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　　家住南京的潘女士看中了一套在建的商品房，價(jià)格優(yōu)，環(huán)境也不錯(cuò)，高高興興地簽下了合同，合同簽完后，有朋友提醒她，樓盤有沒有存在抵押行為？潘女士到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門一查：該樓盤的土地使用權(quán)已被抵押，不由慌了手腳，買這樣的商品房有沒有風(fēng)險(xiǎn)？

    記者到南京某房產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇上看了看，發(fā)現(xiàn)像潘女士這樣不小心的購房者還不在少數(shù)。許多人在購房時(shí)首先考慮的是學(xué)區(qū)、交通、周邊配套、房型等問題，對(duì)于樓盤本身的風(fēng)險(xiǎn)卻往往沒有什么意識(shí)。

    記者從南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處了解到，現(xiàn)在很多開發(fā)商都把土地或是在建工程抵押給銀行以獲取貸款，周轉(zhuǎn)資金，這種情況比較普遍。若是土地被抵押，這一情況應(yīng)在《商品房預(yù)售許可證》的備注一欄中有所體現(xiàn)；而若是此后在建工程被抵押，在《商品房預(yù)售許可證》上也應(yīng)該有加蓋的公章體現(xiàn)。開發(fā)商應(yīng)該將抵押情況事先告知買房人，并且應(yīng)該在購房合同的“權(quán)利瑕疵”條款中標(biāo)明此情況。

    但許多開發(fā)商為了順利賣房，往往不愿將樓盤的抵押情況事先告知購房者。據(jù)一位知情人士透露，從《商品房預(yù)售許可證》看是否抵押，也不一定可靠。許多開發(fā)商在售樓處懸掛的并不是原件，而是其復(fù)印件，而復(fù)印時(shí)如果故意遮住抵押的備注，購房者則不能看到抵押情況，因此被騙。

    江蘇法德永衡律師事務(wù)所施德?lián)P律師告訴記者，如果開發(fā)商的資金鏈流動(dòng)正常，抵押－貸款－賣房－還貸－解押，就沒有風(fēng)險(xiǎn)。但如果開發(fā)商出現(xiàn)資金問題或是卷資出走，一旦銀行行使抵押權(quán)，可申請(qǐng)將該房屋拍賣、變賣，超過其債權(quán)的部分歸房屋所有人，至于房屋所有人的損失，只能向賣方主張。所以這類房屋買賣關(guān)系復(fù)雜，應(yīng)謹(jǐn)慎交易。

    施律師告誡購房者，購買這類房產(chǎn)時(shí)，購房者在買房前最好事先去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所查詢?cè)摌潜P是否已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》；另外，購房者在訂立合同的時(shí)候也要慎重，除了注意“權(quán)利瑕疵”條款有關(guān)內(nèi)容的填寫，最好在補(bǔ)充協(xié)議中與開發(fā)商商定違約賠償，敦促開發(fā)商將購房合同到主管部門以及抵押銀行備案，以盡量降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

    南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處工作人員告訴記者，目前政府已經(jīng)采取措施加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的監(jiān)管，降低購房人的風(fēng)險(xiǎn)。若是開發(fā)樓盤已將土地抵押給銀行，開發(fā)企業(yè)必須征得銀行的同意后才可以上市銷售，取得預(yù)售許可證，購房人與開發(fā)商簽訂了正式的購房合同并到房管部門辦理合同鑒證手續(xù)后，如果遇到房地產(chǎn)被查封，該房可被排除在外；若是在建工程抵押，必須在抵押注銷后才可以銷售，如果沒有解押，是無法通過網(wǎng)絡(luò)打印正式購房合同的。

    這位工作人員建議，購房人在購房前，可先到當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T查詢樓盤的預(yù)售許可證等相關(guān)情況，對(duì)整個(gè)樓盤有了通盤了解后再下決定。為減少購房風(fēng)險(xiǎn)，最好選擇有經(jīng)驗(yàn)、有資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，對(duì)于單獨(dú)的項(xiàng)目樓盤則需要更加謹(jǐn)慎。