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　　很多購(gòu)房人抱怨：房地產(chǎn)商交房時(shí)，道路不通，綠地沒(méi)有，小區(qū)還是個(gè)大工地，這種房屋怎么能交付使用？購(gòu)房專家提醒您，要避免這種情況出現(xiàn)，就要在簽合同時(shí)明確房屋交付使用的條件----相關(guān)約定一項(xiàng)不能少！

　　《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件之一，是“供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期”。而預(yù)售商品房的交付使用條件是什么，則留給了購(gòu)房人和房地產(chǎn)商通過(guò)合同去約定。2003年底開(kāi)始實(shí)施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，將新建房屋取得“建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”和“商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)”定為北京市房地產(chǎn)商交付預(yù)售商品房的法定條件，其它交付使用的條件仍留給了購(gòu)房人和房地產(chǎn)商約定。因此，購(gòu)房人如果希望入住時(shí)就有一個(gè)好的居住環(huán)境，就一定要約定好合同第十四條，并將該條“出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾”，約定為房地產(chǎn)商交房條件之一。這一點(diǎn)非常重要。

　　●基礎(chǔ)設(shè)施

　　基礎(chǔ)設(shè)施包括與購(gòu)房人所買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通?電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。

　　供水　購(gòu)房人購(gòu)房前應(yīng)搞清自己所買房屋是屬國(guó)家自來(lái)水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，交房時(shí)小區(qū)供水已納入國(guó)家自來(lái)水管網(wǎng)；屬于后者，購(gòu)房人則應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，交房時(shí)，地下水的使用已經(jīng)過(guò)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)，并能出示檢疫部門(mén)確認(rèn)的符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告。

　　供電　購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)具備雙路供電的條件。

　　供暖　購(gòu)房人購(gòu)房前也應(yīng)搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付時(shí)，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng)；自供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付時(shí)，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。

　　供氣　供氣是最復(fù)雜的問(wèn)題，入住后“沒(méi)氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購(gòu)房人入住基本達(dá)到70%、并且購(gòu)房人裝修后經(jīng)他們?cè)衮?yàn)收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達(dá)到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。比如：一個(gè)項(xiàng)目如果房地產(chǎn)商僅銷售出69%，是否意味著可以永遠(yuǎn)不通氣？對(duì)于“精裝修”房，不存在購(gòu)房人再改供氣管道問(wèn)題，購(gòu)房人完全可以理直氣壯地要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)有“氣”供應(yīng)。對(duì)于“初裝修”房，房地產(chǎn)商也完全可做好供氣管道，禁止購(gòu)房人入住后進(jìn)行改動(dòng)，承諾房屋交付使用時(shí)有“氣”供應(yīng)。如果做不到這一點(diǎn)，購(gòu)房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，房屋交付使用時(shí)，供氣設(shè)施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務(wù))，解決購(gòu)房人入住后因“沒(méi)氣”而造成的實(shí)際生活困難。

　　通訊、電視　現(xiàn)在人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，能夠通訊和看電視已成為最基本的要求。對(duì)房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購(gòu)房人都應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，一入住就能直接使用。

　　其它　還有一些項(xiàng)目，購(gòu)房人也應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同中寫(xiě)明具體交付使用的日期。如住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)；居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開(kāi)通公交線路；居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離較遠(yuǎn)的，房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、地鐵站點(diǎn)。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程查表系統(tǒng)等，都應(yīng)在合同上寫(xiě)明具體交付使用的日期。

　　●公共配套

　　公共配套建筑，包括與購(gòu)房人購(gòu)買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。購(gòu)房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫(kù)和會(huì)所，與住房同時(shí)交付使用。不能承諾的，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商承諾有可供過(guò)渡使用的公共建筑設(shè)施。

　　目前，很多建設(shè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，購(gòu)買前期開(kāi)發(fā)房屋的購(gòu)房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染對(duì)日常生活的影響。對(duì)此，購(gòu)房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商承諾在房屋交付使用時(shí)，做到交付房屋的周邊場(chǎng)地清潔、道路平整，與后期開(kāi)發(fā)的施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施，并保證后期開(kāi)發(fā)工程施工發(fā)出的聲音不超過(guò)國(guó)家對(duì)噪音控制的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房人同時(shí)還應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，綠地具體完成和交付使用的時(shí)間。

　　購(gòu)房人在要求房地產(chǎn)商將上述承諾在合同第十四條“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件”下的空行逐條列明的基礎(chǔ)上，還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫(xiě)明購(gòu)房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)等，就此做出具體約定。

　　●明確費(fèi)用由誰(shuí)出

　　曾有購(gòu)房人收房時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有電話和電視天線，但插座里面卻沒(méi)有線，拿著合同問(wèn)房地產(chǎn)商是怎么回事，房地產(chǎn)商竟說(shuō)什么：“我在合同中承諾了提供電話和電視，但僅僅是提供，而沒(méi)說(shuō)免費(fèi)提供。公共電視天線在樓頂，你要入戶，先交300元入戶費(fèi)；電話線已做到了樓道里，你要接通先交1500元安裝費(fèi)。我按合同完工了，你說(shuō)不能用是因?yàn)槟銢](méi)交錢?！边@種讓人氣憤的事現(xiàn)在照樣不少，只不過(guò)現(xiàn)在大多發(fā)生在有線電視和寬帶入戶問(wèn)題上。更有一些房地產(chǎn)商讓購(gòu)房人入住時(shí)交煤氣、天然氣的管道鋪設(shè)費(fèi)甚至所謂的電力增容費(fèi)，某些以有門(mén)禁系統(tǒng)為誘餌吸引購(gòu)房人的房地產(chǎn)商，到交房時(shí)反過(guò)來(lái)要購(gòu)房人買門(mén)禁卡，不然拿了鑰匙也進(jìn)不了樓門(mén)。門(mén)禁系統(tǒng)還沒(méi)防小偷，先把購(gòu)房人給禁在門(mén)外。這些房地產(chǎn)商抓住了購(gòu)房人沒(méi)有精力打官司的弱點(diǎn)，也知道購(gòu)房人即使到了法院也很難說(shuō)清的現(xiàn)狀，所以在房屋交付時(shí)再額外賺購(gòu)房人一筆，購(gòu)房人往往只能忍氣吞聲。

　　為了防范再遇到這種窩心事，筆者建議購(gòu)房人千萬(wàn)不要怕麻煩，一定讓房地產(chǎn)商在合同第十四條上將承諾提供的設(shè)施一條一條地寫(xiě)清楚相關(guān)費(fèi)用由誰(shuí)出，要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明入住就能使用。如果房地產(chǎn)商不肯寫(xiě)，購(gòu)房人就要小心這里有鬼！