房產(chǎn)證上是楊某的名字）賣給了趙某。楊某之夫得知該房被賣出后，堅(jiān)決表示反對，以此房也有他一份為由主張買賣無效。此時，已交完房款準(zhǔn)備入住的趙某才發(fā)現(xiàn)，該房屋實(shí)際上是楊某與其夫在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的，屬于夫妻雙方共有的房屋。一場訴訟由此產(chǎn)生。

    針對這一情況，資深律師苗全軍指出，共有房產(chǎn)的買賣一定要經(jīng)所有房屋共有人同意，這方面案件主要表現(xiàn)為購買夫妻共有房屋。在買賣夫妻共有二手房時，一般要簽署一份《配偶同意確認(rèn)書》，此項(xiàng)法律文件是專門針對夫妻共有人準(zhǔn)備的，必須夫妻雙方親自簽署。買賣中購買人要認(rèn)真核實(shí)房主身份。

    案例2戶籍遷移問題需約定

    2005年2月，張女士購買了一套二手房。取得產(chǎn)權(quán)證之后，張女士按約支付了全部房款。一個月后，當(dāng)張女士想要遷入戶口時，卻發(fā)現(xiàn)所購房屋中竟因?yàn)橛衅渌说膽艨诙鵁o法遷入，經(jīng)詢問售房人才知道是上一家留下的戶口。對此，售房人表示已聯(lián)系不到上一家人，自己也無能為力。張女士聽后焦急萬分，卻也無可奈何。

    為此，業(yè)內(nèi)人士劉先生提醒，簽訂二手房買賣合同時應(yīng)約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。由于戶口遷移屬于行政問題不是民事司法解決的范疇，如果出現(xiàn)戶口遷移糾紛，法院一般不能予以強(qiáng)制執(zhí)行。 
 
    案例3適當(dāng)約定違約責(zé)任

    張某于2003年底將自有的一套商品房以64.5萬元賣給了崔某，約定半年內(nèi)付清房款，崔某當(dāng)場付款4.5萬元，后又陸續(xù)付了40余萬元。但由于房價上漲，該套商品房的市場價格在2005年上半年已經(jīng)漲到了80余萬元，于是，張某覺得房子賣虧了。由于當(dāng)初合同約定的違約金只有合同總價的5%，張某遂覺得就算毀約支付點(diǎn)違約金也值，于是以種種理由拒絕接受崔某的付款。崔某只得起訴要求對方履行合同。

    就此哈爾濱市動力區(qū)法院的韓法官講，很多未約定違約金，或違約條款含糊不清以及違約金約定過低的合同，通常給售房者毀約造成了一定機(jī)會。雖然法律規(guī)定違約金約定不足的，以實(shí)際損失為限進(jìn)行補(bǔ)償，但在實(shí)踐中，這種由于房價上漲造成的差價損失難以舉證和認(rèn)定。所以律師提醒，可在合同中適當(dāng)提高違約金的數(shù)額，以確保合同順利履行。

    為此，業(yè)內(nèi)人士提醒購房者在購買二手房時，一定要對欲購房屋的狀況進(jìn)行全面了解：

    首先，購買二手房時一定要清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，產(chǎn)權(quán)是一人還是多人，是否有共有人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時一定要查看正本，并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

    其次，二手房如果是公房，還要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成。因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。同時還要搞清楚是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用住房，產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

    另外，維修基金、水、電、煤、電話、有線電視、物業(yè)管理費(fèi)用的結(jié)算。這些問題看似小事情，但如果約定不明確也會使得買賣雙方產(chǎn)生不必要的糾紛。

    最后，律師提醒由于二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。